NO.1丨壹

中海首入大王山，松绑后首次溢价出地

政策大松绑后，中秋国庆长假成为了检验市场信心的标准考卷，长沙楼市实现了面积与套数的双涨。

看套数：

数据图片来源于克而瑞，仅供参考

根据克而瑞数据，8天国庆小长假期间（9.29-10.6），长沙新房成交1630套，平均每天成交约204套，相较两年前大幅上涨。

看面积：

根据中指研究院数据，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），长沙成交面积为20.1万㎡，较2019年国庆期间（10.1-10.7）日均成交面积上涨133%。

数据来源于中指研究院，仅供参考

哪怕横向对比中指研究院调研的35城，长沙新房楼市在国庆期间的成交面积排名在二线城市中排名第二，仅次于武汉，表现堪称优秀。

更重要的是，新房市场的信心恢复也传导至了土地段。

就在今天，松绑后第一宗溢价土地出让已经呈现——【2023】长沙市043号地块，经过6轮竞价最终被中海收入囊中。

看看地块信息，位于湘江新区大王山片区，东临狮山路、南临莲坪路、西临清风路、北临蓝山路。

距离地铁3号线山塘站约400米，周边有潭州大道、潇湘南大道等多条主干道。

周边有湖南师大附中博才实验中学、雅礼洋湖实验中学、南雅湘江中学、博才培圣学校、岳麓实验中学、湖南师大附中杨水塘中小学（在建）、社仓中小学（在建）等众多教育资源。

地块要求也不多，装配式建筑、建一个小广场，邻广场区域内要求布置至少2栋不高于36米的建筑。

出让面积55897.28㎡，纯住宅，容积率≤2.3，限高80米成交价：67482万元，楼面价约5249元/㎡。

这块大王山的土地悦君9月曾推荐过，总的来看，地块配套完善、环境优越，规划用途为品质住宅区，主打改善居住的意图明显，再现溢价合情合理。

但从长沙土地市场的全局来看，这宗土地有三个“第一”属性更值得深挖：

1、继6月底洋湖保利地块溢价出让后，时隔3个多月后首次出现土地溢价出让；

2、政策松绑后，首个溢价土地出让；

3、品牌房企中海首入大王山

根据以往的经验来看，土地市场和新房市场两者相辅相成。

当下的节点里，土拍的重新走热和市场的上涨再次默契相投，加上政策端的助燃，接下来的楼市势必再次迎来又一波行情。

至于带动行情龙头板块，热度不断的大王山又舍我其谁？

NO.2丨贰

为什么又是大王山？产、城、人齐头并进

这不是大王山在今年土地市场的第一次溢价，或者说，这不是大王山板块最近的第一次出圈。

悦君观察长沙土地发展多年，近几年来，大王山这三个字被读者越来越多的提到，在我们的文章里出现的次数越来越频繁，这样的表现也反馈在市场端。

据克而瑞统计，片区新房价格也在逐年走高，2023年前三季度的成交量已经超过2022年全年。

数据图片 来源于克而瑞，仅 供参考

究其原因，是片区近年从顶层设计开始，几乎踩准了每一个全新版块腾飞的节点，当下已是乘风之势。

能做到这一切，骨子里靠的是板块天赋的卓绝。

大王山片区航拍图，仅供参考

约3800亩大王山森林公园傲然挺立，饱含的负氧离子让片区早早就拥有了度假感。

千年湘江奔流而过，在滨江、洋湖等沿江板块开发进入尾声后，大王山成为长沙南部沿江发展的续航板块。

加上与约1200亩的巴溪洲隔江相望，让片区聚齐了“山、水、洲、城”的缩小版长沙城市精华。

大王山片区航拍图，仅供参考

靠山、面水的生态天赋，让这里早就成为了低密宜居的度假胜地和生态宜居示范区。

所以很长时间内，以湘江欢乐城、华谊兄弟电影小镇、朗豪酒店为首的文旅产业始终是大王山的名片。

朗豪酒店实拍图， 仅供参考

没有大拆大建，也没有过度开发，倚仗着青山绿水，在湖南湘江集团湘新投公司的操持下，大王山等来了更具现代化的整体规划。

