关注丨万科董事会主席:市场跌过了头!

更新时间:2023-08-31 20:30:10作者:无忧百科

关注丨万科董事会主席:市场跌过了头!


8月31日,万科举行2023年半年报业绩会。

万科董事会主席郁亮谈及市场表现时表示,目前市场显然跌过头。

万科郁亮:市场跌过了头,希望已出台政策尽快落实到位

郁亮提及一组数据,从新开工数字来看,2021年全年下降11%,2022年下降40%,今年前7个月继续下降25%。也即是说,如果拿2020年作为基数,新开工数字已经下降60%。按照这个下滑速度,今年我们全国新开工面积大概是6.6亿平方米,这个已经回到17年前的水平。

另一组数据是,目前国家城镇人口是9.2亿人,以此计算大概人均新增的开工面积0.7平方米。对比国外的情况,美国在1960年城镇化达到70%,之后20年时间里,它的人均新开工面积还是达到了1平方米,在不少年份还有达到1.2平方米左右。

郁亮表示,中国目前城镇化率是65%,如果到2030年可以达到70%,即使按照刚才保守估计,全国每年有10亿到12亿平方米的新开工是一个合理的建设水平,因此从新开工的数字来看,现在显然超跌。

另一方面,郁亮也提到,当前政策已经在发力,从万科的角度,希望这些已经出台的政策能够尽快落实到位,来推动市场恢复到健康合理的水平。

郁亮还表示,在盘活存量这类对行业中长期有重大影响的课题上,相关部门也提出了一些新的要求,这对行业是个鼓舞,万科也期待在这方面的具体措施能够尽快出台。

郁亮相信,在各方努力下,随着经济态势持续平稳改善、随着人们对未来预期稳定,房地产行业迟早会回到一个健康合理的水平。“这个过程中一定会有波折、有曲折、有波浪,万科会把自己的工作做得更充分一点,留足冗余度,筑牢安全底线。”

万科CFO:有信心确保经营安全,已筑好牢固底线

业绩会上,对于万科现金流安全问题,万科首席财务官韩慧华表示,有足够的信心,可以确保万科的经营安全,已经筑好了最牢固的底线。

韩慧华表示,万科是一家危机感驱动的公司,长期坚持稳健的财务策略,始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。

这表现在三方面,一是万科高度重视经营现金流的管理,经营性现金流连续多年保持为正;二是万科对高杠杆保持敬畏与克制,净负债率一直处于在行业低位;三是万科始终像爱护眼睛一样爱护自己的品牌和信用,保持行业里最领先的信用等级。这些都是万科穿越多年发展周期坚定走到现在的坚实基础,也是其能够在行业面临重大考验的环境里活下来的基石。

韩慧华坦言,短期市场有压力,但万科已经筑好了最牢固的底线,做了充分的前置准备,安全韧性在提升。

具体而言,万科主要做了三方面动作。首先,万科高度重视经营现金流管理,回款效率始终保持行业领先,销售回款与销售总额相当,同时坚持量入为出,保持弹性运营,此外还会持续做动态压力测试和充分前置预案,以确保任何时点的现金流安全。2023年上半年,在覆盖一批优质新项目地价支出后,万科的经营性现金流仍然保持为正。

其次,万科始终保持融资渠道畅通和多元化,是当前少数仍然能够完全凭借自身信用发债的房地产企业。2022年至今万科累计发行信用债接近400亿,其中今年1-8月新增发行100亿,同时公司在开发贷款、经营性物业贷款、险资债权计划等渠道上依然畅通并保有弹性,得到监管机构与金融机构广泛支持。

第三,万科的债务结构在持续优化,尽管融资总量阶段性上升但短债显著下降。截至6月底,公司短债457亿,较年初下降29%,短债占有息负债比降至14.2%,较年初下降6.3个百分点,处在历史低位,现金对短债的覆盖倍数2.7倍,较年初提升0.6倍,债务平均久期延长至5年。同时,在美元加息背景下,万科主动地优化了外债配置,境外有息负债剔除汇率变动后较年初下降12%,外债占有息负债的比降至20%以内,较年初下降2个百分点。在融资结构持续优化的同时,公司的融资成本也保持低位,年内公司境内新增融资平均成本3.73%,较22年进一步下降15BP,中票最近一期发行票面利率3.07%。

在韩慧华看来,上述动作都将使万科的安全韧性得到进一步提升,因此有信心确保公司的经营安全。

来源:21世纪经济报道(ID:jjbd21)

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