扁鹊第一次见蔡桓公，说您的病在肌肉里，让我给你治病吧。

蔡桓公不信，说我强壮得可以参加铁人三项，我没病。

过了十天，扁鹊说，您的病已经发展到肠胃了，让我给你治病吧。

蔡桓公不信，说我吃重庆火锅加生鱼片都不拉肚子，我没病。

又过了十天，扁鹊见到蔡桓公，掉头就跑。

扁鹊说，肌肉有病，针灸即可；肠胃有病，汤药即可。现在，他的病已经发展到了骨髓，没有任何医生可以治好了。

五天之后，蔡桓公不治身亡。

1

昨天，上海楼市放大招。

整体上分两块，放松限购与降低房贷。

具体政策见图：

坦白说，这事完全超出了我的预期。

我能预想到上海会出救楼市政策，也能预想到政策的力度会空前的大。

但我怎么都没想到，上海会这么急。

这非常可怕。

第一，上海是全国经济基本面最好的城市，地方财政一点也不紧张。

第二，上海的房价在全国主要城市中相对坚挺。

第三，上海有着全国最低的生育率，0.6%。

这个数字，甚至低于几十年前就选择了保房价的韩国。

从任何角度看，上海都没必要急着救楼市。

但上海还是迫不及待地放大招。

这是地方对中央517楼市新政的回应，也是经济第一市在给其他扭扭捏捏拉不下脸的城市打样。

大哥都在捡烟屁股抽了，你们小弟上街要饭就不要有心理压力了。

这次上海紧急救楼市，就好比在春晚上，把赵本山的小品从11点半调整到8点，演完直接《难忘今宵》，大家早点上床睡觉。

与其说是上海迫不及待，不如说是全国迫不及待。

那，为什么要这么急呢？

因为楼市问题，是顶层最重要的选择题。

现在，我们在楼市问题上又做一次重大选择。

我们从头捋一遍地产经纪的来龙去脉，你就会明白这次选择的影响会有多么深远。

反正我已经不寒而栗了。

2

有人说房子是货币超发的蓄水池，这话不对。

对于富人，房子是货币蓄水池。

对于穷人，房子是货币水龙头。

改革开放以来的楼市发展史，实质上就是一场全民贷款的创业史。

经济要发展，无非三个变量：

人口、资本、全要素生产率。

楼市，就是获取资本、提高全要素生产率的最佳工具。

老百姓贷款买房的，本质上，就是将自己未来的现金流提前折现给地产商。

地产商，通过买地，把收入转移给地方政府。

地方政府再用这笔收入搞基建、搞科研，提高社会的生产力。

而生产力提高了，又会反过来提振老百姓的收入。

总结一下：

老百姓将未来现金流折现给地方政府--地方政府拿钱搞基建搞科研--老百姓现金流改善

一个非常漂亮的正循环就此诞生。

这个正循环，再加上人口红利，就是我国改革开放以来经济奇迹的底层密码。

至少在2015年之前，这个以楼市为核心的正循环都堪称人类史上的伟大发明。

大家也可以在我们的小程序里看看当时的沪深300，走势一样好看。

但这个循环，是有问题的。

第一， 它有上限。

老百姓再怎么透支未来的收入，也得有个度。

国际默认，居民杠杆率一旦超过65%，就有可能产生系统性金融风险。

而在2023年，明面上的居民杠杆率已经突破了63%，基本触达上限。

更有机构认为，如果算上民间借贷，实际的居民杠杆率早就突破70%。

第二， 它有副作用。

房子不是虚无缥缈的纯粹金融品。

它是用来住的，尤其在咱们国家，它还和户口、教育、医疗等一大堆社会保障项目挂钩。

有钱的，攒钱买房。

没钱的，结不了婚。

于是，房价大涨，会显著显著打压生育率、打压居民的消费欲望。

所以，这个以楼市为核心的正循环可以搞，但不能永远搞。

就像药，少吃治病；当饭吃，那就伤身了。

3

据说希特勒在疲惫时、在演讲前，都会来上一针吗啡，让自己兴奋起来。

我们来看这张图。

在每一轮经济危机之后（08、13、15、20）,我国的房地产销售面积都会迎来暴涨。

无他，唯手熟尔。

可是天下没有不爆的泡沫，这玩意和蔡桓公治病一样，一定是越早解决越好。

在2018年，我们尝试过降杠杆、稳房价，卓有成效。

