房租下降,远没有结束!

更新时间:2023-10-29 09:28:11作者:无忧百科

房租下降,远没有结束!


去年房租下降席卷全国各大城市,今年,情况依然没有好转。

贝壳研究院的最新数据,今年三季度末,40个重点城市的房租指数,环比降了0.99%,同比降了0.66%。40个城市中,只有10个城市房租挂牌价是涨的,其他30个城市都是跌的。


就是说,现在地产行业不仅买卖市场没起来,租房市场也一直被死死摁住没翻过来身,而且不分一线还是二线。

具体的数据情况是,一线四个城市,除了深圳的租金同比略微涨幅之外,其他三个城市的住房租金环同比都是降的。

上海降的最多,三季度比二季度降了2.12%,其次是广州、北京,分别降了1.32%、1.28%。


二线城市,26个城市里面,有20个城市的房租是降的,跌的比较多的,像南通、郑州、昆明,分别降了4.23%、3.09%、3%。


我知道,很多人对“房租降了”并没有实际体验,甚至还觉得房租在涨,这个得承认,确实还有房租在涨,而且不在少数。

像上海,今年因为“房租下降”经常上热搜,但你不能说整个上海的房租都在跌,徐汇、长宁、黄浦这几个地方的房租还是涨了的。具体到同一板块,不同房子,也是一样的。

这并不矛盾,也很好理解,核心城市核心地段不管是租还是卖都比较抢手,价格降不下来很正常,你的房租还在涨,那就是你租到的房子不愁租不出去,但如果你往郊区搬一搬,情况可能就不一样了。

所以市场上总有这么一句话,行情好不好和你好不好是两码事儿,这也是我三令五申要大家买房选择核心地段的原因。


大家都知道,现在市场信心并未完全回归,很多人还不愿意买房,不买房就会继续租房。

这一次贝壳公布的数据,其实已经表现出这一点了:大户型成交占比明显增加。这增加的需求就是家庭型租赁需求,就可以理解为是延迟买房转租的那一部分。


40城成交户型分布(左)/2019年一二线成交户型占比

既然需求还在,那房租怎么就一直往下降呢?

市场上普遍的说法就那么几个,保障房多了,“售转租”的多了,收入普遍下降,已经影响到租房市场了。另外还有一个专门针对一线的说法,都在逃离,一线的人变少了。

说来说去,其实还是供应端和需求端的事情,我也分点说一下我的理解。

1、短期来看,保障房能够影响的城市不多。

保障房我们说过,政府牵头建的,为的就是解决不同收入群体的住房问题,对房价的影响不大,但对租房市场肯定是一大利空。

十四五的计划,全国是要建900万套的保障性租赁住房,如果这些房子如期入市,将解决的是差不多2600多万人口的居住问题,估计现在所谓的毕业季租房旺季也没有了。

但这些房子想要如期建起来也没那么容易,现在各地都缺钱,建保障房人才、财力、物力都要跟得上,对于多数城市来说,都是大难题。即使现在有了城中村的改建这条路,但改建也还是需要花钱,只是少点而已。

短期内,受保障房影响的城市还没那么多,但个别城市是有的,像上海今年新增了差不多3万间的保租房,共计4万套(算上保租房)新增长租公寓,同期武汉、北京这些城市的新增规模才5000套。

所以今年上海租房市场的大跌,保租房增多是主要原因之一,但注意,这只是短期。

2、拿出来租的房子多了,积压的是老房子的出租空间。

“售转租”也好理解,房子不好卖,不急卖的房子与其在二手市场上贱卖,不如转向租房市场,赚点租金。

但这里面也不全是不急卖的房子,还有些根本就卖不出去的房子,比如老破大、老破小。

卖不出去,房东自己不住,又不愿意空着,所以就拿出来租,但脚指头想想,这些房子也没那么好租出去。


我找到的数据中,上海、温州、南京都有这情况。

上海古北一套100多平的2房,挂牌1.3万/月,从三四月开始出租,现在还没租出去;南京夫子庙附近一套50多平的房子,前几年一直月租4000多,今年连续降价,从3600降到3400也没租出去。

但能肯定,绝不止这几个城市有老房子租不出去的难题。

这很正常,大家的房子都拿出来租,你的房子有些地方明显有点不一样,租金差不了多少的情况下,我为什么要租你的房。


年初的时候,就有人做过调查,这几年租房的人需求明显变了,对交通的在意程度降了,但更看重房子品质、保洁服务、智能家居的配备情况。

这三点罗列下来,老房子是一条都没占上优势,所以现在的老房子,无论是老破大还是老破小,难。

3、未来的租房市场是分化的,部分地方的房租会继续涨。

租金又被称为平民指数,因为租房市场跟经济景气度紧密相连,打工人的租金承受力比较弱,一旦遭受裁员或者降薪,立马体现在租房市场上,也意味着真实的经济需求变化。

这两年经济形势没那么好,确实有一些遭受裁员/降薪的人确实是会因为收入减少,换房,换到租金更低的房子里,也有一些大城市打工的因为没活干,提前回老家的。

需求减少了,空出来的房子多了,租金下跌很正常。

但一二线城市不必过于担心,有产业,有人的地方,即使短期房租短期受到波动,长期也是趋稳向上的。

而且随着房价的上涨,民营房企的退出,央企国企占主导,房地产开发和房地产投资的门槛会大幅度提高,投资房产以后就是富人的专属。

这样一来,大部分人对买房就慢慢失去兴趣了,转而去租一套住的比较舒服的商品房,特别是懂得享受的00后。

这样一来,租房的需求就多了,房租也会跟着市场,涨到合理的价位,这已经是国外已经走过的路径了。

看到这里,估计有人会说,你前面不是说之后大量的保障房会利空租房市场吗?

是的,这没错,但前提是保障房多久能改出来,建起来。

所以,之后的买房路径清晰了吗?买核心地段,买品质好房,之后不管是租,还是卖,都不用担心。

对于降房租,大家也可以在评论区说一说,你的房子租金降了吗?

本文标签: 房租  租房  租金  买房  房价  出租  保障房