今天大家说得最多的可能是越秀·大学·星汇锦城，它是新政后广州首个开盘的楼盘。

星汇锦城首开价格相对便宜，均价3.2-3.6万/㎡。

建面约76㎡，总价约250万（单价3.2-3.3万/㎡）

建面约84㎡，总价约280万（单价3.3-3.4万/㎡）

建面约98㎡，总价约350万（单价3.4-3.6万/㎡）

从现场人气看，首次开盘人气非常不错。近几天新政频出，认房不认贷、2成首付、降利率，这些利好促使市场再次活跃了起来。

新政推出后，开发商、销售、中介都无比地激动和兴奋，都在期待楼市大年的降临。一些楼盘脚跟还没站稳就喊起了涨价，大家都认为火热行情又回来了。

认房不认贷、2成首付、降利率。

这波新政被视为最近几年最大的利好，新政来得有点猛，前一天政策刚公布，银行、开发商就表明已经落地，很明显所有的城市都在抓紧时间。

金九银十，这最关键的时间不能浪费，开发商知道，城市也知道。

这些政策对广州的楼市有没有直接带动？

有，很明确的告诉你。

这波利好将直接带动一手房和二手房回暖，这是毫无疑问的。

但在金九银十之后呢？新政已经落地两个月，大家已经习惯了这种利好，市场还有冲力吗？我们需要冷静思考。

政策的放松和严控，我们要看其本质。

这次放松的本质很明显：大力支持刚性和改善性住房需求。

目前广州依然处于限购的政策内，“房住不炒”已经提了7年，限购的本质就是不让有钱人无节制地买房，所以这个“紧箍咒”一直没放松。

那这次认房不认贷、2成首付的本质就是要满足刚需和改善性住房需求，也就是让中产阶层更好地换房，更容易换房。

中产的购房逻辑是先卖房后买房，对于中产来说，卖房的钱就是换房的资本。

那么，认房不认贷在这里就起作用了。以前有过贷款记录的通通不算，只要名下无房就是首套3成首付。这样，买改善房的操作空间就更大了。

中产要买房，就会把原有的房子放到二手房市场，所以广州第一个变化一定是二手房市场出现大量的供应。

如果新政的出台对市场起到推动作用，那未来两个月最先变化的一定是二手房市场，一旦二手市场供应量出现暴涨，不排除市场出现砸盘的情况。

那么，我们首先要记下今日贝壳平台二手房的数据，两个月后我们再来验证。

接下来的市场，就是看刚需了。

刚需除了购买偏远一点、相对便宜的一手房（如星汇锦城首开价格均价3.2-3.6万/㎡，这很对刚需胃口），另一部分刚需会扎进二手房市场。

所以，中产抛出来的房子有没有刚需接盘，这又变成另外一个问题。

这得看进入二手房市场的刚需多不多，刚需如何看待市场，等等派还会不会继续等。

如今，我们面对的有两个市场，一个是一手房市场，另一个是二手房市场。一手房和二手房市场又分为高端市场和中低端市场。

这次的认房不认贷激活了一部分在老家有房广州无房的外地人，但这个政策不要以为只有广州才有，整个粤港澳大湾区比一线城市政策优惠得多的城市为数不少，这些城市到底会分流过去多少，这是关键。

也就是说，广州的刚需存在总量减少和被其它城市分流的可能。

所以，未来广州楼市的热度要看刚需的基数和活跃度。

这次新政出台后，很多新盘喊着要涨价，这是在搬石头砸自己的脚，不要以为现在的刚需都无脑地一路追涨。

这次新政后，想涨价的开发商先洗洗睡吧，市场没有理由让你涨价。

最大的变数在金九银十，这两个月不把握好，往后就更难了。除非有更大的利好政策出台。

这两个月对市场来说肯定会有震动，要不政策就白出了。后面的市场会怎么样，可以参考二三线城市，它们早已经历过“认房不认贷”，它们都没有出现过涨价的行情。

作为一线城市的广州同样不会例外。

2成首付、降利率，对于刚需来说有多大的吸引力，这得看收入，如果收入不稳定，高杠杆买房会成为刚需首先考虑的问题。

首付低并不代表不用还钱，收入才是他们最看重的买房前提条件。

中产的房子没人接盘，刚需收入不稳定，不敢进入一、二手市场。

这样的市场会好吗？你给我一条涨价的理由。

听楼主劝，聪明的开发商趁现在一波大利好，先走一些库存，千万别涨价。刚需和中产购房者别急着入手，货比三家，冷静点，不要给销售和中介冲昏了头脑。