民法典物权法买卖不破租赁的规定是什么?

更新时间:2024-04-23 20:12:09作者:未知

民法典物权法买卖不破租赁的规定是什么?

承租人在租房的过程中,有时会出现房屋所有人把房屋抵押给第三方的情况,当房屋所有人到期无法偿还债务时,债权人往往会行使抵押权,这时有的债权人会让承租人搬出房屋,不再租赁。

我国《民法典》在第725条中对买卖不破租赁原则作出了规定:“租赁人在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”也叫“买卖不破租赁”,在租赁关系存续期间,即使房屋所有人将房屋让与他人,对合法的租赁关系也不产生任何的影响,新的房屋所有人不能以其已成为房屋的所有人为由,要求承租人返还房屋,不仅如此,合法转租合同的内容与效力也不受影响。

需要注意的是,适用买卖不破租赁首要原则就是房屋租赁合同合法有效;出租人已经将租赁房屋交付给承租人,承租人按照合同约定合法有效的占有房屋;且是因为买卖、互异、赠与、投资、抵押权实现、继承、赠与、企业合并等原因,使租赁房屋的所有权发生变动的。

但是,并不是所有情况下的租赁房屋都适用买卖不破租赁原则,以下三种情况就不适用买卖不破租赁原则:

(一)租赁的房屋因被没收、征收发生所有权变动;

(二)先抵押后出租,抵押权已经登记,使用买卖不破租赁妨害抵押权实现的;

(三)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

租赁权不是担保物权,因而不能简单参照《民法典》第415条有关登记对抗的规定,确定抵押权人能否对抗后设立的租赁权,具体来说:承租人未实际占有租赁物的,其享有的仅为一般债权,依照《民法典》都403条之规定,不得对抗物权性质的动产抵押权。如果承租人已经实际占有租赁物,则要看其是否为恶意当事人来确定能否对抗:其为恶意承租人的,不能对抗抵押权;反之,其为善意承租人的,可以对抗抵押权。从举证责任的角度看,应当推定承租人为善意当事人,由抵押权人举证推翻有关善意的推定。

综上所述,《民法典》买破不租赁主要涉及相关规则、前提条件、适用范围等内容。除此之外,合同虽然有强制履行的制度设定,但是不能通过绝对的强制对抗当事人的意识自由,这样是不合理,存在偏颇。具体的情况,需要以实际情况和签署合同的当事人为准。

如果我们在租房的过程中,遇到了房屋所有人将房屋转给他人,新的房屋所有权人要求取消租赁合同的,一定要用法律途径的手段合法的维护自身的合法权利的,在遇到与他人的民事纠纷无法处理的情形的,是要及时的诉诸于法律的,并且聘请专业的人士来帮助我们。

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