一切来得太突然了！
最近几天，史无前例的政策组合拳，足以载入楼市史册。而面对高含金量利好，购房者也炸锅了，找我们咨询聊天的粉丝，也多了起来。小李，是让房产君印象最深的一个。倒不是他给我打了钱，而是被他的操作成功吸引了——其他人都在火急火燎地问，首付降了要不要买，存量房利率怎么降...他却不紧不慢地，分享他的买房故事。与粉丝聊天预售证：穗房预(网)字第20230287号

你猜怎么着？他原打算买住宅，但最后，买了科学城某盘的社区铺。房产君的好奇心，立马上来了。一来一回之间，小李跟我分析起了他的逻辑。

市场和观念在变，商铺“能力”凸显

“拿着旧地图，是找不到新大陆的。”

小李停顿半晌，说了这么句话。

怎么理解呢，在他看来，楼市经过这几年的调整，很多认知，已不适用：

“宁买住宅，不买商铺”，这一观念，同样也out了：首先，以前房价飞涨，很多人买房，不care租金。如今房价维稳，商铺的优势，凸显出来了。‍
同样100万置业，买住宅，年租金万左右；但买商铺，年租金万。
其次，跳出房产范围，商铺的稳健和也有优势。
这两年，大家流行把闲钱存银行，但其实，利息并不算高。
就在上周五（9月1日），国有六大行下调中长期存款利率，2年期、3年期、5年期定存利率，分别降至1.85%、2.2%、2.25%。
其他的，买国债和存款差不多，炒股？嘿嘿嘿，不用房产君多说了吧。

建行下调存款利率公告

稳健商铺成趋势，社区铺野蛮生长

观念的变化，也反映到了行动上。
从小李甩给我的数据来看，很多人和他一样，将目光投向了商铺。
自2018年到现在，广州商铺的供求比都小于1，也就是说，连续5年都处于供不应求状态
是的，选商铺，已成一种趋势。

而商铺之中，又以社区铺为“香饽饽”。
一是，成交量占据绝对主力。2020年以来，社区铺的成交占比，一路从49%飙升到去年的61%。
别惊讶，很多大型商场难以为继，社区铺在逆势“生长”。

二是，租金稳的一批。尤其是优质地段的社区铺，租金吊打周边商场商铺。
如珠江新城的楼盘社区商业，很多月平均租金元，高过周大福金融中心、花城汇、高德置地等购物中心。

社区铺何以如此吃香呢？
小李以他买的星樾TOD社区铺为例，给我分析了，吸引他的点：
01有稳定客流做“护城河”
众所周知，商铺做的是流量生意。
而星樾TOD即将加推的南邻里中心，天生就是“流量收割机”。

一来，临近城市主干道开泰大道与伴河路，加之本身为退台式设计，一线临街、昭示性强。
周边数个品质社区、办公区，过往人流，皆为商机。

南邻里中心效果图

二来，就在大社区入口，有稳定的客流。
星樾TOD自身有4741户，保守以每家3口人计算，小区就有1.4万+的潜在消费客群。
并且，南邻里中心位于社区南入口，业主归家动线上，内部与社区相通。

有时候，业主做着饭，发现酱油没了，或是鸡蛋、姜葱用完了，穿上拖鞋，冲到楼下，过个门禁，就能买。

三是，客群多元。

除了周边社区和社区业主，南邻里中心还坐拥庞大的师生资源。

其临近45班中小学，以及两所幼儿园，与前者更是仅一路之隔，师生和家长，来来往往，可衍生出多元消费需求。

02面积小、准入门槛低
有稳定客流保底，意味着放租不愁。

小李跟我介绍，之前已经卖出去的店面，很多已开业。
比如，已经开业的肉菜帮，店面约56㎡大小，每平月租元和珠城豪宅有的一拼。
即将加推的南邻里中心，店面也不算大，面积在约16-94㎡之间，入手门槛低。
层高去到约5米，空间利用可更大化；且铺铺可餐饮，业态灵活。

