“三道红线”作为房企的晴雨表，实时反应着房企的健康度和政策响应程度。

今年已经是三道红线政策出台的第三年了，这期间有不少房企成功复牌，但仍然有多家房企处于停牌阶段。

地产君根据房企的最新情况，整理了一下截止到2023年中期房企三道红线的踩线情况。

今年以40家样本房企的半年报为数据，以“剔除预收款后的资产负债率”为主排序，整理出了《2023上市房企三道红线榜》。

从“剔除预收款后的资产负债率”来看，上半年有20家房企未踩线，平均值为71.3%，较2022年末上升了0.23个百分点；其中大多集中在60%~70%之间，在合格线徘徊，集中度较高。

从“现金短债比”来看，上半年有21家房企大于1，指标合格率能达到一半，平均值为1.24，与2022年末持平。

半数房企现金能覆盖短债，现金短债比大于2的有6家，其中最高的是建发国际，非受限现金短债比高达的6.5。

从“净负债率”来看，上半年有11家房企踩线，包括两家橙档房企，总体平均值为152.6%，较2022年末下降了171.85个百分点。

净负债率是合格数最多的指标，大幅度下降也能说明上半年不少房企都在积极优化债务结构。

2023年40家上市房企中，三条红线均未踩中的绿档房企16家，比2022年末少了5家，占比40%；黄档8家，比2022年末多了2家，占比20%；橙档7家，比2022年末多了3家，占比17.5%；红档9家，与2022年末持平，占比22.5%。

整体来看，房企三道红线合格率即绿档不到一半，2023年仅有两家房企升档，而降档的房企有7家。

与2022年末相比，升档的房企有两家，信达地产由黄档升为绿档，保利置业由橙档升为黄档。

降档的房企有7家，金辉控股、中骏集团、华侨城A由绿档降为黄档，碧桂园、五矿地产、德信中国连降两档由绿档降为橙档，弘阳地产由黄档降为橙档。

01

16家绿档，财务稳健

从榜单中不难看出来，国央企依然稳健，半壁江山都集中在绿档，19家国央企，有10家位列其中。

其中，中海、华润、建发、招商等国央企仍然常驻绿档，保持良好着的财务状况，净负债率远低于国家标准。

中海依然是最低资产负债率的房企，为51.2%，当之无愧的成本之王。

建发现金短债比高达6.5，财务状况稳健，现金流充足。上半年也实现全口径销售金额941亿元，同比增长43.4%，在市场在整体下行的情况下，业绩增幅优于行业整体水平。

华发整体债务结构良好，也在上半年紧扣“七力”升级战略，赋能自身高质量发展，销售业绩稳健提升，根据克而瑞销售排行榜显示，华发权益金额位列行业第11位。

按剔除预收款后的资产负债率排序的话，上半年绿档前三中有两家民企，港龙、滨江综合指标不比国央企差。

作为浙江龙头房企，滨江净负债率最低，仅为21.5%；滨江今年销售额首进前十，现金流状况良好，属于非常稳健的品质房企，市场口碑很好。

龙湖作为绿档常驻房企，已经连续7年维持在绿档水平，拿地主要集中在一二线城市，年内已无较大偿债压力，但企业上半年实际去化率仅为41%，意味着下半年仍有去化压力。

信达地产从黄档升为绿档，非受限现金短债比从2022年末的0.97升为1.01，偿债水平有所好转，现金刚好能覆盖短债，但仍需要注意资金短期流动性的问题。

02

8家黄档，目标向绿

上半年中有8家房企排队在绿档后面，对于处在黄档的房企来说，需要持续关注市场变化和政策走向，合理安排融资结构，目标升为绿档。

黄档房企的踩线原因主要是剔除预收款后的资产负债率和现金短债比未达标，两者的原因各占一半。

8家黄档房企中，4家国央企资产负债率未达标，剩下4家民企是现金短债比未达标。

金辉、中骏、华侨城由绿档降为黄档，中骏集团现金短债比0.996，离合格线1很接近，有望升入绿档。

华侨城和大悦城净负债率都是90%以上，特别是大悦城99.86%逼近红线，在降负债方面的压力非常大，需要进一步调整融资结构。

保利置业由年初的橙转黄，净负债率相较于期初大幅降低了18.6个百分点至97.3%，满足了指标要求，资产负债率也所下降。

雅居乐维持黄档，上半年销售规模同比下滑28.4%，短期流动性枯竭，需要积极自救，改善现金流状况。

03

16家橙红档，风险暴露

满足了三道红线的房企就安全了吗，答案是未必，碧桂园、五矿地产、德信中国由绿档将为橙档，弘阳地产由黄档将为橙档。

碧桂园由业绩行业第一下行至全口径与操盘金额位列行业第六，出现阶段性流动压力，现金无法覆盖短期债务。不过碧桂园立足自救，在上半年宣布了新的组织架构调整方案，按照地产、科技建筑两个产业集团，新业务、创投两个事业部形成“2+2”的新架构。

五矿地产由绿档转为橙档，现金短债比为0.58，偿债压力明显提升，需关注财务安。

建业地产净负债率高达1587.8%，已触发了交叉违约，目前的工作重点是保交楼和推动债务重组方案落地。

16家橙红档中有5家国央企，红档更是有两家国企。

橙红档国企中，绿地和首开仍需进一步优化债务结构，中交地产债务结构有所优化，并且面对压力也有母公司的支持。

总体而言，目前房企现状是绿色越来越少，橙红色越来越多，不少房企已经被淘汰退市，而现在上市房企中，真正敢说没大问题的安全房企，也没几家了，其中大部分还都是国央企。

各家房企在未来还需持续关注政策的实施情况和市场反应，以更好地应对可能的挑战和机遇。

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