最近楼市扔下的利好性政策还挺多的，相信大家都有感受到。大概给大家划个重点，帮忙回忆一下：

第一类，是与买房息息相关，也是购房者最直接能感受到利益变化的：

1、首套房首付下调到了1.5成；

2、利率，主要是公积金利率下跌到了史上最低，5年以内2.35%，5年以上2.85%；

3、部分城市取消限售条件，比如惠州取消了二手房限售期，重庆取消了现房销售的新建商品住房限售期等；

4、在二手房交易流程上，多数城市都开了绿色通道来支持以旧换新、改善置业，比如带押过户等。

第二类，是从供应端进行控制，从供需平衡上来调节楼市的：

1、把消化存量放在了重要位置，规定超过36个月城市暂停供地，18-36个月城市，要限制性供地；

2、针对闲置土地的处置方案，提出地方上可以酌情以回收和收购两种形式，妥善处置。

3、专项资金支持地方有关部门下场收储，近5000亿额度，定向资金支持各城市城投等针对存量房进行折价收储，用于保障性住房；

第三类，是从上层建筑上的态度支持，提出房地产的人民性和政治性。

我们都知道，房地产一共有三级市场。其中：

房地产一级市场：土地市场，是国家垄断经营的市场。国家将土地使用权出让给房地产经营者，可以是生地，也可以是熟地。

房地产二级市场：房地产开发市场，包括土地二级市场（即开发商可以转让 土地）。

房地产三级市场：房地产二手房市场，单位、个人之间的房地产产权转让、 抵押、租赁的市场（即存量市场）。

而近期出炉的各项利好政策，可以说是涵盖了房地产一级、二级、三级市场的方方面面，给出了系统支持力度，并且在上层建筑设计层面，打出了房地产的人民性和政治性定心针。

那么，回归到普通老百姓身上，或者说回归到惠州市场本身，这些政策能产生的药效如何？简单说说看法：

我们先来说一级市场土拍的表现情况。

关于惠州新房库存情况，根据官方公布的数据，当前处于18-36个月区间，也就是说，土地还是可以酌情供应的。

但房子不好卖，房企拿地的热情，就会降低，尤其是近两年，惠州土拍市场也随之降到了冰点。

2023年，惠州涉宅地块的收入大概是115亿，2024年到5月为止，惠州涉宅地通过挂牌形式成交的只有3宗，金额2.2亿，土拍可以说是几乎是暂停供应了。

事实上，从2023年起，还愿意在惠州买地的，除了极个别民企，剩下的都是城投等“自己人”。不仅如此，房企拿地热情也很低，一些此前的热门区域地块，像佳兆业鹿江沥地块转让、以及金山湖山姆旁地块，都出现了无人问津或流拍。

土拍是楼市的晴雨表之一，房企是对行业最为敏感的，没有下场拿地之前，谈市场好转都是为时过早的。

我们再来看闲置土地的处置方案：回购和回收。

当前对于惠州的闲置地块处置方案里，已经有部分是这样操作的，比如恒大仲恺的城更地块被城投接手，惠阳也出了闲置土地认定，将一些闲置地块无偿收回，比如振业发展、通利化工和逸基地产的地块等。

但也有不少地块，多年处于闲置状态，比如河南岸的华侨城地块，江北菊花头地块等等，当前并没有看到方案。

不过闲置土地回购或回收后，如何开发，进度如何，对于普通买房人来讲，其实关系并不会很大。

第三点，我们再来看看关于首付降低和利率降低带来的影响。

这是最近出炉的最为重磅的政策，对于一线城市及新一线来讲，这或许是个好消息，但对于惠州来讲，只能说不痛不痒。

因为哪怕没有这项政策，惠州1成首付甚至是0首付的，也比比皆是。

关于公积金利率降低，也是同理，先不说有多少人能完全使用公积金贷款买房，主要是，公积金利率降到2.85%，这个力度，并不能成为买房的决定性影响因素。有人算了一笔账：

以房价100万计算，此前首付3成，现在首付1.5成，利率虽然降了，但贷款金额随之增加，总的购房成本，不降反增。不过，公积金利率下调，对于一类人是好的，那就是此前用公积金贷款的存量房，在明年1月1日，也能享受下调后的公积金利率，意外省下一笔利息了（存量二套商贷，此时已哭晕）。

所以，降首付和降利率，对于在惠州买房，能带来的实质性好处，其实是很小很小的。而降首付，本质上是放大杠杆去买房，但在不愿意负债的当下，又有多少人愿意和敢去放大自己的债务杠杆呢？

最后，有关部门下场收储，这一点对于惠州市场来讲，影响实在有限。

毕竟，惠州的保障房体系，本身就是个小透明了，就算能收得上来，以惠州的租金回报率，又能不能盈利呢。

因此，尽管当前利好性的政策很多，但对于惠州的影响，其实是很小的。惠州的市场要想真正回暖，还是得等周边城市回归正常，或者，经济真正好转。

毕竟，经济好了，收入上来了，才有人敢放心去花钱。

再不行，至少给刚需一个不得不买的理由之后，比如户籍放宽，或上学条件放宽等。

最后， 很认同一句话 ： 没有救不起来的市，决心而已，天也总会亮的， 时间长短而已。

好了，今天就这样，码字不易，记得点赞点在看，下篇见。

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