最近地产圈有一则很劲爆的消息，都在传言新一轮房改可能马上就要来了，消息的来源大家可以看一下这张图。

此消息一出，就有很多同学让我解读一下，我本来不太想聊这个话题，但我发现很多自媒体解读的完全不对，可以说错的离谱，今天我就给大家说说我的看法。

其实这个“14号文”的核心要点，简单概括就是“市场的归市场，保障的归保障”。这个说法其实最近十年一直在提，根本不新鲜。所以我看到这则消息的时候，第一时间脑海中闪过的是“房产税”这三个字，因为这两件事情其实有很强的相似性，都是“看起来很正确，实施很有必要，但实际上很难落地”。

我只说其中两点，其他的大家自己琢磨。

首先是地方政府建保障房的积极性问题。文件里明确说了保障房的土地划拨“仅支付成本”，而卖地一直是地方政府的收入大头，以后建保障房完全不赚钱，地方政府的积极性怎么调动？今年土拍收入暴跌，国家已经增发1万亿特别国债补窟窿了，难道以后年年增发吗？

以北京为例，北京这几年一直在搞共产房，共产房的价格大概也就同地段商品房的一半左右，但跟文件里提到的保障房一样，也是封闭管理的。到现在搞了五年了，一开始的口号是每年建5w套，连续5年，总共要建25w套，结果呢？实际建了一半都没有。你别忘了，共产房虽然便宜，但也是有土地出让收入的，只是土地价格便宜一些而已，比保障房的土地收入高多了，而且别忘了这可是北京，积极性尚且如此，你想想如果让广大的其他二三四线城市的地方政府搞保障房，土地几乎白送，这个实际有多大的可执行性？我要打一个大大的问号。而且因为共产房的开发商利润少的可怜，这房屋的质量可以说一言难尽。

另外一个因素是购房者们自己的小算盘。还是以北京的共产房为例，这共产房建的少，除了政府供地不积极，还有一个很重要的原因是购房者不买账，造成大量共产房根本卖不出去，弃购率非常高。为什么呢？就因为封闭管理，没有金融属性，买房者无利可图。这就涉及到一个人性的问题，如果是你，2w块钱的纯商品房，可以升值，跟1w块钱的共产房，只能自住，你选哪个？5年的事实已经给出了答案，如果你有能力买2w的商品房肯定还是会选择商品房，你要是只能买的起1w的共产房，你很可能选择租房，因为租房很可能比买共产房还划算，你用买共产房的购房资金的利息去租房可以租到不错的房子，而且没有还贷压力还可以离单位很近，而共产房往往在比较郊区的位置。

说白了，不管是房子还是土地，都讲究一个“利”字，无利不起早，没有利益的事情谁都没兴趣。

其实这个文件里面倒是有一个符合“利”的政策，那就是“对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房”，你看，开发商卖不出的房子以后可以卖给政府当保障房了，双方都有好处，这事儿我看靠谱。大家可以搜一下新闻，去年就传出苏州回购了当地1w套商品房。

文件说要“减少住房焦虑”，其实过去很多人因为房子焦虑，不是因为没地方住才焦虑，而是房价涨的太快又买不起才焦虑，现在房子不涨反跌，房价越来越低，没买房子的人已经不那么焦虑了，这些人会手握大砍刀等待商品房房价继续下跌，而不是去买不升值的保障房。

有人说我们未来要走新加坡模式，我看到这个说法就觉得很可笑，新加坡跟我们能一样么？新加坡是高福利国家，而且人家总共还没有海淀区大，经济高度发达，完全不依赖土地财政，我们哪点能跟新加坡相提并论？

还有人说，以后商品房少了，所以商品房会升值了，这简直是胡说八道，我们现在已经建成的商品房都足够住了，商品房一点都不稀缺，不然既然稀缺为啥在一直降价？

我只能说，“14号文件”给房地产未来的发展指明了方向，但全部推行目前看很困难，但是先把限价取消，我觉得很有必要，先还商品房的商品属性。等什么时候我们不那么依赖土地财政了，老百姓买房不图升值了，那么这事儿完全落地就有可能了。