一、定金是付房款时一并转为房款的，一般是付完所有除定金外的其他房款后既转为房款，也可协商为首付后既转。
二、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，只有签订合同的定金才具有法律效力。商品房交易中的定金，是指当事人在合同订立前或支付房款前，由购房者向开发商支付一定数额的金钱。
根据《民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
三、定金的成立要件包括：
1、当事人必须对设立定金担保意思表示一致
2、定金合同应以书面形式订立。
3、当事人必须实际交付定金
所以在实际的商品房销售过程中,只有出卖人和买受人协商一致,签订认购书并实际交纳定金后,认购书才具备法律规定的定金成立要件。