每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

9月25日，由每日经济新闻主办的“2023第十三届中国价值地产年会”成功在深圳举办。

在“大模型时代的智慧服务创新”圆桌对话环节，星河智善生活集团董事长孙哲峰在谈及当前物业企业在发展中可能遇到的瓶颈和问题时表示，“当前物业行业最应该考虑的是其商业模式和盈利模式。”

“物业就是‘线下的腾讯’。腾讯实现从项目到平台到生态的过程，依靠的是互联网的黏性。不过物业实现从项目到平台再到生态，靠的则是物理黏性。”

孙哲峰表示，物业需要圈住B端、C端、D端的客户，通过满意度导入其需求。“而这些需求往往是社会化的需求，需要链接企业去完成，但随之而来的盈利问题显现出来。”

在孙哲峰看来，物业行业的特质就是高现金流、低毛利。“我们曾将63家上市物企的PE倍数与财务报表里面一共185个数据做了一一的匹配，结果发现有五大类16个模型与影响物业PE倍数相关性最高。”

具体来看，第一重要的指标就是利润；二是看好现金流的品质；三是净利润要低于应收帐款的周转天数等指标；四是增值服务的占比收入。“最后还有一类指标可能也是行业的悲哀，就是母公司对公司未来的贡献，我个人认为这是影响最高的。”

此外，孙哲峰认为，“行业从业人员的素质也需要提高。当前行业的商业模型需要复合型人才，但目前太多的是运营人才，太少的是经营人才。运营只知道照本宣科在技术上做品质，而经营性人才要算帐。”

他举例道，要会在项目上算现金流，与之而来就是财务问题，如项目能不能达到每个月有现金流量表，要用现金流、满意度、收入平衡，要求项目经理去做经营，而不是简单的一个运营。

“最后是‘物’。”孙哲峰表示，今年FM的赛道特别火，但不要盲目追风，住宅仍然是压舱石，因为其体量庞大。

而对于当前物业的智慧科技与大模型发展，孙哲峰表示，未来支撑社会发展的有两样东西：数据、算法。而“未来物业在IT的一个明确定位，则是一家数据公司+部分细分领域的算法公司。当前我们已进入到一个数据时代，最重要的特质就是数据驱动业务。”