03受电商冲击小、韧性强

除了租金可观，社区铺作为“生活最后一公里”，具有很强的韧性。

这几年，我们见多了大型商场，因受电商挤压，以关店“大结局”。
但，社区铺却依旧很“生猛”。
主要在于，其与消费者“零距离”，消费刚性强、频次高，受电商影响小。

回想一下，你家楼下的便利店、生鲜超市、百果园...是不是不但没倒闭，反而生意更好了？

商业效果图
金九银十提前购，最低总价98万
最后，小李跟我透露，他是前阵子买的，现在买优惠更多。
主要是，越秀推出了“金九银十提前购，越秀商铺算盘节”活动，旗下东部三盘联动，超强钜惠95折，最低总价98万起

三盘分别为，星樾TOD、星图TOD和星樾山畔TOD。
星樾TOD前文已经说过，接下来，重点说说星图TOD和星樾山畔TOD。
这两个项目，都是地铁TOD上盖、上万人的大社区。
商铺方面，不仅有地铁导流，还有社区回头客，并且，周边没有太多大型商业抢客分流。
01
星图TOD社区铺，做湾区的生意
星图TOD的社区铺，潜在客流量，比星樾TOD更为可观。
这里要做的，不仅是社区和周边的生意，更是大湾区的生意。
核心在于，地段和交通太绝了。
一方面，项目的临街铺，位于小区主入口两旁，近双向4车道，旁边有公交首末站，距地铁官湖站直线距离仅约300米，周边往来人流，皆是客。
社区实拍
社区内，又有超7400户业主做后盾。
别忘了，还有36班幼儿园、九年一贯制华附、广州图书馆星图分馆等，这些人流聚集的公共场所。
平常买菜、买零食、买文具，走几步就到了。

社区实拍

另一方面，项目地处的新塘TOD枢纽芯，有高铁+城际+地铁等十轨交汇，通达湾区。
目前，城际和地铁已通车，广汕高铁通车在即，不仅广州人，东莞、深圳、佛山等城市的人群，也有机会在此刷卡消费。

而聚焦到商铺自身，准入门槛不高。
目前在售的，为建面约26-101㎡黄金铺，总价仅98万起。
如今，钱大妈、百果园、风行牛奶、路健身俱乐部、晨光文具等已开业，麦当劳据传在走签约进驻流程。
有大品牌加持，放租还是不用担心的。

02
星樾山畔TOD社区铺，可做餐饮店

星樾山畔TOD社区铺，质素同样优秀。

首先，地段很牛。
这里是7号线燕山站上盖，同样有地铁导流。（注：7号线二期燕山站在建中，地铁口具体位置以地铁公布为准。）

根据广州地铁消息，截止8月，7号线二期土建完成99%，已移交运营调试，预计年内通车。

到时，智慧城、金融城、临港经济区、大学城、万博等核心板块，来科学城的上班族，都有可能成为项目商铺辐射人群。

其次，客流量大、消费力强。
项目处在科学城板块区府中心，周边的科城山庄、敏捷广场、萝岗和苑等社区，共有约17000+户，这些都是潜在的消费客群。
划重点，这些多为年轻客群，不光素质较高，购买力也是杠杠的。
而项目商业体，也正好定位多元新青年文化聚合场，主打“青年文化”商业街，网红潮流产品，与潜在客户双向奔赴。

商业效果图

社区本身呢，自带2000户+消费客群，且商铺就在1/2栋楼下，处小区次入口。
下班后，业主进小区前，就可顺手买上新鲜蔬果。周末不想外出，下楼就能开心剁手。
而且，商铺旁有12班小学、9班幼儿园，学生、家长路过，免不了要买上一些东西。

项目效果图

最后，面积小，可做餐饮铺。
如果你了解商业市场，就会知道，市面很多商铺，是不能做餐饮的。
而这里的店面，没有这种束缚。建面约28-49㎡，面积小、门槛低，关键可做精品餐饮店，更易放租。

不过，房产君打听到，目前仅限量抢购，要买得拼手速。

商业街实拍

好了，写到这里，房产君对商铺的认知，也更新了。

确实，小李分析的也不无道理，市场在变，游戏规划在变，我们的认知，也要与时俱进。

瞅准优质社区铺，也是一种当房东的途径。

如果你也有入手商铺的打算，可以考虑趁越秀商铺算盘节，收藏一套社区铺，当房东收租哦～