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以下正文

01

本周，自然资源部发布通知，将在北京市等43个城市开展低效用地再开发试点。

此次试点将以城中村和低效工业用地改造为重点，以政策创新为支撑，推动各类低效用地再开发，推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变。

该政策是此前《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》配套文件，目前试点的43个城市涵盖京津冀、长三角、珠三角、成渝等七大城市群。

成渝城市群率先试点的区域为 ——

重庆市万州区、九龙坡区；

四川省成都市、泸州区。

政策的原文很长，有许多内容其实和我们普通人没有太大的关系，我挑选几个大家比较关心的重点来介绍一下。

02

首先，该试点会涉及到哪些人？

试点的重点是城中村和低效产业用地。

所谓的低效用地是指城镇中布局散乱、利用粗放、用途不合理的存量建设用地。

后来，在2016年原国土资源部印发的指导意见中，进一步明确城镇低效用地的概念：即是指第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，且权属清晰、不存在争议。

而城中村则是指农村耕地被国家收走后，剩下的宅基地被快速发展的城区包围形成的城市中的农村聚落，这一类土地产权通常归集体所有。

我们国家的土地分为二元所有制结构。

只有国有用地上面盖的房子是可以买卖的，而集体用地则需要先将土地转为国有用地之后，才能进入到土地的招拍挂环节。

这个环节中必然会涉及到征收，

所以自然也会涉及到大家最关心的征收补偿。

03

那么，低效用地再开发是不是等于棚改2.0？

以前棚改涉及的产权比较单一，基本都是国有土地上的住宅。而城中村的土地功能会涉及到许多分类，比如住宅、产业、商业用地等等。

所以相较于棚改的推倒重建，这次再开发肯定会更多元化一些。

官方原文中表示 —— 在低效用地再开发的过程中，将会聚焦于民生所需和实体经济发展，补齐基础设施和公共服务设施短板，改善城乡人居环境，保障产业项目落地和转型升级。

除此之外，还将探索“工改工”与“工改商”“工改住”联动改造的条件和程序。

说白了，这次主要针对的是低能效土地的提档和优化，虽然会涉及到征收，但最终结果绝不会不是像棚改那样普遍用于房地产开发，而是在产业、社会公共配套、居住环境等多个方面的综合发展，主旨在于保障城市的高质量发展。

简而言之，反馈到楼市的作用肯定会有。但由于涉及的面更广了，自然也不会像之前棚改那样，针对楼市单一市场再度产生如此巨大的质变反应。

而在大家最关心的征收补偿部分，本文件中也有相应内容 ——

探索完善土地增值收益分享机制，完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。

从文件中的说明不难看出，这次征收主打的就是货币化+实物补偿。

实物补偿参照以往的可能性，除了安置房以外，还很有可能会推行多地实验已久的房票机制。

但是上一轮棚改之所以能对楼市产生如此巨大的影响力，主要原因还是充沛的PSL贷款资金作为支撑，超4万亿的资金支持，才让庞大的棚改计划得以顺利进行。

而在这一次低效用地再开发的过程中到底会有多少资金支持尚不得而知，所以最终能够对楼市起到的作用也无法断定。

可以确定的是，再开发肯定不会只是简单的刷刷墙。至于它最终的体量、势能究竟会有多大，就只能等待时间来揭晓了。

04

作为重庆的老牌工业大区，九龙坡区目前仍有不少现存的城中村项目。未来如果能够有大规模的优化与提档，肯定会加速推进九龙坡区的重焕新生。

不过近几年大众对于征收的配合度不算太理想，希望这一轮低效用地再开发能够推进的更顺利一些。

而至于它对楼市的作用，目前可以肯定的是 ——

首先，毫无疑问会带来一定的去库存帮助；

其次，从该政策圈定的超大、特大型城市的范围来看，也会加速人群向特大超大型城市聚集。

其实这段时间密集发布的政策或多或少都会加速市场的分化，比如认房不认贷以及传闻许久的开放限售等等，这些政策在房价/能级越高的城市，反馈也会更明显。

也许伴随着这一轮政策的施行期，市场还会更加明显的分化，接下来就是比拼城市价值的时刻了。

文丨重庆楼云社 作者丨山城的小年轻

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