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2023-10-30
更新时间:2023-09-20 11:09:19作者:无忧百科
最近一段时间,楼市利好政策频繁而密集,“工具箱”中适时推出的每一个工具,都能放出足够有诚意且凶猛的大招。
几乎每天,市场上都有交替进行的政策出台。取消限购、限售、认房不认贷、降首付、降利率、降存量房贷利率等,金融信贷政策几乎是祭出了“王炸”性的刺激组合拳。
9月8日,兰州也出台了17条措施刺激房地产市场的发展,包括购房契税补贴、个人所得税优惠、房票安置制度、优化个人住房贷款政策等,紧接着,9月14日,兰州公积金也放出大招:简化还房贷提取申请资料,不再提交个人征信报告。
而早在6月,兰州也出台了一系列政策扶持房地产等行业发展,包括加大住房金融税收,多层次供应租赁住房等。
过去几个月里,兰州所有的媒体都在发布宽松政策可能给市场带来的利好,且不断释放房地产行业正在稳步恢复,未来前景可观的消息。
可残酷的是,一轮轮政策的放松,并没有给市场带来多大的利好成效。政策这颗“大石子”,就好像抛进了一个无底的深渊,连个响,都听不见……
事实上,眼下的兰州房地产市场,依旧处在持续低迷萎缩的状态当中。大多房企的资金链都十分紧张,销售额也一再降低,仅仅是消耗掉现有的房源都十分吃力,哪怕优惠力度再大,政策再怎么放松,购房者们就是死活不买单。
他们一个个像极了没有欲望的老男人,政策哪怕是扭屁股、跳脱衣舞,也激不起他们的兴趣,还根本拿他们没治。
这部分购房者不买房的理由是简单粗暴的:就是没钱。大环境不好,工作不稳定,收入也不稳定,口袋里空空的,价格再低、政策再好,又有什么用?你刺激我,我也还是照样买不起啊!
但政府并不这样认为,他们觉得老百姓有钱啊!起码数据会说话。
截至去年末,6家国有大行及7家已经公布2022年年报的股份制银行吸收客户存款合计超150万亿元,比2021年大幅增长了16.67万亿元,M2同比增速连续4个月超过12%,创下了历年新高。
可实际上,这部分在银行存款的都是有钱人,而那部分没钱的购房者,再怎么刺激也没用。本质上,这一轮轮的宽松政策,就是针对且刺激这部分有购买力的改善群体的。
从政府的层面来看,既然刚需没钱,那就只能刺激改善下场,也只有让改善再多赚一点钱,尝到一点甜头,才能吸引更多的刚需入场,从而带动整个市场的运转。
只不过,眼下这部分改善群体,即便有需求,也并不着急进场。站在他们的角度来看:光出优惠鼓励大家买房有什么用?根本问题没有解决啊,房子降标减配、延期、烂尾的事情一抓一大把,大家怎么买?又怎么敢买?
一部分兰州购房者,可能买了房不久,房子就大降价,一亏就是大几万,甚至十几万,就算早上去买个100块的东西,下午突然降价到80,人的心里都会不平衡,更不用说这么大面额的钱了。
如今还鼓励让人买房子,不就是引人跳坑?真的没道理!这世上哪有买了东西,最后东西还拿不到手里,明明已经吃了亏,还要鼓励着大家继续去吃亏的?
可能放在前些年,兰州购房者咨询这个房子能不能买的时候,背后的潜台词是:你觉得这房子,未来有增值趋势不?可现在购房者再询问这个问题,潜台词就变成了:你觉得这房子风险大不大,将来会不会烂尾?
更何况,刺激大家买房也得有个前提,一个是大家手里有储蓄,一个是大家对未来预期比较稳定,敢背大量的贷款。
可过去大家那种积极乐观的态度,已经被那种高速发展的种疯狂给伤到了,大家对加杠杆不那么热衷了。买房赚不了钱,大概率还会亏钱,已经成为了共识。工资没有如过去一般越涨越高,反而存在着降薪、裁员的现象,大家的生活也好像处在倒退的状态中,这才是现状。
基于此,对一部分改善群体来说,买房就跟赌博一样,可悲的是,赌的还不是升值,是兑现。他们对市场的信心明显不足,观望情绪也越来越浓重,买房的欲望,自然就会被压抑。
过去市场行情好的时候,房价不断上涨,政府就能高价卖出去地,有钱的就给自己人涨收入,大家有钱后又争先恐后的去买房,开发商赚钱后继续去政府高价拿地,左脚踩右脚,就能上天了。
可一但市场情况不好,马上就陷入了一个死循环:大家伙收入下降,不买房了,开发商没法运作,资金链紧绷,土地卖不出去,政府没钱给大家发钱了,大家就更没钱消费买房了。
种种现状都导致眼下的兰州购房者,越来越焦灼,这就相当于有一个死结,卡在了这里。基于此,无论政策“工具箱”里的工具怎么摆弄,都没什么实质性的改变。
这种情况下,倘若想要让更多的购房者入场,那整个房地产市场,就必须是平稳且健康的,起码房子烂尾的这种根源问题,就必须要解决。
虽说楼盘问题爆发后,保交楼的工作一直在积极开启,可市场的摊子铺的实在太大了,政府也没办法做到全部接手。这些努力也都显得杯水车薪,当下兰州依旧有很多项目处在停工及延期的状态当中。
尤其是迈入9月份,兰州很多房企又开始了一轮轮大面积的裁员,越来越多的开发商都不养人了,反而开始缩减规模,他们对未来并未抱有什么发展理想,只想尽快收割,而后拍拍屁股,早点撤出市场。
行情不好,兰州大多开发商都不好好运作,也不会将精力放在产品打磨上,他们优先做的,反而是忙着套现、甩货。把馒头抢到自己手里,让自己吃饱,起码保命才是要紧的,至于其他人,就算饿死了,又跟他们有什么关系?
