苏永通/发自深圳

政策预期高涨、价格探底、基本面优秀，宝中行情回来了。一线中介：频频收到成交数据，线上大V也在带客成交。

2023年9月3日，深圳“认房不认贷”落地后的第一个周末，“苏拉”走了，天气转晴。

那一天，重压下的深圳楼市，担子松开了一些，售楼部再现看房潮。更让人心潮澎湃的是，核心区的市场氛围，被调动起来了。

“如果你们上午过来，我们就没空接待了。”深耕宝中一线的中介老钟微笑着说。“其实，这个政策大家都有预期。从8月底开始，宝中这边的标杆盘，笋盘房源已经在加速成交了。甚至出现了久违的场面，比如迟疑一下，房子就被买走了，我这边就有这样的客户。”一旁，店长老李补充道。

笋盘卖得快，也就意味着市场反价不远了，而宝中正在迈出这一步。这种感觉，当我站在壹方中心约488㎡大平层俯视整个板块时，尤为强烈。

宝中片区一角景观 中房君实拍

时间来到2023年9月11日，这一天，深圳关于“离婚追溯”的政策落地了。前一天晚上，老钟跟我说，“政策预期高涨，改善客出动了。那天我们聊完后，宝中又成交了4套，而且这还是不完全的数据，还有好多是线上大V成交的。”

深圳楼市第一梯队的宝中，正在走出调整期。

01

降价之后的成交

宝中价格已探底

宝中板块，标杆楼盘是非常“硬气”的。

2021年2月8日，深圳推行二手房指导价。但根据中介数据，当年宝中标杆盘壹方中心，整体成交价格依然维持在高位，不乏单价超18万元/㎡的，单价超20万元/㎡的也不缺。

壹方中心实景图 中房君实拍

但价格向来是极为敏感的。

市场下行期，房子想要成交，降价几乎是唯一的出路。而其中，核心区域价格能迅速调整过来的，成交量还是可观的，比如华润城，比如宝中的宏发领域。这就是市场共识。

“今年3、4月份，市场有过一段高潮。宏发领域与壹方中心一路之隔，但宏发的价格，因为下探到了11万~13万元/㎡区间，所以成交非常好。”踩盘过程中，上述老钟讲到。“据统计，这两个月宏发的成交量，已经完成了过去一年的大半了。”他进一步说道。

相较之下，壹方中心是落寞的。

根据小鹿选房平台数据，今年3、4月份，壹方中心有记录成交的，只有1套房源；1~6月，成交也仅有10套房源。当然，这或许与深圳目前数据透视不全面有关系。但中房君从多方获悉，壹方中心的成交量确实不多。

而最近一段时间，壹方中心一些房源价格经过快速调整，单价14万元/㎡左右有得选。14万元/㎡对比高峰时期的20万元/㎡，价差巨大，成交量也就立竿见影。“8月底到9月初，短短一周多时间，我们统计到的数据，壹方中心就成交了8套。”上述中介店长老李表示。

目前，壹方中心热度持续上升，尤其是笋盘，走量可观。一位深圳资深从业人员表示，“笋盘消化完了，其实也是业主反价的一种表现。因为，那时候你想买，只有另一个价格段可以选择了。”

壹方中心内部实景图 中房君实拍

市场从来都是动态的、多维度的。降价之后的壹方中心成交量上升，意味着价格探底要进入尾声了。而其作为宝中的标杆盘，具有风向标的作用，所以板块的调整期，也该进入尾声了。

02

宝中的基本面优秀

走在市场一线是应该的

时代的一粒沙落在一个人头上，就是一座山。

宝中降价，是市场驱使的结果。但如今价格到了可以接受的程度，热度自然就上来了。而宝中优秀的基本面，也足以支撑起这个热度。

首先，作为前海旁的大型纯住宅片区，宝中没有城中村，城市界面整洁，天然拉近与购房者的心理距离。这一点，与南山中心的“老旧”对比，尤为强烈。

其次，宝中是宝安区府所在地，配套无需担心。

比如，穿梭宝中的地铁有1号、11号线以及5号线（环中线），去哪里都方便，宝安、宝安中心、宝体等站点辨识度也高。又比如，学校配置有海韵、海旺、宝安实验，以及海天学校，都是宝安有口皆碑的。