首先到来的是产业根基的强化。

去年，湘江科学城概念发布，囊括大王山南片整体，整体规划面积达到约145.5平方公里，以超大体量打造的科技创新高地，为片区打下了产业根基。

湘江科学城示意图， 仅供参考

今年6月，长沙又隆重宣布将要打造成为“全球研发中心城市”。

超大规模的湘江科学城自然将成为这一战略的重要引擎。

当下，湘江科学城核心区的首开区——"湘江融城科技城片区"已正式动工，将先期启动湖南大学科创港、湘江实验室等重点项目建设。

大王山片区首开区部分规划效果图，仅供参考

首批项目观音湖路、融城一路已开工建设；国家智能网联汽车质量监督检验中心已经动工。

位于南片区的湖南大学科创港也在上个月批前公示，标志着“湖南大学新校区”有望正式落地。

据统计，湘江科学城仅首开区，总用地面积就有6.2平方公里，总投资约110亿，规划定位为湘江科创走廊的重要节点，长株潭都市圈高质量发展示范区。

湘江科学城首开区示意，仅供参考

上百亿的投入，众多高新企业的涌入将为整个大王山提供扎实的就业岗位，也意味着片区将虹吸周边乃至全省的大量科技型人口，这一切都构筑了板块腾飞的基石。

与此同时，整个大王山的整体配套也在迅速导入，与大多数新片区的逐步开发不同，大王山板块呈现的是整体开发、配套先行的模式。

不但充分做好了前置化，而且规模与速度俱在。

今年，长沙地铁3号线南延线正式开通，这条纵贯南北的地铁不仅大大缩短了大王山与长沙主城的距离，未来还将联通长株潭城际轨道交通，让大王山全境跨入地铁时代。

片区配套示意图，仅供参考

片区特色公共交通——云巴，也在今年开启运营。

更令人在意的是教育方面的重磅投入。

片区已规划44所中小学，南雅、博才、师大附中等大批名校教育品牌已实实在在落地。

但论学校数量，以教育著称的梅溪湖也要稍逊一筹。

另外，更重磅的消息也不胫而走——传闻长沙市一中本部新校区将落户大王山。

根据已批前公示的湘江科学城配套中学，再结合早前招标公告中的选址，可以推测这里大概率就是传闻中的“长沙市一中本部新校区”。

湘江科学城配套中学示意图，仅供参考

四大名校之一的本部新校区落户，这将是什么样的吸引力？

看看公示里的“初中+高中”，这等重磅学府的落地又将给大王山带来多少教育人口？解决多少家长的心头焦虑？

一切都在引人遐想。

NO.3丨叁

新地块即将挂牌，大王山再启程

但更值得深挖的，是大王山土地储备。

按理说，当一个板块如日中天时，板块的开发也基本大成。

如今进入大王山的品牌房企已经有建发、旭辉、龙湖、梦想、华润、保利、中海等，品牌聚集度数量和质量可谓双高。

但片区优质的土地储量还大有潜力可挖。

不论是靠近洋湖的北片区，还是湘江科学城所在的南片区，靠山、沿江、公园地块各类属性齐备，优质地块颇多。

悦君已得到消息，片区很快就将上新A-P02-A20-1地块。

A-P02-A20-1地块示意图，仅供参考

该地块是纯住宅用地，总占地约128亩，总建面约18.8万方，容积率仅约2.2，方正宜居。

地块位于靳江河路与联江路东南侧，西侧约400米便是靳江河风光带，同时东南面毗邻莲坪城市公园（规划），南侧是狮峰山森林公园，北面为地铁三号线洋湖垸车辆段、西面为蓝天小学。

近河景、近山景、近公园、近学校，配套属于景观+教育双绝。

A-P02-A20-1 地块周边示意图，仅供参考

周边有社仓中学（规划，拟引进长郡中学）、社仓小学（规划）、湖南师大附中博才实验中学，岳麓实验中学、湖南师大附中杨水塘中学等众多优质教育资源。

新一轮的热度下，A-P02-A20-1地块会不会再次溢价甚至熔断？我们拭目以待。

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