国金证券:房地限价陆续取消,品牌房企优势凸显

更新时间:2023-10-18 14:27:22作者:无忧百科

国金证券:房地限价陆续取消,品牌房企优势凸显

乐居财经 李礼 10月18日,国金证券发布房地产行业研究。

事件

  据经济观察报 10 月 17 日发布的报道: 9 月底,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率 1.0 限制等。 多个信源透露: 济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”。

  点评

  多个二线城市已取消地价上限,后续多数城市有望跟进。 土地限价源于 2016 年以来全国房地产销售市场和土地市场持续火热,房价地价屡创新高, 2021 年 3 月自然资源部规定全国 22 个主要城市的住宅用地供应开始实施“集中挂牌、集中出让” 政策。 当月北京第一批次土拍的宅地挂牌文件中, 首次规定了土地竞价上限,一般将溢价率上限设置为 15%。 而当前由于房企销售持续承压, 土地市场热度大幅下降, 1-9 月全国 300 城土地供应累计同比-32.8%,土地成交累计同比-33.2%;三季度以来土拍溢价率回落到 4%-5%,流拍率重新上升至 20%左右, 因此取消过热阶段实行的土地限价政策正当其时。 根据经济观察报, 济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等二线城市已经取消地价上限; 多数城市将在下一批次的土地出让文件中删去地价上限等内容; 北京、上海等核心城市在研究如何调整竞买规则,后续各地在土地出让环节都有望取消地价上限, 同时竞配建、竞自持、竞品质等限制性政策也将逐步撤销, 土地市场重新回归“价高者得”。

  地价限制取消后, 房价限制亦将逐渐淡化或取消, 商品住宅将回归商品属性。 目前市场端地产销售持续承压, 土拍延续低迷趋势;政策端 8 月底以来中央和地方的政策频出, 高能级城市已陆续取消限购限售。 因此我们预计取消地价上限后, 房价限价也将逐渐淡化或取消, 届时商品住宅将更加市场化, 回归商品属性,这将带来:①商品住宅的商品属性更为凸显, 优质项目能通过价格的上涨产生财富效应; ②拥有好区位、好配套、好品质的项目会更受市场青睐,房企主体间的竞争将更加充分;③在长期的逻辑下,不同房企产品力、品牌力、运营能力的差异会导致彼此间差距加大,优质房企的毛利率可能会逐步走向上行通道。 正如我们在 8、 9 月外发的《 二线城市政策加速落地,四限政策有望打开》等多篇报告中多次强调, 限购限价政策的逐步打开将促进商品房交易更加市场化。

  商品住房市场化结合保障性住房和城中村改造, 共同促进房地产行业稳健发展。 十四五期间我国持续加大保障性住房建设和供给, 有利于缓解大城市的住房矛盾,让更多市民居得其所。城中村改造不仅能改善城市界面、提升民生福祉,促进地产链上下游的活力,并且所释放出的土地将进一步加大商品房和保障房供给。保障房及后续城中村改造均为基础住房需求提供了支撑,有利于商品住宅回归市场化,使得不同层次的需求得到满足。在市场作用下,产品力强的房企迎来新的销售机遇, 助力房地产行业实现健康发展。

  投资建议

  预计后续各地对于地价房价的限价都有望逐渐淡化或取消, 商品住宅将逐步回归商品属性, 市场机制将开始在商品房市场上发挥主导作用。在此背景下, 市场销售分化加剧,产品品质高、 区位配套好、 有议价能力的项目更有上涨空间且更受市场青睐, 最终实现市场竞争中的优胜劣汰。因此重点布局核心一二线城市、主打改善产品的房企在未来行业中将更加具有竞争力, 重点推荐建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国海外发展、招商蛇口等头部央国企及改善型房企。

  风险提示

  政策落地进度不及预期; 宽松政策对市场提振不佳;多家房企出现债务违约。

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