但更出色的是，宝中众多配套都是城市名片级别的。

欢乐港湾摩天轮实景图 中房君实拍

热闹的壹方城 中房君实拍

大型商业体壹方城、大型文旅欢乐港湾，业态丰富，人气旺盛；宝安体育馆经常承接活动演出，同时正在扩建，完善篮球馆、游泳馆等各种功能场馆；区府对开的海滨广场，也在改造，打造地下空间。

值得一提的是，宝中的文化配套是一流的，除了已经投入使用的图书馆，湾区书城正在火热施工中。根据规划，湾区书城建筑面积约13.1万㎡，将成为全国最大书城。

宝安体育馆正在扩建 中房君实拍

此外，宝中还有高标准的写字楼、酒店公寓，其中包括超五星级标准的瑞吉酒店，对于提升片区知名度，有重要的推动作用。

在中房君看来，如果将宝中当作正在玩一款养成系游戏，那么其不是刚开荒的新手，而是数一数二的公会大佬了。

有空的话，用脚实际丈量一遍，大家就会有明显的感触了。

03

宝中楼盘分化剧烈

选盘需“一户一品”

作为连片的大型住宅区，宝中以创业路为界。创业路以北为老宝中，创业路以南则是新宝中。

整体来说，新宝中由于楼盘整体楼龄较新，以及集中了壹方城、欢乐港湾、湾区书城等名片配套，所以优势明显，价格梯度领先老宝中。

中房君也从一线中介获取了，宝中各楼盘的梯队分布，如下图所示。

需要注意的是，这份排名只是供大家参考。

从大方向来说，新宝中与老宝中存在区隔。但同时，因为宝中楼盘，大多是大花园社区，因此楼盘自身也存在分化。

“而且，宝中有很多楼盘，虽然有一定年份了，但也有一定的好处，那就是‘赠送面积’很大。比如鸿荣源尚都、龙光天悦龙庭、宏发领域，各个户型要具体看待。有的户型使用率，不是简单的超100%，而是超越你的想象。例如，约130㎡的单位，实际能去到约150㎡左右。”踩盘过程中，老钟说道。

宏发领域约130㎡尺度堪比豪宅 中房君实拍

他还表示，这种情况下，价格就要“一户一品”了。毕竟，超高的实用率下，单价、总价需要具体分析。

同时，如果是大花园社区的楼盘，由于景观面的不同，价格也会有差距。此外，楼盘物业的维护，也是重要影响因素。

新锦安壹号公馆实景图 中房君实拍

第五大道社区实景图 中房君实拍

另外，在这里有两种楼盘需要拎出来讲讲。

一种是新盘越秀瑞樾府。这个虽然是新盘，但因为只有3栋楼，体量太小，同时大部分楼层单位，都被旁边的福中福幸福海岸阻挡了。因此，楼盘评价褒贬不一。

有购房者就表示，楼盘硬伤明显，担心后期进入二手市场支撑不起热度。

左边是福中福幸福海岸；右边是越秀瑞樾府 中房君实拍

另一种楼盘则需要大家谨慎选择，那就是以花样年花乡郡为标志的“炒作盘”。

花样年因为是小户型容易操作，同时有海韵学校加持，再加上过去楼市行情好，因此20多㎡的户型，被炒到了400多万元。但随着市场下行，楼盘的价格已经腰斩。

最近曝出的一套约28㎡的房源，售价更是降至186万元。

为什么会跌得如此厉害？

核心原因便是，缺乏居住价值的楼盘，容易成为一颗“定时炸弹”。市场好，炒作高潮便一发不可收拾，但我们都知道：

高潮是不可持续的。