文/顾天杰

先降首付 再调地价

一个月之内，曾经的全国房价第四名城，厦门，接连推出两份重要文件。

财联社消息，厦门近期印发新版《厦门市城镇土地基准地价（2023年版）》和《厦门市地价管理若干规定》。

厦门整体将基准地价更新了一遍，局部略有调整，租赁住宅价格大约是商品住宅的20%到25%。

其他的重要内容包括：

1.调整修正系数 2.删除配套费内容 3.调整划拨补出让规定 4.鼓励地下空间开发利用

简单来说就是推动基准地价的更新，同时努力促进城市转型。

尤其是安置房源再上市交易或者抵押的时候，不需要缴纳4%上市土地出让金或者补差价。

就在这份通知出台的一周前，厦门主动官宣，降低了买房首付。

一句话版本就是：

二套房首付减少10%，利率下降20个基点。

（来源：网络）

假设在厦门岛内思明区购买一套500万的房子，并且是二套房，那么原来需要250万作为首付，现在只要200万了。

这其实没多大吸引力。

想在厦门买房的新晋人口，缺的难道是每个月几百一千的房贷吗？

显然缺的是首付上百万、数百万的现金呀。

目前厦门实行的限购政策是：

180平米以上不限购，180平米以下看情况。

假设你是厦门户口，可以买两套房，假设你有两个孩子，其中至少一个未成年孩子，那么本地户口家庭可以买第三套房。

不是厦门户口，单身限购1套，可以选择4年内连续缴满3年社保或者个税，或者就业半年以上本科生也行。

厦门户籍单身则是限购2套。

然而自2022年以来，厦门楼市的热度急剧下降。

再也没能复现曾经的全国第四城的火热盛况。

中原地产厦门研究院数据显示，2022年厦门一手房成交17255套，同比下跌48%。

全市六个区只有岛内的思明区成交在增加，其余各个区跌幅在30%到50%不等。

到了2023上半年，岛内新房更是来了一波报复性上涨。

数据显示，厦门一手房销售面积129.5万平米，整体同比增长47%，其中岛内同比增长233%，岛外同比增长19%。

仔细一看，这是一波最后的挣扎。

厦门成交量最高点出现在2023年3月，当时一手房创下3025套的高位，4月立刻跌破3000套，到了7月份回到了千套的水平，创下过去一年来新低。

二手房的量价走势几乎和一手房同步，四连降。

克而瑞数据显示，7月厦门二手住宅共成交15.34万平方米，同比下跌35.4%；成交1485套，同比下跌35%。

买家不想接盘，卖家不想降价。

市场就这样僵持住了。

排雷 正在进行时

8月28日上午，停牌超过17个月的中国恒大正式在联交所恢复交易。

这家曾经的房地产旗舰，在2020年一度实现总资产3万亿，年销售规模8000亿的水平，然而开盘后迅速暴跌超过80%，成了一只仙股。

（来源：雪球）

好消息是，恒大渡劫成功，保住了港交所上市地位。

然而面前的困难还有很多，上半年中国恒大总收入1281亿，房地产开发收入为1200.7亿，净亏损大幅收窄，却依旧是资不抵债的状态。

在此之前，一个浙江小城一度冲进楼市主流视野中。

它就是诸暨。

8月16日诸暨住建局发了一则公告，说8月18日起二手房交易窗口停止二手房网签业务，属自主成交的二手房交易业务可委托公益中介代为免费办理。

有网友看成了：

诸暨市停止二手房网签

真实情况完全不是这样的。

诸暨二手房买卖、网签都正常办理，公告说的是针对自主成交二手房的客户，统一由公益中介代为免费办理网签。

这很好理解，打官司可以找高收费的知名大律师，也可以选择公益律师帮忙辩护，都是市场化的结果。

作出调整的主要原因是规范房地产市场秩序。

公告里还提到：

8月18日至8月27日为该业务试运行阶段，由各中心窗口房管中心工作人员及公益中介志愿者代办线上交易业务； 8月28日起为正式实施阶段，自主成交对象交易业务全部纳入公益中介免费代办，免费代办项目为代为预约、代为合同网签、代为办理不动产过户。

诸暨属于中国最广大的三线城市中的一员。

是像恒大这样的开发商，在2015到2018年前后，最热衷的下沉房地产市场。

也是众多小玩家成长为千亿巨头的财富密码。

大量的房企去三四线争夺客户，依靠高周转建造了大量的房子。

多年之后，房子过剩。

数据显示，截至2023年2月底，诸暨市可售商品房存量面积171.61万平方米，同比下降12.84%。

住宅去化周期超过14个月，卖一套诸暨的房子，真的很难。

二手房方面，全国房价行情网显示，7月份诸暨市二手房挂牌均价16620元/平方米，近一个月新增挂牌数量1868套。

头部房企的入驻，一度将当地房价从六七千提升到近两万一平米。

2020年的疫情更是助推了一波买家入市，然后楼市却在接下来的两年里迅速回调。

紧接着到了2022年，全国统一展开楼市宽松政策，然而市场反应差强人意。

（来源：中指研究院微博）

克而瑞最近还给出了一个数据是：

2023年，全国大部分城市都无法完成供地计划指标。

克而瑞数据显示，900个城市供地样本中，七成规模以上县、市供地指标同比下滑。

总宅地计划供应量同比2022年下滑一成，其中二线城市下调更为坚决，同比2022年降幅高达27%。

证券日报一篇头条的文章标题是：

缓释资金压力，给房企更多定价空间

供地指标完不成意味着土地卖不出去，卖不出去说明房企没有资金、没有信心买地，也就直接显示出了目前市场比较冷，终端买家没什么热情。

房企如果能拿到自住定价权，给买家更多折扣、税费减免，这样才能重新激活市场。

救市的终极目的挽回信心。

在这之前，先要救民，然后才救房。

稳住预期，不要烂尾。

否则一切无从谈起。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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作者：顾天杰编辑：始末

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