一、购买深圳回迁房的风险多大?

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子;回迁房，都出了，那交易都一样。没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜，敢于承担风险，那就买回迁房比较划算。

1、办证时间难有保障。

对于暂无房产证情况下，如果是买家认为该物业十分“超值”，则买卖双方可以在充分协商好的前提下，采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业，但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后，再办理转名手续。而一般情况下，许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证，无法正常上市。

2、不能办理按揭。

如果采用“公证赠与”的方式进行的话，则该买家无法办理手续，只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易，如急需套现资金，该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的，也无法再通过“公证赠与”的方式出售，因为有关法令规定，一套单位的赠与只能做一次。如此一来，该买家无法变现资金，最多只能以租赁的形式进行。

3、经济风险。

在无证情况下，该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后，上家业主如有不良贷款，被法院查封的话，该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事，该套房产还是得被查封。

二、回迁房的种类有哪些?

第一种是指标房。这种房子是在未拆迁之前，村民将自己获得的拆迁指标(回迁指标)卖给购房者，购房者则以回迁户(相当于获得了村民身份)和开发商签订回迁补偿协议。房子建成后参与摇号，办理不动产权证书时，产权人直接写购房者的名字。

签订补偿协议时，需要选择自己所需的户型面积段，开发商根据回迁户的需求，按照比例进行建设。建成后的房屋按照实际面积大小，房款进行多退少补。一般面积误差在5㎡以内时，按照当时开盘价格的80%—90%进行增购。

第二种是无证房。这种房子是指回迁户(村民)已和开发商签订回迁协议，并已选好回迁房的户型和房号，但是还没有办理不动产权证书。而原来的老房子的房产证已注销。买这种无证房，若想办理房产证，则只有等到回迁房建好并办理不动产权证书之后，再将产权从村民的名下过户到购房者名下。此时，相当于二手房交易。

第三种是有证房。这种房子就是回迁户(村民)已办理并拿到回迁房的不动产权证书，房屋产权全部在村民名下，购房者和村民只需要按照二手房交易政策和流程进行交易即可。

综上所述，深圳回迁房由于价格低廉买卖市场十分火爆，但是从司法实践中存在很大的风险和漏洞，当事人需要购买回迁房一定要搞清楚回迁房的性质和种类，符合商品房交易条件的才能够正常购买，对于产权不明晰、证件不齐全的房产购买时可能会存在很大的法律风险，造成购房者的实际经济损失往往会得不偿失。