◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

顶着“万科名誉主席”头衔的王石，近来在亚布力论坛上一番有关房地产的演讲视频，在社会上引发广泛热议。

观点正确与否，暂且不论，大家对王石的判断依然非常有兴趣，足以看出这位地产大佬虽淡出万科日常管理已有6年，但对房地产行业有强大的影响力。

“现在大大小小的开发商会进行新的调整、洗牌，叫惊雷滚滚还是叫乌云密布，怎么形容都不为过。行业还会存在，但企业的调整会非常非常大。”

王石能大胆说出这番话，至少由其创立的万科在交棒给郁亮为首的高管层后，至今依然“活的很多”，规模稳居行业前列，估计这就是底气吧。

昨日，万科对外披露了2023年中期财报，在这轮楼市深度调整的大背景下，这份财报别有一番风向标意义。今日早盘，万科A一路下挫，已跌破14元/股，严重“破净”。

从业绩看，万科上半年的营收、净利均遭遇集中下滑，从结转周期看，这应是2021年下半年以来集中卖的房子，那时各房企拼命促销跑量，利润率肯定大不如前。

具体看，万科今年上半年营收2008.9亿元，同比下滑2.9%；归母净利98.7亿元，同比下滑19.4%；扣非后归母净利87亿元，同比下降25.9%。

其中，作为支柱的房地产开发结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%，比集团营收下滑高出了1.6个百分点。

与之相对的是， 经营服务业务全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%，这是地产巨无霸们战略转型的希望，但规模仍难以替代房地产开发成为顶梁柱或至少平分秋色。

继续细看万科经营服务，上半年物业服务收入增速12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务收入（含非并表项目）增速分别达到17%、10.6%和7.3%。这说明，万物云和普洛斯及泊寓三块增速达到两位数，增长潜力较大。

诚如王石所说的，房地产市场的周期调整是避免不了的。目前，万科还处在“非常痛苦”的转型当中。

相对于中期业绩整体惨淡，万科更多在强调“现金流安全”这一亮点。上半年，万科分三次完成中期票据发行，累计融资60亿元。

截至6月底，万科总有息负债3213.6 亿元，占总资产19.1%。其中，一年内到期有息负债457亿元，占比14.2%；一年以上有息负债2756.6亿元，占比85.8% 。无抵押无质押的有息负债占93.9%；境内债占比80%，而境外债占比20%，较年初下降1.9个百分点。

注意！万科上半年经营净现金流18.6亿元，同比明显下降77.5%，但持续14年为正。

截至6月底，万科持有货 币资金1221.8亿元，相对于远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和457亿元而言，现金短债比2.7倍，较去年底2.1倍明显提升；净负债率49.5%，较去年底上升5.86个百分点。

注意！今年7月单月，万科合约销售金额约220.5亿元，同比下降约34.6%，前7个月累计合约销售金额约2259.8亿元，较去年同期2489.8亿元减少170亿元。

目前，楼市政策端已实质性放松，昨日广深两个一线城市集中官宣“认房不认贷”，加上存量房贷利率近期下调及多地曝出“限价”解除等，外界预期楼市有望复苏。

令人意 外的是，万科昨晚公告主动“终止”150亿元A股定增募资预案，其解释 说，公司 A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见。

要知道，8月27日，证监会发布重磅消息，将统筹一二级市场平衡、优化IPO、再融资等监管安排。针对上市房企再融资，证监会明确说，他们再融资不受破发、破净和亏损限制。

即便如此，万科仍很执念。若放在其他房企，恨不得一次性多吸血，哪管得了中小股东的利益。

截至6月底，万科的每股净资产21.03元，比去年底21.05元微降了0.02个百分点，较当前万科A股最新股价不到13.9元，已严重“破净”，无疑被严重低估。

就“主动撤回巨额定增”这一点，外界给万科“点个赞”。

编辑：密探君

文章来源：地产密探

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