每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤

如果北京、上海不跟进，那么深圳和广州市场最多热1~2个月，会再次下调。

如果北京、上海全面执行和深圳广州一样的政策，那么短期这两个一线城市，房价有一定的上升空间，但预期也只能延续2~3个月的“小阳春”。

如果北京、上海只试点郊区，很可能影响不大，只能止跌，市场可能不温不火。

8月31日晚，“金九银十”前夜，近年罕见的超预期利好终于落地——首付比例、存量房贷利率双双下降，中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者作出前述论断。

市场各方的冷静也超出预期。《每日经济新闻》记者在一个300多人的买房群注意到，有人转发了利好政策，但群友反响平平，“都散了”，“啥也没有”。

“上海细则没落地，银行细则没出来，让子弹飞一会儿吧。”21世纪不动产店东李小忆对《每日经济新闻》记者说。

存量房贷降利率能省多少钱？首付降低能释放多少购买力？潜在买房人用钱投票还是用脚投票？带着这些问题，记者展开了调研。

上海网红盘静安天悦项目现场（2022年8月摄） 每经记者 包晶晶 摄

有房主可以少还30万元

8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限分别统一为20%和30%；同时，将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。

提前还贷已经历时一年有余，不少此前高利率贷款买房的人，已经动用了各种手段提前还贷。

“我的利率超过5.8%，今年果断提前还了。”章亭（化名）告诉《每日经济新闻》记者，“今年年初的时候（利率）也降了一点点，但还是很高。”

不过，她2022年提出申请，直到今年年初才顺利还完。她暗示说：“现在经营贷利率只有3.25%~3.45%，相差不止2个点。”

张大伟分析指出：“存量房贷的购房者，特别是动辄5%~6%高息贷款的购房者，很可能房贷能降低100个基点以上，但具体依然需要购房者与银行协商。”

记者注意到，“提前还款”将被进一步严管。央行、国家金融监督管理总局同步发出通知，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式实质性审核。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构，一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。

根据张大伟的测算，大部分存量房贷发生时最低贷款利率下限是4.65%，最高6%左右购房，如果按照100万元贷款、30年期，月供有望从5995元降低到5156元左右，下调840元左右，30年一共能少还30万元。

究竟哪些购房需求能被激活？

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出：“由于首套房商贷利率下限去年5月已降至5年期以上LPR减20BP（基点），但二套房始终保持5年期以上LPR加60BP，此次政策执行后，相当于对二套房商贷利率下调40个基点，有助于降低二套房购房成本，推动改善性住房需求释放。”

暂难在北京、上海落地

镜鉴咨询创始人张宏伟8月31日晚间书面答复《每日经济新闻》记者时表示：“首付比例（下限）降低至两成，是2008年全球金融危机之后第二次全国范围内允许这样的普遍调整。实际上，一部分二线城市、三四线城市已经降低至两成了，在这样的市场背景下，首套刚需的交易量并没有被完全激活。”

“首套（最低）首付比例的降低，影响较大的城市为一线、强二线城市，比如上海首套房现在首付3.5成，如果降低至两成，那就大幅度降低了购房门槛。”张宏伟表示。

但多家机构、市场人士均提出，该项重磅政策暂难在北京、上海落地。更重要的是，首付下降对于当下的购买主力而言，并不算很大的利好。

“缺的是那一成首付吗？”“首付、还款都缺。”在上海，不少人对《每日经济新闻》记者如此表示。

也有一部分人认为，降了首付比例，用自住房套现置换，他们是愿意考虑的，但“买进卖出哪儿哪儿都是税，太折腾了”。

利好政策发布之后，也有人向中介进行类似咨询，但据李小忆所说，现在上海没有任何消息，也不知道怎么回答。

事实上，除了已经明确实施“认房不认贷”的广州、深圳、武汉、厦门等地，合肥、宁波、青岛等城市已经在此前将首套房首付比例降至非限购区域20%，且认房不认贷；北京和上海仍然坚守普通住宅首付35%的调控底线（北京非普宅首付40%）。

张大伟认为，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。7~8月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码，否则市场难免下行。