价格回到2016

更新时间:2023-10-18 11:11:00作者:无忧百科

价格回到2016

果然,下行周期市场不轻易言底。

因为二手房价格正激烈地重构,连2017年买房的人都算站岗了。


都知道,深圳楼市处于冷冻周期,降价已经是常态。

新房各种打折就不用说了,价格很透明,对比几年前什么情况,大家基本知道。

唯独二手房,成交量少,几乎没什么流动性,加上价格也看不见,挂牌价也没什么参考性。

比如豪宅的挂盘价和实际成交的价格,差距就更大了,一般都实际成交价是挂盘价的两倍左右。

像深圳湾的三湘海尚,挂盘指导价10.3万/平,但而真实的成交价在20万左右一平。

小区10月8日成交一套207.75平的4房,成交总价3980万,折合单价约19.16万/平。

所以基本上市场买卖,尽管有中介可以询价,可以撮合,但还是处于摸瞎状态。

这在买房参考周边二手房价格已经成为定律的市场,对新手或者不怎么了解深圳楼市的人来说,极为不友好。

事实上,现在深圳楼市的价格,还剧烈地重构着。

过去牛市隔天一个价,是涨价,现在隔天一个价是回调。

而且真实的降价,已经不是回到了2018年这么简单,而是已经开始回到2016年。

龙岗双龙的海航城,南联地铁口盘,昨天(2023年10月16日)一套88平4房业主报价290万,市场迅速成交,真实的成交价280万,折合单价约3.18万/平。


不仅比今年5月89平户型(成交总价358万)成交单价(4.02万/平)还要低,甚至价格比2016年1月还低。

2016年1月,小区一期的最后一批房源均价约3.5万/平。


小区当初入市的时候,市场都认为,交通方便,深圳有东进战略,位置又属于龙岗中心区,潜力很大,甚至有网友预估二期开盘价能超过4.5万/平。


龙岗大运新城的绿景大公馆,今年9月成交一套80平户型,总价479万,折合单价约5.99万/平,成交的另一套68平户型,总价409万,折合单价约6.01万/平。

这样的价格,比2017年7月成交的水平也要低。

2017年7月绿景大公馆成交的一套56.11平户型,成交总价390万,折合单价约6.95万/平,同月一套88平3房,成交总价540万,折合单价约6.14万/平。



不过,回调到2016年的小区还是少数,更多的还暂时是回到2018年。

比如龙华的金域华府,今年9月成交一套143平户型,成交总价1001万,折合单价约7万,而2018年4月的均价大约8.47万/平。


所以,整体看,下行周期的市场,是很难言底的。


现在市场能成交的核心动力,就是价格。

价格足够低,无论是二手房,还是新房,市场热度都会高不少。

比如这两天,前海妈湾的前海瑧玺家园340套房源(其中20套商铺)单价区间8.85万-11.7万/平,总价934万-1489万/套,均价约10.21万/平,开盘官方最高优惠减免50万。据官方海报公示,开放48小时内,累计来访1000+组客户。

其中,起步单价比颐城瑧湾悦家园(二期)(9.02万-12.03万/平)、一湾臻邸(9.1万-11.9万/平)要低,但比云海湾花园(8万-10.5万/平)要高一些。

但也就剩像前海这样的网红盘,在意向登记阶段能带来一些不错的流量。

因为从深圳实实在在的二手成交看,不得不承认,当下的深圳楼市,不是接近2000万人的楼市,而是属于不到300万人的楼市。

8月份“认房不认贷”后,大家期盼的深圳楼市反弹,并不明显。

虽然深圳常住人口1766.2万人,人口体量看似非常庞大。

理论上看,“认房不认贷”后是松绑了限购,加上深圳对离婚家庭套数,双证合一等默默送帮刺激,市场的客户应该是无限放大了的。

接近两千万常住人口并不代表深圳就有接近两千万的潜在购买力。

真正拥有深圳住房购买力的人,占比可能远没有大家想象的高。

虽然无法给出具体的占比,不过从两个侧面的数据可以估摸出,深圳有购房实力的群体,还达不到户籍人口体量。

首先是2022年年末深圳的户籍人口为583.47万人,仅占常住人口的33.04%。

说明深圳三分之二的人口都属于高度流动的人口。

这就意味着,这三分之二的群体,几乎都属于深圳楼市的无效客户。

其次,根据 2018 年建筑物普查和住房调查,深圳商品房套数为188万。


而2018年—2023年上半年,深圳新房住宅预售供应累计26.53万套,累计去化约21.5729万套,叠加2018年之前的商品房套数累计大约214.53万套。


如果按照一人一套来计算,说明,深圳真正拥有商品住房的人大约就只有215万套。

这还是一人一套的前提,实际深圳的有房一族,不少人拥有了两套以上的住房。并且深圳目前的在售新房大约是5万套。

就是每年供应几万套的体量,都无法全部消耗,这说明,真正承接住了深圳商品房的人可能就只有这两百多万人。

所以,就深圳楼市而言,接近2000万的常住人口,实际能接得住深圳的房子的人,不到户籍人口的一半。

这样对比之下,就会发现,深圳每年的商品住宅供应,实际对应的有效客户并不多。

而“认房不认贷”的本质是松绑限购,是各城市争夺市场购买力。

尤其是杭州、广州、北京、上海,都是深圳市场的对手。

所以,无论是新房,还是二手房,现在能走到成交的客户都变得极其珍贵。

如果有变现需求,就尽量别放过任何一个和客户见面的机会了。