01

成都又出救市新政

昨天，成都一口气发了三份关于楼市政策的通知，这些楼市松绑的新政也引人关注。

此次成都新政核心有四点。
第一是取消了以前每次取证3万方的限制，现可按栋取证，减少开发商成本且增加供应批次。

第二是取消了“低价网红盘”，后期取证价格可按照同区域最新的双限地，给开发商释放了利润空间，也意味着以后没有“剪刀差”的便宜捡了。

第三扩大了开发企业自行组织销售范围，针对建筑面积144平米以上的房源（以前是建面200平米），成都将不再实施公证摇号。现房销售楼盘也由开发商自主摇号。
第四是放宽了无房居民家庭的认定标准，即购房家庭中至少一名购房人符合购房政策，且在成都无自有产权住房的人。

大家应该知道，过去楼市普涨的那些年，成都有着极为严苛的限购政策等各种调控措施，也抑制了很多购房需求。

而在2021年下半年全国房价转跌之后，成都通过不断调整楼市政策，逐步释放以前被压制的购房需求，使得成都楼市在过去两年颇有一枝独秀的表现。

因为成都楼市还留有较多的政策调整空间，也让人们对成都楼市保持了乐观的预期。那成都楼市还能持续“成独秀”吗？

02

楼市"成独秀"?

过去这两年，全国房地产市场持续低迷。易居的中国房价指数显示，自从2021年下半年开始，全国房价已经持续跌了两年了。

重庆楼市基本也和全国大行情一致，重庆楼市也是从2021年下半年开始陷入衰退，并持续至今。

但最近这两年，成都楼市却呈现出逆势的耀眼表现，被一些网友们戏称为“成独秀”。

成都新房价格表现也非常抢眼，2018年，大成都(含三圈层）均价9830元/㎡，2021年，大成都(含三圈层）均价15231元/㎡。

但此后成都房价并未停下上涨的步伐，2023年上半年，大成都（含三圈层）均价已经达到19328元/平米。成都房价近五年时间翻了一番。

成都新房不仅价格上涨，成交量也非常高。今年1-7月成都新房成交约985万方，成交量位居全国第一，而且遥遥领先于第二名，成交量是重庆主城的2.5倍。

二手房方面，2023年上半年，成都二手房成交套数达11.9万套，创下历史新高。某机构统计了2023年上半年70个大中城市的二手房价格走势，成都二手房涨幅6.3%，位居全国第一，也是全国仅有的几个上涨的城市。

另外，成都土拍也比较火热，我们在上一篇文章中对成都土拍也有过一些分析。（8月成都将狂拍47宗地，重庆.....）如此看的话，成都楼市确实有点一枝独秀的感觉。

但是，覆巢之下，焉有完卵？全国楼市如此低迷，一线城市的楼市都撑不住，内陆的成都竟然一枝独秀，似乎有些不符常识。和同样是成渝双城经济圈核心的重庆相比，成都同类地段的房价地价几乎是重庆的两倍甚至三倍，这似乎也不太合理。

事实上，成都楼市暗藏的风险已经初见端倪。

03

成都楼市风险累积

无论是新房还是二手房，成都的近年的销量都很高，但诡异的是，成都无论新房还是二手房库存的情况都很严峻，而且法拍房也越来越多，风险在不断累积。

第一，成都新房库存大、去化周期长。

大家都知道这两年重庆楼市差得不能再差了，但成都新房库存和去化周期的情况却一点都不比重庆的情况好。

截止今年上半年，成都新房住宅狭义库存量及去化周期，都远远高于重庆。广义住宅库存情况也并不比重庆好。

截止今年上半年，成都新房住宅狭义存量2040万方，去化周期11.1个月。哪怕仅是一圈层的狭义库存也有480万方，去化周期8.5月。

而重庆中心城区截止今年上半年狭义存量仅396万方，去化周期仅6.4个月，狭义库存量和去化周期比成都一圈层的狭义存量和去化周期都更短。

成都新房住宅活跃广义存量约9400万方，去化周期为4.3年。重庆广义存量4842万方，去化周期73个月，差不多6年时间，如果只算有效存量则为3586万方，那么去化周期差不多4.5年。和成都整体去化周期相差不大。

第二，成都二手房天量成交却依然越卖越多

2023年上半年，成都二手房实现了爆量增长，成交套数达11.9万套，创下历史新高，是重庆上半年成交的两倍多。

但在如此夸张的成交量之下，成都二手房挂牌量却不减反增。目前贝壳成都二手房挂牌量约20.6万套，仅次重庆，位居全国第二。

在二手房半年成交11.9万套的夸张数据之下，成都二手房挂牌量却在不断上升，越卖越多。成都想套现的人实在太多了。

如果哪天人们对成都楼市预期改变，成都二手成交量不再那么大，那么成都二手挂牌量就可能激增。去年底的时候，成都二手房挂牌量还曾短暂超过重庆。

第三，成都法拍房形势严峻

另外，成都的法拍房有点多。有人统计了今年1-4月主要城市的法拍房情况，成都以7337套的挂牌量超过重庆高居第一。重庆毕竟是近乎一个省的数据，成都的法拍房情况确实令人不寒而栗。

