郭翔宇 余健

7月24日，中央政治局会议明确提出，“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，随后的一个多月，相关部委和各级地方政府积极落实会议精神，推出一系列政策“组合拳”，力度之大超出市场预期。

房地产政策优化调整，背景是房地产市场供求关系发生重大变化。具体发生哪些变化，背后的短期和中长期原因是什么？房地产政策优化调整需要注意哪些问题？本文将逐一进行梳理。

一、房地产市场供求关系发生重大变化

我国房地产市场在过去几十年总体呈现上升态势，未能经历一个完整的调整周期。21世纪前20年，我国的房地产市场存在以下特征：

一是房价持续上涨。这种现象也是在多种因素综合作用下形成的，如经济高速发展、城镇化水平快速提升、土地供应模式驱动等。房价的长期上涨，强化了居民对于房价持续上涨预期，进一步推动了市场的火热。

二是房企快速扩张，“三高”模式受到热捧。高杠杆、高周转、高负债的“三高”模式成为房地产发展的典型模式，房企持续通过高周转追求市场规模，部分房企债务规模过大，房地产市场过度金融化。

三是政策调控以“紧缩性政策”为主，但市场热度居高不下。从2010年发布限购政策开始，到2016年中央提出“房住不炒”定调，房地产相关政策持续加码，如限购、限贷、限价、限售等，但市场热度仍居高不下。直到2020年“三道红线”等政策出台，房企被按住“刹车键”，市场周期进入下行区间。

当前，我国房地产市场供求关系发生重要变化，市场格局将会进一步重塑。究其变化原因可以分为短期和长期两方面。

从短期原因看，一是需求端基本面下滑。经济增速和居民收入增速放缓，居民购买力不足，需求端受到影响。

二是供给端输血不足。在强硬的降杠杆政策下，房企暴雷潮不断蔓延，供给端处于深度调整期。据Wind数据和公开资料显示，目前已有近60家房地产企业出现违约事件，房企缺少新的融资渠道，同时需要降低杠杆，叠加停工等因素导致的市场销售下滑，房企缺少自我造血机制。

三是市场预期发生变化。居民对于房价能够“持续上涨”的预期被打破，叠加信心不足，同时当前我国房价租金比也已处于高位，居民购房的动力也相应大幅减弱。

从中长期原因看，一是人口增速放缓，人口老龄化趋势逐渐明显，长期住房需求基本面发生变化。从2022年开始中国人口首次出现负增长，青中年人口比例下降，老年人口比例上升。人口结构的变化将会使得长期住房需求基本面发生变化。

二是城镇化进程放缓，住房供给逐步饱和。2022年末我国常住人口城镇化率为65.22%，虽比2021年提高0.9个百分点，但较2021年1.3个百分点的增速相比仍在减缓。此外，我国家庭住房套户比已接近1.1，住房供给整体达到平衡，但不同城市可能面临分化不均问题。

三是房地产供给侧需要新发展模式，权益型投资将占据更大比例。当前我国房地产市场已逐步由增量向存量转变，此前房企的“三高”模式已不再适应新形势，新发展格局下权益型融资工具将发挥更大作用，如REITs，居民可通过REITs享受到不动产增值收益，也自然影响到房地产市场供需两端。

二、房地产政策持续优化中

自7月份关于“房地产市场供求关系发生重大改变”这一表述以来，中央及地方关于房地产政策也在不断优化。整体来看，政策变化主要体现在需求侧和供给侧两方面。

（一）需求侧方面，侧重于满足居民刚性和改善性需求

第一，推动“认房不认贷”政策落地，大力促进改善性住房需求，降低购房成本。8月18日，住建部、央行、金融监管总局三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。截至目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，以及南宁、苏州、重庆、长沙、成都、鄂州、佛山、江门、惠州、东莞、武汉、中山、珠海等诸多二三线城市已经落实“认房不认贷”。

第二，下调首付比例、存量房贷利率，进一步降低居民购房首付压力及还贷成本。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，首付比例及存量房贷利率的下调将有效节约购房人成本支出，有利于扩大消费和投资，同时还有利于缓解提前还贷现象，对于多方均为利好。

第三，税收优惠政策，主要包含降低契税、换购退还个税等。税务总局7月20日出台《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中包含19条有关购房环节税费优惠政策。此外，财政部、税务总局、住建部8月25日进一步针对换购住房群体实施退还个税政策。

（二）供给侧方面，侧重于优化住房供给结构，保障房企合理融资需求

第一，优化住房供给结构，积极推动超大特大城市城中村改造、构建保障性租赁住房体系等。7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。城中村改造对于民生改善、扩大内需、优化房地产行业格局、推动城市高质量发展具有重要意义。此外，租赁住房体系建设也是各方关注要点，城中村改造对于推动大型城市租赁住房体系也具有一定的促进作用。

第二，全力推进“保交楼”、保障房企合理融资需求。主要包含“金融十六条”两项核心政策延期、上市房企再融资限制突破等政策。“金融十六条”中关于房企存量融资合理展期、向专项借款支持项目发放的配套融资不调整风险分类等相关政策存在适用期限的统一延长至2024年12月31日，有利于缓解房企到期还款压力，同时也进一步保证房企“保交楼”进度。此外，证监会在8月27日统筹一二级市场优化IPO、再融资监管安排时，还重点强调了“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制”，进一步加大了对房地产市场的支持力度。

三、总结与展望

房地产市场供求关系发生重大变化，意味着旧的房地产开发模式已经终结，在新的供求关系下不仅需要出台新的适配性政策措施，还需要探索新的发展模式。本轮政策优化将会对市场起到一定的稳定恢复作用，具体实施效果及可持续性还需后续进一步观察。

但在政策优化及市场转变过程中，应当注意以下几点：

第一，进行供给侧改革，应当发挥资金和产业力量，需要摒弃高负债的模式，发挥权益型融资工具的作用。房地产供给侧的深度改革需各利益相关方共同推动，如房企、银行、地方政府等，在摒弃旧模式的同时应充分发挥产融结合的优势，不断扩大权益型融资比例。

第二，稳定居民预期，通过解除限购、“认房不认贷”等一系列政策组合拳持续释放刚需和改善型需求，通过降低首付、降低贷款利率降低购房成本。中国居民家庭资产中房产比例居全球首位，稳定居民预期是本轮建立新均衡的重点，也是经济发展、刺激消费的有力保证。

第三，建立更加全面的“租购并举”体系，提高居民证券化参与程度，防止再次出现房产投资、投机过度扭曲市场均衡。鼓励居民在REITs市场参与分享不动产收益，进一步扩大REITs资产类别，包含更多的消费型基础设施、市场化租赁住房，在REITs体系完善中加强对于个人投资者的保护和公平性的考量。

（作者郭翔宇为清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监、高级研究专员，余健为清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员）