8月31日，万科举行2023年半年报业绩会。

万科董事会主席郁亮谈及市场表现时表示，目前市场显然跌过头。

万科郁亮：市场跌过了头，希望已出台政策尽快落实到位

郁亮提及一组数据，从新开工数字来看，2021年全年下降11%，2022年下降40%，今年前7个月继续下降25%。也即是说，如果拿2020年作为基数，新开工数字已经下降60%。按照这个下滑速度，今年我们全国新开工面积大概是6.6亿平方米，这个已经回到17年前的水平。

另一组数据是，目前国家城镇人口是9.2亿人，以此计算大概人均新增的开工面积0.7平方米。对比国外的情况，美国在1960年城镇化达到70%，之后20年时间里，它的人均新开工面积还是达到了1平方米，在不少年份还有达到1.2平方米左右。

郁亮表示，中国目前城镇化率是65%，如果到2030年可以达到70%，即使按照刚才保守估计，全国每年有10亿到12亿平方米的新开工是一个合理的建设水平，因此从新开工的数字来看，现在显然超跌。

另一方面，郁亮也提到，当前政策已经在发力，从万科的角度，希望这些已经出台的政策能够尽快落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平。

郁亮还表示，在盘活存量这类对行业中长期有重大影响的课题上，相关部门也提出了一些新的要求，这对行业是个鼓舞，万科也期待在这方面的具体措施能够尽快出台。

郁亮相信，在各方努力下，随着经济态势持续平稳改善、随着人们对未来预期稳定，房地产行业迟早会回到一个健康合理的水平。“这个过程中一定会有波折、有曲折、有波浪，万科会把自己的工作做得更充分一点，留足冗余度，筑牢安全底线。”

万科CFO：有信心确保经营安全，已筑好牢固底线

业绩会上，对于万科现金流安全问题，万科首席财务官韩慧华表示，有足够的信心，可以确保万科的经营安全，已经筑好了最牢固的底线。

韩慧华表示，万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。

这表现在三方面，一是万科高度重视经营现金流的管理，经营性现金流连续多年保持为正；二是万科对高杠杆保持敬畏与克制，净负债率一直处于在行业低位；三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用，保持行业里最领先的信用等级。这些都是万科穿越多年发展周期坚定走到现在的坚实基础，也是其能够在行业面临重大考验的环境里活下来的基石。

韩慧华坦言，短期市场有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。

具体而言，万科主要做了三方面动作。首先，万科高度重视经营现金流管理，回款效率始终保持行业领先，销售回款与销售总额相当，同时坚持量入为出，保持弹性运营，此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案，以确保任何时点的现金流安全。2023年上半年，在覆盖一批优质新项目地价支出后，万科的经营性现金流仍然保持为正。

其次，万科始终保持融资渠道畅通和多元化，是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。2022年至今万科累计发行信用债接近400亿，其中今年1-8月新增发行100亿，同时公司在开发贷款、经营性物业贷款、险资债权计划等渠道上依然畅通并保有弹性，得到监管机构与金融机构广泛支持。

第三，万科的债务结构在持续优化，尽管融资总量阶段性上升但短债显著下降。截至6月底，公司短债457亿，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位，现金对短债的覆盖倍数2.7倍，较年初提升0.6倍，债务平均久期延长至5年。同时，在美元加息背景下，万科主动地优化了外债配置，境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%，外债占有息负债的比降至20%以内，较年初下降2个百分点。在融资结构持续优化的同时，公司的融资成本也保持低位，年内公司境内新增融资平均成本3.73%，较22年进一步下降15BP，中票最近一期发行票面利率3.07%。

在韩慧华看来，上述动作都将使万科的安全韧性得到进一步提升，因此有信心确保公司的经营安全。

来源：21世纪经济报道（ID：jjbd21）