国际评级机构，又来搞事情了。

最近一段时间，穆迪对国内房企评级进行批量调整，如果是民营开发商，倒不见得奇怪，但这次调整的名单，“清一色”的央国企代表——

9月21日，穆迪官网显示，针对保利、中海、华润、万科、绿城、金茂、越秀地产、中海宏洋、深业集团等9家房企更新了评级动态。

大部分的展望由“稳定”调整为“负面”或列入负面观察名单。

穆迪作为国际三大评级机构之一，针对企业的评级标准，更侧重于金融风险、资本效益、负债比率、资产流动性等的分析。

穆迪批量调整央国企开发商的展望，意味着什么？

先看看穆迪的评级体系中，上面这些被看作是地产“好学生”的企业，评级都处在什么位置。

很明显，没有房企在A列的，开发商全部都在B列以下，而B级意味着有“中等信用风险，有投机特征”。

评级越低，就越垃圾。

万科、中海、华润、深业集团都处在Baa1级；

保利、中海宏洋为Baa2；越秀地产、金茂处在Baa3级。

而绿城为Ba2级，意味着债务有投机成分，信用风险较高。

更早些时候，穆迪还调整了远洋集团、金辉、中骏、新城的评级及展望。

其中新城为B2级，金辉、中骏则下调至Caa级，意味着债务信用状况很差，风险极高。

远洋集团因出现债务违约，评级降至Ca级，对应着债务投机性很高，有收回本息的一定可能性。

实际上，穆迪在这段时间以来对内房企的评级调整，也反映了它对中国房地产市场的整体看法——

其将中国房地产行业的评级展望从「稳定」下调至「负面」，理由是：虽有政策支持，但经济增长面临挑战，将抑制销售。

穆迪还预计未来6至12个月，中国房地产合同销售额下跌约5%，政府促进房地产购买措施的影响可能短暂且不均衡。

由此可见，国外评级机构并不看好内地房地产市场。

众所周知，房企过去在资本市场发债，投资人会参考评级机构的信用评级做出利率、融资的判断。

自从恒大暴雷之后，穆迪、标普、惠誉等国际机构就纷纷多踩一脚。

即便是在当前史无前例、利好政策密集出台的当下，也依旧看空国内房地产市场。

说白了，就是不想和我们玩了。

穆迪将保利、中海、华润等列入“负面”清单的理由是什么？

我们看了穆迪的所有研报，原因基本都一致：穆迪不相信政策可以激发国人再次热衷买房。

穆迪称，即便是这些“好学生”，仍存在两大不确定性：信贷、中国房地产的复苏前景。

在预测房企销售额方面，除了万科，穆迪对中海、华润、保利、越秀、绿城、金茂保持增长的期待。

万科则是“未来一到两年内合同销售额温和下降”，且高度不确定性。

可以看到，穆迪十分看重销售额、利息覆盖率（税前利润/利息支出）、杠杆率（债务/息税折旧摊销前利润）、债务/资本比率指标。

实际上，万科、中海、华润、保利、越秀、绿城、深业集团、中海宏洋等的财务指标，相对来说，还是比较健康的。

其中的利息覆盖率，也就是税前利润可以覆盖多少倍的利息支出。

这其实是一个危机提示指标，说明企业是否还有能力支付利息以避免偿债危机，以及是否还有融资能力来扭转困境。

当利息覆盖率低于2.5时，就要引起警惕。

上表可以看出，穆迪预计未来一年内，金茂、绿城的利息覆盖率将会下降至2.5倍以下。

按照穆迪的看法，金茂、绿城未来发展面临挑战，值得关注。

问题是，评级机构会不会被打脸？

如今的楼市，已经重新上路了。

在一线城市松绑、降利率、降首付等的利好政策下，楼市的宽松程度堪比08年底，唯一的不同是，房企死了一半，楼市供需发生重大转变。

人们对当下房地产市场的看法和态度，是很极端的。

没有统一的市场认知，也就很难形成发展的共识。

是抱团向上，还是抱团下沉？

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