多重买卖合同为何都有效(多份房屋买卖合同的效力)

更新时间:2024-04-18 20:07:26作者:佚名

多重买卖合同为何都有效(多份房屋买卖合同的效力)

一物的多重买卖,又被称为一物二卖,是指出卖人就同一标的物签订数个买卖合同,分别出售给数个买受人的情形。根据国家相关法律规定,只要买卖合同的签订都是按照法定程序,无违反法律法规和有关制度要求的情形下,无论先后次序和多重买卖的行为,均应当认定合同有效,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。

法律判断合同无效的主要标准为:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

由此可见,合同签订的先后,并不是判断合同效力的依据。

1.买卖合同属于诺成性合同,只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品,一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立,并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同,也都不例外。

2.买卖合同属于债权债务合同,出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定,应当承担违约责任,这当然包括交付不能的情况。同理,在多重买卖合同中,出卖人因向某一买受人交付了标的物,而对其他买受人不能履行时,该买受人可以依法要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。

3.在多重买卖行为中,出卖人隐瞒了与订立合同相关的重要事实,属于欺诈,买卖合同的效力待定,受欺诈方可请求人民法院撤销该买卖合同。若其中一个买卖合同得以撤销,则该买卖合同自始不发生效力。当然,若受欺诈方未向人民法院申请撤销该合同,则多重买卖中的多个买卖合同均为有效的合同。另外,如果从受欺诈的买受人的利益角度考虑,选择让被欺诈的买卖合同有效比申请撤销该买卖合同更为有利。

综上所述,虽然多重买卖合同属于出卖方单方面违反诚实守信原则,明知道无法兑现却签署的买卖合同,但是从法律层面上讲只要不违反相关法律规定的合同无效规定,无论签订先后次序均应当认定是有效的,买受人可以因为出卖人无法履行合同义务而追究其违约责任,甚至是涉嫌诈骗犯罪的相关刑事责任。

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根据国家相关法律规定,多重买卖合同中,如果出卖人就同一标的物签订的数个买卖合同均不具备法律规定的无效情形,则法律认定合同均有效,但是由于买受人不能按照合同约定取得标的物,可以依法追究出卖人的违约责任。

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