作者：余飞

昨夜今晨，房地产市场传来了两个大消息！

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消息一：10个城市取消限购

9月12日，多次救市无果的中原第一城郑州，发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，宣布：

全面取消郑州市住房限购、限售政策，自9月12日文件发布之日起执行。

郑州之前的限购已经大幅收缩至二环内。

但正如本号多次分析的，郑州去年以来的多次救市举动，都没有成功。

8月3日发布的15条救市举措，政策作用一个月后，成交量和房价依旧我行我素。

2023年8月，郑州全市共销售商品房7710套，比2023年7月的8238套，同比减少了528套。在二手房销售数据上，2023年8月，郑州共计销售9008套，与2023年7月的8842套基本持平。

郑州取消限购之下，最近一段时间内解除限购的城市数量达到了10个，分别是沈阳、嘉兴、南京、大连、兰州、济南、青岛、苏州、福州、郑州。

而如果加上之前已经解除限购的城市，还得算上哈尔滨、长春、南昌、南宁、贵阳等城市。

其中苏州还保留了最后一丝牵挂，虽然不再设置购房门槛，但对套数有限制。120平米以下，限购3套，120平米以上不限制。

接下来放开限购的城市，该轮到武汉、天津、宁波、厦门、成都、西安、昆明等。

在新一轮救市浪潮中，全面解除限购已经成为了趋势。未来，除了一线城市外，其余城市不再限购，已经是大势所趋。

不仅如此，广州几天前率先打响了取消限价第一枪，深圳放开了对港澳人士的限商。

至于限贷，最近央行发布的文件也有了明确强调，首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。

限售去年以来大部分中心城市都已经解除。

这也就意味着，楼市正在进入了一个全新的时代，一个不再“五限”的时代。

02

消息二：多个中心城市二手房挂牌量激增

9月13日，证券时报发布了一篇楼市文章报道，标题为《多城二手房在售量猛增，有地方9小时增3200套房源》，文章披露：

深圳、青岛两个城市二手房挂牌量在新政之下激增。

深圳方面，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，较上周增加1531套，在售二手房源数量持续增加，业主出售意愿明显增强。

8月30日晚，深圳发布楼市新政，宣布认房不认贷，给楼市增加了杠杆。

但过去一周，二手房挂牌量增加了1531套。成交了多少呢？

数据显示，9月1日至9月12日，深圳二手房网签量1171套，住宅网签941套，均低于挂牌增加的数量。

而且，过去12天深圳新房住、二手房住宅网签量相比较于8月份没有增加，反而在减少。

乐有家研究中心披露的数据显示，8月份深圳新建住宅网签量跌至2199套。按照目前前12天的网签量来看，9月份的新建住宅网签量很可能跌破2000套。

8月份，深圳的二手房网签量3115套，以目前的数据推算，9月份的二手房网签量也很有可能低于8月份。

当然，网签量存在滞后性，最终成交数据还得等9月份结束才能知道。

不过，二手房挂牌量的激增则是实打实。

不光深圳，青岛、北京更夸张。

9月11日青岛取消了限购和限售，9月12日中国房地产报就发布了一篇报道文章：

9月11日上午9时，新政发布时贝壳青岛平台挂牌的二手房数量为105813套，截至9月12日9时，这一数据变成109291套，24小时内房源量增加了3478套。

北京方面，取消认房认贷之前，挂牌量不足15.1万套。新政之后的第五天，中国证券报披露，新政四天里二手房挂牌量增加了4000多套。

9月8日，北京当地媒体北京商报再次披露：

认房不认贷”在北京落地首周后，北京商报记者走访市场、头部机构、对话一线经纪人与购房者发现，在过去的一周里，北京二手房的日均网签量304套，与新政前持平，前5天的现场成交确实出现4500套左右的高量，但却呈现出逐日大幅下滑的趋势。挂牌量更是猛增了6000-8000套。

也就是说，认房不认贷之下，北京成交量也就前五天猛增了一波，第六天开始日成交大幅下滑。

与此同时，二手房挂牌量则在一周内增加了6000至8000套。

以上两个大消息，正面反映出了两个问题：

第一，救市政策不断，但对市场成交推动效果有限，反倒弄巧成拙，推动了投资客加速挂牌套现离场。

第二，只要市场没有反响，政策就会不断加码。

本号之前就猜测，一线城市已经储备了大招。一旦发现这轮认房不认贷效果不大的时候，很有可能会对限购进行松绑。

03

本号判断

对于这轮救市，本号有三个判断：

第一，这一次的一线城市的楼市走位，会和一季度一样。降首付、认房不认贷叠加之下，一线城市的成交量回升最多可能也就两三个月的光景，之后仍会回到下行通道中。

至于二线城市，成交量反弹可能就是昙花一现。三四线城市弹不起来，因为这轮救市，其实对三四线是利空。

无论是认房不认贷，还是降首付等措施，都是利好一线，稳定一线，让全国资金支援一线。因为只有一线稳定，信心才能稳定。

第二，房价调整方向不会变，周期不会短。

因为，其一，这一轮楼市调整，是系统性的，并非单独的市场问题，还有行业问题（房企债务链条），经济问题（收入与就业）。

其二，目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。

第一个问题，决定了本轮楼市调控周期不会短，有人预测可能会是5至10年。

第二个问题，决定了除非降房价，导致楼市冷场的直接原因，不是什么限购、限售以及认房认贷措施，而是口袋和预期。

第三，最近一两个月，是被套者卖出的时机。

一季度，当很多人盲目乐观，冲进市场时，就有一批眼明心亮的投资客加速降价挂牌，借助行情解套离场。

目前，从深圳、青岛、北京的挂牌量激增情况来看，理智的炒房客们，又在利用这一波行情，选择套现离场。

高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。