从“认房又认贷”到“认房不认贷”，从限购到限购政策“松绑”，近期，楼市政策可谓“暖风”不断。

那么，两大重磅政策落地执行后，市场发生了什么样的变化呢？并且，在新政之下广州购房者们又应选择哪里的“优质股”呢？

01

两大重磅新政出台

利好扩大市场信心大增

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。

其中提及，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

所谓“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，其中“认房又认贷”最为严格，指的是即便第一套住房贷款已还清，但因有贷款记录，再置换时仍被认定为购买第二套住房，从而执行更高比例首付及房贷利率。

而“认房不认贷”政策的出台，通俗来讲，就是意味着不论该家庭此前是否使用过商业贷款购房，有没有过贷款记录，只要在购买时家庭所有成员在广州市均无住房，即可符合首套房的认定标准，可按首套住房申请住房贷款。

9月20日， 广州楼市近十年来首次放松限购，多区社保5年变2年，增值税征免年限从5年调整为2年：

1、将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。

2、将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，以往仅花都、从化两个区域满2年免征。

这意味着广州在时隔12年以后，放开花都、黄埔、番禺三区的限购。其中，花都区此前的个人销售住房增值税征免年限便是满2年免征——是此前9个限购区中唯一一个满2年免征的区域。

此外，据广州中原研究发展部数据，2023年8月份，花都区网签均价仅1.22万元/平方米。作为广州高质量发展的北部增长极，随着空铁联运、产业机遇以及教育医疗种种利好的逐步落地，而住房均价却还是“1字头”的“亲民价”，非常“平易近人”。

可以说，花都区是房价性价比最高的区域。

两大重磅新政，传递出“更好满足居民刚性和改善性住房需求”的利好氛围，让更多有需求的置业者能更方便地买到心目中的理想房子，同时也实实在在地提振市场信心，坚定守住“房住不炒”的总基调。

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“认房不认贷”落地+限购优化
哪些人群最受益？

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强说，“认房不认贷”情形下，购房人能否享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，本质上是看购房人目前名下有无住房，该政策落地更加符合居民购房需求和实际。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，本次“认房不认贷”在广州主要利好三类人群：

其一，在异地或本地曾有房贷记录，但在认定套数时，以家庭为单位，包括借款人、配偶及未成年子女在内，只要在当地没有住房，即使有贷款记录，购房时可按首套来执行贷款政策，享受首付比例和利率优惠； 其二，在广州本地打算“卖一买一”的置换客，购房依旧能享受首套房的优惠首付比例和利率，置换门槛降低； 其三，打算在不限购区域或购房政策较为宽松的区域买房的外地客。

以上三类购房者率先受益，首付压力和信贷成本都将明显降低。

此外，限购优化极大利好非本地户籍、渴望在广州安家的置业者。

总体而言，“认房不认贷”政策可降低不少置业者的首付比例和房贷款利率，减少还贷压力，提高购房支付能力。

除此以外，广州这一轮的限购放松，对于刚需、改善客群来说，无疑是直接利好。

业内人士表示此次限购的放开和早前广州实施的“认房不认贷”一起，可以产生叠加效应对有房产置换需求的人来说十分友好。对于广州后续房地产市场的成交量来说也是非常有帮助的，有利于推动房地产市场稳中向好发展。

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新政叠加威力显现！花都

网签大涨38.82%！五大板块受热捧！

综合此前多家机构已披露的数据来看，“认房不认贷”、“房贷首付和利率下调”等政策利好的“稳市”作用正在持续发酵之中，信心回升是本轮一线城市“认房不认贷”政策落地后的显著特征。

政策落地后，住建部调查显示，从全国整体上看，购房意愿大概能够增加15个百分点，一线城市可能增幅会更高。从政策实际落地来看，有刚需和改善性需求的购房者，积极入市的迹象是非常明显的。一些市场机构的调研显示，带看量和成交量都有比较明显的提升。

据贝壳研究院统计，广州、深圳在落地“认房不认贷”政策的后的当天及隔天，客户带看量明显增长，二手房日均成交量较上周也明显提升，广州提升25%，深圳提升70%。

而克而瑞对广州全市60个典型楼盘的监控显示，“认房不认贷”新政出台的第二周（即9.4-9.10），来访量环比增长4%，认购量环比增长16%；并且，在此期间，广州商品住宅成交855套，成交面积9.94万㎡，其中，花都网签面积环比上涨明显，达38.82%。

随着广州官宣花都等区域住房限购“松绑”，作为此前9个限购区中房价性价比最高的区域，花都楼市也受益明显。放开限购叠加此前“认房不认贷”的政策威力，对市场信心大大提振的同时，也加速促进买家入市的步伐，预计花都楼市将迎来又一波置业“热潮”。

那么，花都的哪些宜居板块最受购房者青睐呢？

区府板块：多轨交汇流量高地

区府板块作为花都区府所在地，不仅坐拥地铁9号线，还是全区精华配套、资源所在。未来，区府板块还将接入多条地铁线路，形成多轨交汇的流量高地！

因此，区府板块成为花都成交量以及成交价最高的区域。板块内包含电建泛悦府、锦东花园、凤凰瑞景、璟泷樾花园、保利金融中心等项目，颇受置业者欢迎。

空港板块：大湾区TOP级流量“入口”

依托机场具有客货流量大、政策支持力度大、资金流潜力大等优势，作为“空铁联运”效应的延伸的空港板块发展前景广阔。板块内包含中旅·名门府、合和新城、广州城投·空港1号、嘉云荟、中建保利雅居乐·天骄等，性价比十足。

广州北站板块：免税商业TOD大城

同样依托强大流量优势发展起来的广州北站板块，通过轨道交通引领聚集金融、商务、酒店服务业等产业，以及完善的交通、优质的产业配套，将打造成为宜居宜业的“黄金高地”。板块内包含金地商置·都会峯范、中建·映花悦府、天马河公馆、祈福万景峰、雅居乐花城雅郡等项目备受市场青睐。

花都湖板块：亲近自然的宜居“心选”

花都湖板块坐拥花都湖国家湿地公园，凭借紧邻自然的区位优势以及完善的配套，一跃成为需求改善型购房者的宜居“心选”。

板块内包含越秀·滨湖悦府、华润置地路劲金茂桐悦、兰园·凤翎台、阳光城兰园·翡澜花园、南驰都湖国际、保利·明玥晨光等项目，备受置业者们的关注。

文旅城板块：商业+娱乐的综合大城

而位于花都中轴线CBD上的文旅城板块，包含融创文旅城、融创茂、融创雪世界、融创乐园等系列项目，是花都新兴的商业中心、娱乐中心，近年来整逐步成为众多置业者的新选择。

板块内包含广晟·中国铁建花语天珹、颐安·俪都府、保利上宸、广州融创文旅城、合景保利·香樾四季花园等项目,吸引了众多购房者的视线。

“金九银十”到来之际，花都将开展2023年“千年商都TO花都 宜居花都”促进消费活动，深耕花都的众多房企组成“宜居花都购房团”，为购房者带来折扣方案。

随着房地产政策“暖风”频吹，无论是“认房不认贷”政策的出台还是限购政策的放松，对于想要在花都购房的客群而言都是绝佳的利好，如今，或许正是入手花都的最好时机。

附：花都房企折扣方案

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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