市场对存量房贷利率下调存在着不切实际的过高期待。

上一篇文章《》里，我们谈了这一点，今天从招行、建行、农行等银行的中期业绩交流会看，更有了事实支撑，进一步支撑了我们的这个判断。

从“应然”角度而言，我的看法是：

1）社会应当充分理解房主们希望存量房贷利率调降的心情。这个根本性的因素在于，大家经历了过去几年的事情，疫情的、股债房汇全杀的……等等，生活不可为不难，预期赚不到钱，就会想着能省则省。在平常的时候大家对这个关注度也没这么大，但其它方面大家实在没得到什么甜头，这个几乎变成唯一的念想。房贷利率下调一点，每个月都能省下几百块，就相当于是国家给老百姓发钱了。

2）现有房贷利率下降太少，LPR、存量房贷都应该大幅度下调。虽说今时今日的货币政策宽松能够起到的作用会比先前为低，但是大幅调低利率还是会对经济产生正面影响，有利于许多困难的企业、个人显著减缓压力。

3）单从利率一项看，可以考虑直接效仿美国2008次贷危机时的“固定利率”，针对新增买房者，推出极低的、不受未来利率波动影响的固定房贷利率制，给到买家长远稳定的预期。

但从“实然”的角度，我想这个存量房贷利率的调降一定会显著低于市场预期。

看看今日几家银行的表述。

招行8.28中期业绩交流会，行长助理彭家文表达几点：1）存量房贷利率下调势在必行；2）招行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案，压力测试结果可控；3）实际落地很复杂，城市、分行、客户情况都不同，要兼顾因城施策和公平性的问题。

“中国房贷第一大行”建行8.24中期业绩发布会，首席财务官生柳荣表达几点：1）存量房贷利率下调，会对银行净息差产生下行压力；2）具体细则还未出台，各家银行也在沟通，现在测算还有难度。

中信银行8.25中期业绩发布会，副行长谢志斌表达几点：1）中信银行已做好预案；2）房地产因城施策，各地按揭贷款利率差异大，存量利率调整难以实现“一刀切”；3）要兼顾银行实际承受力，中信银行现有房贷9500亿，存量利率高于新发生利率占6000亿，这部分按揭利率每降低10个点，会影响贷款收益大概6个亿，影响净息差0.8个点。

农行8.29中期业绩发布会，副行长林立表达了：“在有关政策方案明确之后，我们将抓紧制定具体操作细则……”。（说的非常水，差评）

总结以上，共同释放的是下面几个意思：

1）各家银行都做好了存量房贷利率下调的预案。

说明了什么？说明了存量房贷利率下调是板上钉钉。这个是市场共识，但是听到各家银行都这么说，心里当然是更“安稳”了。

就是说，下调是一定会下调滴，各家银行这阵子都紧锣密鼓的做出了预案。但是，推出不推出各家银行说了不算，要等上峰给出明确的指示，就是要等那个“一声令下”。

照这么来看，极可能，政策落地会很快了。看今天的新闻吹风，折腾了1个月，终于要落地了。

2）预计存量房贷利率下调很难像2008年“一刀切”。

看几家银行表达的意思，这一点非常的清楚。原因是，今天的环境和2008年不一样。这个不一样，还不是之前大家说的是房贷存量规模差距极大。而是，房地产政策自2016年之后主要是“因城施策”，各地的按揭贷款利率都很不一样。所以，对银行而言，似乎比较难一刀切的去采取一个办法去调降存量房贷利率。比如说，在莞惠，早几年利率比深圳贵得多，这两年又比深圳的便宜得多，怎么一刀切的调？

是个难题。这个可能决定了存量房贷利率下调，将是“五花八门”的。比如说，各个城市不一样，各家银行也不一样，以及，不同的贷款客户按优质程度算，也可能不一样。有的是优质客户，有可能拿得到更低的利率，有的可能拿不到。

这样“分门别类”的操作，在执行中，有利于银行确保自身的利润。

3）预计存量房贷利率的下调力度不会太大。

各家银行也共同表达了一点真实存在的压力：净息差的问题。虽然说他们共同都说出了，这个息差压力还都在“可控范围”内，但的确存量房贷利率下调，是银行的一种“让利”行为，会减少他们的利润。

关于现在银行净息差、不良率的剪刀口，前篇文章里已经有了。考虑到这一点，这个几乎注定了这次的存量房贷利率下调力度不会太猛烈，确保在银行的可承受范围，我认为将会是决策层考虑的非常重要的部分。房地产风险已经是XT性了，金融领域绝对不能出现风险。今天我们看到商业银行的安全性还可以，但是没有考虑房地产的继续暴大雷产生的持续冲击。

基于以上，我想存量房贷利率的下调将是无法描述的，各家银行在具体执行中会有相当程度的“自由裁量权”。结果将是，那种想着50个BP以上级别的下调（降50个BP我就满足），有可能是一种难以落地的高期待。指望着它能够降到跟经营贷“有得一拼”（性价比一致）的水平，更是不切实际。

由此，我还是坚定的认为，如果合适，尤其是那类小微企业，可以考虑去做经营贷的置换。

有些人担心（或者说是批评）这个是“违规”的。

我再强调一遍，经营贷本身是合法合规的贷款产品，只是说你不能通过使用经营贷流入房地产。

有一些房主本身是有提前还贷的能力的，但是基于综合考量，他还是想保留一些贷款。这时候，他可以使用自己的现金储备去还掉房贷，然后再通过真实运作的企业通过经营贷把钱再贷出来。无它，就是图它利率更低，每月支付的现金更少。在以往，省下来的这些钱可能不那么重要，但是在今时今日，大家的压力就在于每月的硬支出非常多，减掉非常的重要。

只要他不再拿着这笔钱去买房子，他就不违规（这时候，你让他去买，恐怕他都会觉得你在割他）。

当然，做经营贷有风险，要求有真实运营的公司，合同时限短，并且政策不稳定，容易发生“意外”（比如抽贷、产品叫停等等），它不像房贷合同那样拥有“泰山一般”的安全感。所以，它真正适合的是小微企业主，并不具备普适性。

对于大部分的普通房主而言，我觉得，要秉持着能降一点是一点，“蚊子肉也是肉”的“淡定”心态。

另有些人指出，降低存量房贷利率也不会拉动房地产市场。这个结论肯定不错的，但论述逻辑不对。 因为降低存量房贷利率，真正有利的肯定不是买房，而是有助于提振（一些）消费。现在的房地产已经是彻头彻尾的“自住市场”，别说投资（机）客，自住客都不入市，给他们降存量房贷利率，就能指望他们去换楼，想多了，他们在乎的不是利息。

但是， 给这些亚历山大的房主们减轻些压力，每个月省下一顿烧烤钱，市场上就可以多卖出几瓶福佳白。 会有许多人把钱存起来，但的确也会有人去花钱的。

毕竟天上掉下来的钱，庆祝一下总是应该的吧。

不多废话了，赶紧降，再墨迹就真没劲了。

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