可惜随后的疫情，让我们选择又把泡泡吹大了一倍。

2022年之后，我们又开始尝试降杠杆，你几乎每个季度都能听到“房住不炒”的定位。

而在房价连续33个月下降后，我们终于坐不住了，重新开始吹泡泡。

但是，泡泡只会延后，却不会消失。

每一次延后，都会让下次解决问题所付出的代价越来越大。

比如2015年，居民的总和生育率在1.5%左右，现在只有1%。

比如2015年的居民债务收入比只有80%不到，现在已经超过了140%。

回过头看，如果我们选择在当时拆弹，难度会比现在小得多。

也许再过几年，我们又会感慨，有些问题本该在24年就解决的。

4

泡沫的本质，是价格远高于价值。

所以缩小泡沫，不一定是价格降低，也可以是抬升价值。

就像股价下跌和盈利抬升，都可以降低个股的估值，解决股价虚高的问题。

而房产的价值，是年轻人未来现金流折现。

如果年轻人的收入能够抬升，那么即便名义房价不出现下跌，地产的泡沫也会越来越小。

这就是所谓的地产软着陆，是不考虑科幻小说的前提下最理想的假设。

而现在，年轻人收入的问题非常大。

一方面，年轻人的失业问题非常严重。

严重到什么程度呢？

严重到不知道的程度。

小明说，妈妈，这次月考我没考好，只考了70分。

那可能确实只是一次考试失手。

小明说，妈妈，我们从来都没有月考的啊？

那就说明，小明明确知道自己未来都不会有好成绩，干脆一劳永逸。

即便如此，相比另一个问题，失业问题还算是小事。

年轻人失业的前提，是得有年轻人。

我们假设年轻人的定义，是25岁-45岁，那么现在的年轻人，就是1979-1999年出生的人群。

从出生人口上看，大致就是红框的区间。

你再看看红框右边的曲线，那就是咱们20年后的年轻人总人数。

连年轻人都没了，又谈何提高年轻人的收入呢？

不过好消息是，如果年轻人没了，可能青年失业率就能重新公布了。

而想要提高年轻人收入（包括出生率），其实标准答案大家都知道：

1 、提高福利保障。

中国的社保医保投入占GDP总额不到3%，在全世界都属于偏低的水平。

发达国家普遍在20%-30%左右。

为什么中国人的储蓄率会这么高？

因为兜里没两块钱睡觉都睡不安稳。

本来赚得就不多，全放枕头下面保证睡眠了，那哪还有钱来消费呢？

而你的消费，就是我的收入。大家都不消费，大家都没收入。

内需，是一个国家长期上抬升经济中枢的核心动力，也是年轻人提升收入的来源。

没有足够的福利保障，提振内需恐怕只是空谈。

2 、保生育率，而不是保房价。

日韩的经验告诉我们，即便你竭尽全力，生育率都未必保得住。

每一个还有生育打算的年轻人，都应该当大熊猫一样保护起来。

某位教员曾经说过，“存人失地，人地皆存。存地失人，人地皆失”。

房价也是一样，没有年轻人，何谈保房价。

出台保生育率的政策，远比出台保房价的政策更重要。

3 、教育减负

教育成本太高，是大量年轻人不愿生育的重要原因。

而真正的天才，也绝不会诞生在填鸭式的教育下。

4 、缩减行政开支。

当体制内人员的退休金是同地区农民的数十倍时，一定是哪里出错了。

5 、尊重市场

从亚当斯密到改革开放，人类无数次地证明了，在生产力有限的情况下，市场经济是最有利于全社会致富的经济模式。

政府要做的，是防范出现垄断情况、劣币驱逐良币情况以及明确如食品卫生安全的底线问题。

其他的，交给市场。不要朝令夕改，不要天天指导。

让上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。

这些道理并不深奥，非我首提，也人尽皆知。

那，为什么我们还是选择继续吹泡泡，而不是做这些事呢？

P I C U S

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