所以，从新房和二手房库存，尤其是法拍房的情况看，成都楼市暗藏着极大风险。

第四，过去房价上涨过快，居民收入跟不上

过去这几年，成都房价涨得太多了，这虽然看似风光，但过快上涨本身也是危险。2018年至今成都均价翻了一番还不止。

而成都城镇人均可支配收入从2018年的42128元到2022年的54897元，累计涨幅仅为30%，略高于全国平均涨幅，算不上太耀眼。成都的经济发展增速和成都人民的收入增速其实都远远跟不上房价的上涨。成都高薪工作并没有那么多，成都就业市场也越来越内卷。

所以，成都楼市其实可能已经严重依赖外地人来接盘了。要让外地人来成都接房，成都楼市就必须维持住楼市上涨的预期。

不过，成都的二手房价格在7月份已经转跌，环比下跌了0.2%。成都新房和二手房成交量，也都进入了连跌通道。

成都本地的房东们应该很清楚成都本地人的收入水平，应该也清楚这是他们高价出货的窗口期，所以市场上才有大量出货。这就是成都半年11.9万套二手房成交量下，成都二手房却依然越卖越多的原因。

第五，土拍放量太大，城投托底太多

这两年，成都土地市场保持了较高的热度，常常有高价地被房企们疯抢，成都土拍市场的优异表现也是成都维持楼市预期最重要的因素。

但是，成都土拍市场也并没有表面那么乐观。去年，成都地方国企平台公司拿了大量土地。2022年成都拿地金额前三里面，就有兴城人居和成都城投两家地方国企平台公司。如果从拿地规模看，前6家企业均为地方国企平台公司。

成都今年上半年成交了46宗地，可建体量341万方，平均楼面价达到12021元/㎡，平均溢价率10.66%，土地市场总体上仍然保持了较高的热度。但到了8月份，成都单月供应了47宗土地，这样的土拍放量就太大了，有一点当年重庆天量供地的影子。

8月成都虽然也有一些高价地被疯抢，但大量低价地遇冷，只能由地方国企平台公司托底，成都土拍市场冷热不均的情况越来越明显，颇为诡异。事实上，成都为托住地价已经用了不少“技术活”，这点我们以后再专门来分析。

8月成都最后一场土拍18宗土地有12宗地是底价成交，还有3宗土地因故终止，成都土拍市场已显颓势。

04

成都楼市后市展望

总体来说，过去几年，成都城市发展的基本面较好，城市宣传得力，购房需求旺盛，房价上涨也比较快。

2021年下半年全国房价普遍下行，但成都得益于过去有极为严苛的限购等调控措施压制了很多购房需求。去年，成都进行较大的楼市政策调整有四次，还有多次小的调整，成都通过不断的政策调整来释放曾经被压制的需求，从而托住了楼市，甚至逆势上涨。

但目前，随着被压制购房需求被陆续释放，加上过去房价上涨过快，成都楼市下行的压力已经越来越大。

成都还有较大的政策调整空间，未来成都调整楼市政策的频率，可能会更高，成都仍然有希望通过政策调整释放购房需求来托住房价。

但成都优质公共资源严重分布不均，土拍市场冷热不均的情况将同样反馈在楼市上，成都南门和北门的差距会进一步拉大，成都核心区和近郊远郊区域的价差也会进一步拉大。成都核心区域、热点区域的房价能托住甚至可能继续上扬，而偏远冷门区域房价将陆续回调。

05

抛重庆买成都并不明智

很多重庆人看到成渝房价差距越来越大，产生抛售重庆去成都炒房的想法，但我认为这种炒房想法并不明智。
重庆房价自2021年下半年开始已经经历了两年时间的惨烈回调，如今仍在低位盘整，但这也挤掉了相当部分的泡沫，有望否极泰来。

而成都这两年逆势上涨，房价已经处于高位，泡沫需要时间消化，目前已经没有了性价比，有盛极而衰的风险。别人把肉吃完了，你再大老远去接残羹剩饭，那就叫接盘。

况且成渝两地的城市建设、产业发展、教育和医疗等各类城市公共资源相差也并不大，双方各有所长，比如重庆在基础教育、高考升学等方面就明显更有优势。成都同类地段是重庆两倍乃至三倍的情况并不合理。

当然，从短期一两年的时间来看，因为成都还有较多政策调整空间用来托楼市，而重庆已经没有多少可用的政策空间，短期成渝房价的差距或许也可能继续拉大。

但短期一两年的走势意义并不大。成都三年限售，你现在购入新房，等拿到房产证大概需两年时间，加上三年限售，也就是五年左右的周期。

但从五年左右的周期看，成渝两地的房价应该会逐步缩小。成渝双城经济圈打造一定是需要旗鼓相当的双核来驱动，作为战略平衡，重庆未来五年一定会获得国家更大力度的支持，各种高能级资源将持续向重庆倾斜，这点在今年已经比较明显。相信在袁书记的带领下，重庆将会实现一轮高速发展，也将缩小成渝楼市差距。

所以，现在抛重庆而买成都，短期可能还会出现账面浮盈而沾沾自喜，但最后却可能变现困难，成为高位接盘侠，得不偿失。