21世纪经济报道记者李莎 北京报道7月24日召开的中央政治局会议明确，要适时调整优化房地产政策。紧接着住建部发声，要进一步落实降低首套房首付比例和贷款利率、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。中央政治局会议召开至今已有1个月，相关政策落实又进一步。

据新华社8月25日消息，近日住建部、央行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

需要注意的是，通知明确，这项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

实际上，中央政治局会议召开之后，各地政策调整步伐有所加快。中指研究院统计发现，截止到8月22日，8月已有40余个省市县对房地产政策进行优化调整，包括落实“认房不认贷”，降低首付比例，调整限购、限售，加大公积金支持力度，给予税费优惠，发放购房补贴等。公积金相关政策仍是各地支持合理住房需求，降低居民购房成本的重要政策工具。

各地新政陆续落地，部分城市的市场出现些许回暖迹象，但整体看8月楼市低位运行态势并未改变。机构数据显示，重点城市8月第三周成交量有所回升，但8月前三周累计成交量仍低于7月同期，成交绝对规模仍处低位。

尽管政策调整的风向已经明确，7月底一线城市也相继表态将对政策进行优化，但至今仍无明确政策出台，市场还在等风来。

8月40余地优化政策

7月24日中央政治局会议召开，其后住建部发声，提出要落实好降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换房税费减免和“认房不用认贷”等政策措施，进一步明确了需求端政策调整的着力点。

消息一出，即有市场人士感慨，主管部门发声或加快核心城市政策落地，二线城市政策优化或已在路上。

郑州最先开始动作。8月3日，郑州发布15条楼市新政，将落实“认房不认贷”写入政策文件，暂停执行限售，并围绕发放购房补贴、实施契税补贴、及时调整首套房贷利率下限、降低交易税费等方面，优化调整房地产政策。

紧接着，8月4日南京发布8条优化政策，对购买新房进行补贴，推行房票安置政策，建议统一“安置房源超市”等等，支持刚性和改善性住房需求。

其后，青岛、温州、杭州、合肥、厦门、南昌、昆明、太原、成都等地也着手优化当地房地产政策。其中杭州余杭区扩大放宽限购的范围，厦门下调二套房首付比例的消息颇受市场关注。

此外，不难看出公积金仍是各地需求端政策调整的重要工具。据中指研究院数据，今年以来全国各地已出台公积金相关政策超200条，主要涉及提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款等等。

在近一个月各地政策调整中，也不乏公积金政策措施。如重庆明确支持提取公积金支付首付款以及“商转公”；温州明确公积金首套和二套首付比例，优化住房套数认定标准，并提高公积金贷款额度；南昌在支持公积金支付首付款基础上，还定向提高多子女家庭公积金贷款额度，实施全省公积金一体化贷款政策。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，7月24日中央政治局会议召开后，各地政策出台频次略有加快，截至8月22日，8月各地出台政策已超40条，已高于5-7月全月平均数量。

各地政策调整步履未停，更多宽松政策还在酝酿中。8月21日，“重庆发布”微信公众号明确，要研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，相关政策能出尽出、应出早出。另据市场消息，福州、西安等地拟优化个人住房贷款政策。

已出政策为何效果有限？

郑州是中央政治局会议之后首个优化房地产政策的二线城市，政策出台至今已有大半个月。

郑州当地中介向21世纪经济报道记者反馈，政策中多项内容之前就已执行，文件正式出台后看房的人数有所增加，但成交并无明显起色。从二手房市场来看，目前市场在售房源超14万套，成交房源以性价比较高的房源为主，大部分房源都有一定议价空间。

“基本优质房源的议价空间都在3-5万元之间，不是特别优质的房源议价在5-7万元之间，特别不优质房源能议价8-10万元。”一位深耕郑州二手房市场的中介称。

诸葛找房数据研究中心数据显示，8月前三周，郑州新房市场起色不明显，成交套数分别为1278套、1501套和1278套，成交量低于新政前一周；二手房成交量有所回升，8月前三周分别成交1858套、1877套和1941套，但市场景气度并不高。与此同时，郑州还面临新房库存高位、二手房挂牌量大的现实问题。

“在中央释放积极政策信号之后，各地出台政策频率增加。但我国房地产市场供求关系已经发生了重大变化。”中国社会科学院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对21世纪经济报道记者表示，在当前市场形势下，政策的宽松往往难以得到市场的及时反应，购房者会期盼更加宽松的政策出台。

“尤其是当前市场分化趋势明显，一些能级较低的城市需求乏力，政策基本处于无效状态，普遍性的宽松政策往往达不到提振市场信心的效果。”王业强说。

聚焦二线城市，陈文静认为，二线城市出台政策的力度有限，提及的多项政策在此前已陆续推出，政策出台后市场活跃度有所提升，但政策效果整体有限。

从数据来看，陈文静介绍，当前重点50城新房市场活跃度仍较弱，8月各周成交规模降至今年以来低位。8月前三周周均成交量较7月周均下降10%左右，较去年8月同期下降超20%。其中8月第三周重点50城新房销售面积环比增长21.1%，同比下降26.5%，销售面积环比小幅回升，但市场情绪较为低迷，绝对规模仍处低位。

王业强表示，各地政策应该聚焦到市场的痛点，尤其是刚需和改善性需求上，要从供需两侧协同发力。

一线城市政策优化预期增强

“一线城市房地产市场是全国房地产市场的风向标，尤其是在提振市场信心方面，一线城市具有引领作用。但一线城市的房地产市场也是政策调控的难点，如何适度是关键。”王业强说。

中央政治局会议召开之后，7月底4个一线城市密集表态，将结合本地实际，支持刚性和改善性住房需求，出台有关政策措施。消息一出，市场翘首以盼一线城市楼市新政，但时间过去快一个月，至今政策仍未落地。

在陈文静看来，相对而言一线城市购房需求仍较为旺盛，政策优化力度大小直接影响着市场情绪。综合来看，一线城市政策调整更为谨慎。

但当前一线城市房地产下行压力也在增加。以北京为例，Wind监测北京住建委数据发现，今年3月北京二手住宅签约量达到22192套的高位，其后签约量已经连降4个月，7月跌破万套，仅9718套。

7月30日北京住建委明确，将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。消息并在市场上激起的涟漪并不明显，截止到8月24日，当月北京二手房签约套数为7996套。

“现在的市场一般，具体的政策还没出，所以观望的人居多，等政策出了市场才会有真正的反馈。”一位长期从事北京二手房销售的中介向21世纪经济报道记者谈到。

据中指数据，7月一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降超20%，一线城市政策优化预期进一步增强。

展望后市，王业强认为，在市场恢复趋势明显之前，后市政策依旧将秉持宽松走向，尤其是一线城市，在经过政策试探和市场反应之后，将会逐步出台更为积极宽松的政策，尤其是降低购房门槛、贷款成本和税费成本等方面的政策。“一线城市应尽快出台相应政策，提振市场信心。”

陈文静进一步指出，短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，有望结合人口、人才政策进行优化调整。

陈文静认为，若实质性政策尽快落地执行，一线城市房地产市场活跃度有望提升，从而对整体市场情绪产生积极带动，稳定市场预期。若一线城市政策出台节奏较慢或力度较小，预计市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续。

（本报实习生黄婷婷对本文亦有贡献）