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当月要点：

1、拿地总额同比下降10%， 降幅较上月收窄

2、头部企业以销定产，聚焦核心城市

3、从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国

01

拿地总额同比下降10%， 降幅较上月收窄

2023年1-10月，TOP100企业拿地总额10107亿元，拿地规模同比下降10%，降幅较上月收窄7.9个百分点。TOP100门槛值为28亿元，较上年同期下降8亿元。TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为52.0%。

图：2022-2023年1-10月TOP100企业拿地总额

数据来源：

数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

从新增货值来看，中海地产、保利发展、华润置地占据榜单前三位。2023年1-10月，中海地产以累计新增货值2127亿元占据榜单第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为1644亿元和1551亿元。TOP10企业2023年1-10月新增货值总额12569亿元，占TOP100企业的42.6%；TOP100企业新增货值门槛为107亿元。

受热点城市高总价地块和上月低基数影响，50家代表企业拿地总额环比增长59.6%。2023年10月，50家代表房企拿地总额环比增长59.6%。10月，北京、上海、南京、广州等城市均有高总价地块拍出，特别是徐汇区龙华街道地块成交价高达240亿元，是2021年集中供地以来起价最高的地块，该地块由中海联合体竞得。高总价地块及头部央国企积极拿地，叠加上月低基数影响，带动代表企业本月拿地规模创7月以来新高。分企业来看，中海、华润、保利、铁建等央国企拿地规模较高，单月拿地金额超90亿元，绿城、龙湖、大家等混合所有制企业和民企亦有投资。

02

头部企业以销定产，聚焦核心城市

头部企业以销定产、量入为出。如华润、招商等多家房企提出坚持“以销定产”、“量入为出”原则，以保持投资效率和经营稳健。在拿地布局上，头部企业聚焦核心城市。10家头部房企中，基本都提出投资聚焦核心城市。2023年1-10月，10家头部房企中，7家房企前十城市拿地金额占比超过95%。从出现频次看，一线城市中，上海和北京出现次数较多，分别为10次和6次；二线城市中，杭州、南京、西安分别出现7次、7次和8次。

表：头部房企2023年拿地策略

数据来源：企业2022年年报、2023年中报，

据媒体报道，9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，其中包含：①建议取消土地拍卖中的地价限制；②建议取消远郊区容积率1.0限制等内容。2023年以来，全国土地市场仍低温运行，新政后，部分地块企业参拍积极性提高，但仅核心城市优质地块尚能维持一定热度，土拍整体改善并不明显。根据中指监测，近期已有成都、济南、合肥、厦门等地实际落实“取消土地限价”。此时取消土地地价上限，预计将对土地市场情绪产生一定积极影响。

①热点城市的核心地块热度或升温，但地王恐难频现。土拍恢复至价高者得，意味着除限价之外，部分城市竞自持、竞配建、竞现房等环节均有望相继退出，溢价率或将超过15%，但在房企投资布局仍审慎下，预计优质地块普遍竞拍出地王概率较小。对地方政府来说，优质地块竞拍更高的价格，也有利于地方增加收入。

②核心城市中小房企拿地压力加大，资金实力较好的央国企拿地机会增加。当下大型房企拿地策略以精准投资为主，之前在热点城市尤其是核心区域地块普遍竞拍至摇号，企业获取概率均等，若地价上限取消，企业凭借资金实力获取土地，对于中小房企而言，资金面多数承压，拿地压力增加；而央国企资金实力相对较好，对优质地块的竞拍力度或加大，拿地金额占比或提升。

③分化仍在，非核心地块回温有限。多数城市土拍延续低迷态势，这些城市或区域的土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，土拍规则调整对市场的带动效果或有限。

03

重点区域及城市房企拿地

从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。2023年1- 10 月，长三角 TOP10企业拿地金额 2683 亿元，居四大城市群之首。其中， 绿城中国 拿地金额为 435 亿元，位居长三角企业拿地金额榜首； 京津冀 TOP10企业拿地金额 967 亿元， 反超粤港澳大湾区 位列第二； 粤港澳大湾区 TOP10企业拿地金额 903 亿元，位列第三。拿地面积来看， 长三角 TOP10企业拿地面积以 1242 万平方米位居四区域首位。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。中海地产 、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，央国企参与热度较高，重点城市拿地金额 TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看，10月入榜地块成交金额门槛为35亿元。入榜地块中， 徐汇区龙华街道 188N-F-04、05、01、03、02、188N-U-04、03、198-A-03、04、02、198-C-02、188N-U-01地块 以总价 240 亿元位居榜首， 其中，上海 共入榜 4 宗地块，总成交金额为 419 亿元； 北京入榜 3宗地块，总成交价分别为76亿元、54亿元与40亿元，南京入榜2宗地块，总成交价分别为69亿元与35亿元，广州 入榜 1 宗地块，总成交价 为 60亿元 。

数据来源：

数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地

数据时间：截至2023年10月31日18:00；

区域范畴：

京津冀：北京、天津、河北等15个重点城市；

长三角：上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市；

粤港澳大湾区：深圳、广州、珠海等9个重点城市；

中西部：武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市；

50家代表企业：

碧桂园、保利发展、万科、华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、金地集团、龙湖集团、建发房产、中国金茂、滨江集团、中国铁建、越秀地产、旭辉集团、华发股份、新城控股、远洋集团、首开股份、美的置业、卓越集团、仁恒置地、中交房地产、雅居乐、电建地产、大悦城控股、中骏集团、路劲集团、武汉城建集团、国贸地产、新希望地产、保利置业、联发集团、华宇集团、金辉集团、大家房产、大华集团、金隅集团、金融街控股、信达地产、北京城建、星河控股、合生创展、首创城发、中冶置业、建业集团、石榴集团、星河湾集团、荣安地产、君一控股

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