可冷静下来想想,这种情况也不能全部怪在开发商头上。
毕竟,当经济体的命运受到威胁时,换做是谁,都会优先保自己。这就好比老板赚不到钱会先亏欠着员工,做餐饮的为了多赚点钱,也不管地沟油会不会吃死人,能捞一点是一点,同样的道理。
最重要的是,开发商的背后,还有一部分说都不能说、碰也碰不得的既得利益者。眼下,整个楼市的本身结构出了问题,兰州的人口红利快没了,人才引进看不到希望,就业形势也不容乐观,大家看不到希望,自然会不断降低自身的欲望。
但这些,并不意味着,兰州房地产市场就无药可救了……
回过头来看,其实,最近种种政策频繁出台背后的意图,就是为了刺激经济,稳住房地产,起码要把这个行业盘活起来,不能让它持续下行。
毕竟,从刺激经济这个层面来看,房地产一定是占据大头的,相比较而言,各个行业中,包括餐饮、旅游、电商等,拉动经济GDP的成效都不算大,只有房子才是大钱。
而普通人最大的财富就是房产,刚需的六个钱包,改善的小房换大房,在过去很长一段时间里,经济的增长也是靠居民的房产负债表扩表而提振的。
更何况,房地产行业涉及到非常多的相关上下游行业发展,这其中就包括钢筋,水泥,建材,家具,家电,土拍,银行贷款等,无论是直接还是间接创造的产业和就业,其链条都是极其庞大的。
也就是说,房地产行业国家的经济命脉,更是刺激经济的重要抓手。只有让房地产回暖、市场交易量活跃上来,让老百姓打开腰包积极消费,才能真正意义上拉动经济发展。
只不过当下,包括限售、限购、认房不认贷等的政策,根本逻辑是对过去限制政策的取消,反而出台的鼓励性的政策比较少,当这部分政策作用不大的时候,类如房票安置制度这种“王炸”性的政策也就随之而来了。
那么,如果当前的出台的一轮轮的宽松政策,还是没有达到政府的意图,效果也长时间不尽人意,又该怎么办呢?
我认为,大概率不久后,还会释放更有利的政策,且不断加政策的大力度。
毕竟,历次刺激房地产,都不是一步到位,而是慢慢来的,从以往几十年的政策推出的经验来看,只要达不到目的,相关部门必然会想办法达成目标,直至完成为止。
或许未来,兰州的购房首付还有可能降低,从现在的20%降到15%,甚至10%,而房贷利率,也可能从现在的3.9%,降低到3%、或者是2.5%、甚至是2%,而政策鼓励方面,没准也会出台买房就送补贴、送学位、送工作岗位等一系列政策,力度不断加大。
虽说这些都是设想,但并不是没可能的。
只有当房地产行业真正的好起来,市场交易量增加的时候,开发商才能拿着购房者的钱去还账,债务才不至于将他们拖垮,接下来,他们才能潜下心去认真做产品,从而让整个市场,形成一个良性的正向循环。
不可否认,眼下的兰州房地产市场,依旧是扑朔迷离的,回到过去那种热火的状态,已经不可能了。至于未来,用什么样的政策才能把市场拉起来,也还是个未知数……
对于从业者来说,处在狼多肉少的市场环境中,除了“抢肉”,比拼谁能更快的将这块肉抢到碗里之外,也别无他法。
毕竟,钱不会凭空消失,无论市场环境有多差,都有人在赚钱。而兰州市场上也还是存在一部分开发商,选择认真做产品,抢占市场上仅剩不多的份额,这部分从业者也深知,只有让自己变得更强,站稳脚跟,才能不被市场迅速淘汰。
对于购房者而言,改善群体在选择上,一定要考虑产品是否和市场周期接轨,就是经历了波峰波谷后,未来还能保持价值转手流通的能力,其次再去考虑更优质的配套、交通、以及医疗及教育资源等。
如果是纯刚需,买房在擦亮眼睛的同时,更重要的就是把握时机,最后在自己的有限预算内,找到最适合自己的,倘若不是纯刚需,建议能不买就先不买了,再多观察一下市场,多等待一阵,其实也无妨。
我们很难去断定未来的日子会怎样,接下来能做的,就只有等待,用时间换空间。只不过,有的人能等来柳暗花明,草长莺飞;而有的人,却再也等不到春天。
至于剩下的事情,我们也就只能边走边看了。
作者=指兰针·小芒果
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