来源：中新经纬

“房贷利率下调了105个基点，每个月少还500多元。”25日一早，河南郑州的薛先生一起床就打开邮储银行手机App查询。和薛先生一样，不少贷款人心心念念的存量房贷利率终于降了。

也有用户发现，自己贷款所在行的App一直无法登陆存量房贷调整页面。在建设银行贷款的冯先生从早上开始多次点击相关页面，每次均提示“由于系统繁忙，功能相应稍有延迟，请稍等片刻再试”。

不过，截至发稿，建行App相关功能已可正常使用。

25日，多家银行开始下调存量首套住房、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款利率水平。总体来看，调整分为两类情形：首套房贷利率调整，客户不需要任何操作，银行将主动批量调整；二套转首套利率调整，则需要借款人在9月25日起，向银行提出申请并提供首套房贷款相关证明资料，银行将在10月25日对审核通过的业务，进行统一批量调整。

利率调整后，每个月可以省1000块

浙江的刘女士在24日便得知了存量房贷利率下调的消息。她向中新经纬表示，虽然没有收到银行的利率调整短信，手机App上的利率也没有更新，但是可以看到还款计划中的金额发生了变化。

“我是2021年在工行贷款180万，初始利率5.8%，今年年初利率降到了5.45%，估计明天（25日）利率会调整到4.3%。”刘女士称，今年9月初的时候，她每个月需要还款10173元，现在再查只需要还8969元，每月少还1204元。

无独有偶，广州市的林星（化名）也沉浸在房贷利率下调的喜悦之中。“我是在农业银行贷款，调整前利率4.7%，这次下调到4.3%。算了一下每个月可以少还500元左右，家里人都非常开心。”

根据工商银行、建设银行等多家银行发布的存量首套个人住房贷款利率调整公告，2019年10月8日（各家银行日期有所差异，下同）前发放的，已调整为执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点；在2019年10月8日-2022年5月14日期间发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至相应期限LPR不加点；至于2022年5月14日后发放的、执行LPR定价的浮动利率贷款，最低可调整至全国首套房贷利率政策下限，即相应期限LPR-20BP。

也就是说，若按照2023年5年期以上LPR利率4.2%和4.3%计算，本次调整，多数人的房贷利率可以下调至LPR不加点和LPR - 20BP水平，对应利率分别为4.2%、4.3%以及4.0%和4.1%水平。

至于4.2%和4.3%的区别，则与贷款利率重定价日有关。 有人的房贷利率重定价日是每年的1月1日，即每年1月1日调整一次，这类人群目前仍要执行2022年12月的LPR，也就是4.3%；但与此同时，也有人房贷利率的重定价日是在每年的贷款日调整——比如10月发放的贷款，以后每年10月调整一次。本次利率调整的时间是9月25日，利率便调整为4.3%，待到10月后，利率变成最新的LPR水平，也就是4.2%。

值得关注的是，当许多人正在为房贷利率下调而开心雀跃之时，也有部分用户称自己的房贷利率并无调整。

事实上，本次下调后的房贷利率水平，除了与LPR本身直接相关外，还与所在城市首套房贷利率政策下限有关。各家银行的公告中也明确，若原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限高于LPR或LPR-20BP，则按发放时所在城市首套房贷利率政策下限执行。

以北京地区为例，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55BP。按照目前5年期以上LPR4.2%计算，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为4.75%。

这也意味着，2019年10月后在北京地区贷款的用户，本次利率调整下限为4.75%（4.2%+55BP），若执行去年12月LPR，调整下限则为4.85%。

据中新经纬不完全统计，包括北京、上海、深圳、厦门在内的多个城市，当地执行的利率下限在不同时段均有超过LPR的情形。从时间分布来看，2019年10月至今，北京、深圳的利率下限分别为4.75%和4.5%；2021年7月至今，上海的利率下限为4.55%。

二套转首套，怎么调？

与首套房用户相比，二套转首套的用户则需要去银行申请。

9月1日，北上广深等城市全面实施“认房不认贷”政策。对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，也就是“二套转首套”的房贷利率申请，多家银行表示，受“因城施策”因素影响，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。

目前来看，借款人可以在9月25日起向银行提出申请并提供证明材料。收到申请后，银行将对调整申请逐笔进行人工审核，并于10月25日对审核通过的业务，进行统一批量调整。

9月25日零点刚过，小宇（化名）便迫不及待地提交了二套转首套的存量房贷利率申请。“我是在北京二套变首套。原来说25号开始去柜台提交资料，刚才突然看到招行App里开通线上提交了，我赶紧提交了申请，预计贷款利率从5.88%降至4.8%，还贷压力大大减轻。”高兴之余，小宇也将自己的经验分享到了社交媒体平台上，称希望更多人能看到。

无独有偶，北京的刘阿姨也在提交二套转首套申请后算了一笔账。“2021年5月购入了一套房产，调整后利率会从5.35%降至4.75%，粗略计算以后每个月的房贷将由19000元降至17900元，25年合计少还33万元。”刘阿姨难掩喜悦。

关于“二套转首套”的认定方式，招联首席研究员董希淼向中新经纬表示，有以下两类群体可以提出申请：第一种是部分城市“认房不认贷”政策落地后，原来“认房又认贷”政策下的二套房贷，只要借款人名下在当地没有其他住房，可按照首套房贷来申请调整。

“第二种情况是借款人持有超过一套房产，其中有一套住房有贷款，原本属于二套房贷。现在将其他房产出售，名下一套住房成为家庭唯一住房，二套房贷变成首套房贷，也可以申请调整。”董希淼补充道。

存量房贷利率调整，对银行影响几何？

作为银行的优质贷款，房贷利率的下调势必会影响到银行的经营情况。尤其是2023年以来，中国商业银行的净息差已较2019年明显收窄。数据显示，2023年二季度商业银行净息差仅为1.74%，虽然与一季度持平，但已经逼近监管合意水平。对于大型银行和股份制银行来说，随着存量房贷利率下调，净息差下降压力较大。

关于存量房贷下调、息差收窄对银行产生的影响，普华永道中国金融服务合伙人陈进展对中新经纬表示，许多银行顺应政策和市场需求，加大对实体经济支持，包括对存款利率方面进行调整等。所以在其他方面有相应调节的情况下，会对房贷利率下调形成一定对冲。

除此之外，陈进展称，今年下半年新的政策出台之后，如果房贷的规模有所增长，可以形成一种以量补价的情况。此外，随着房地产业信用质量逐步企稳，银行所需计提的减值准备相应减少，这对银行的利润有一定益处。

“所以在多方面因素的共同作用下，房贷利率下调会对银行产生一定影响，但整体影响可控。”陈进展补充道。

至于银行未来应如何应对变化，董希淼认为，商业银行应采取多方面措施，开源节流，精细管理，减缓存量房贷利率调整对利润和息差的影响：一是进一步降低存款利率，优化负债产品结构和期限结构，继续从负债端压降成本；二是加大信贷投放力度，在风险可控的前提下提升高收益资产占比，进而提高资产端收益；三是大力发展财富管理等业务，提高非利息收入，丰富多元化盈利来源，对冲利息收入下滑；四是加强内部管理，提高精细化管理水平，压降成本收入比，向管理要效益。同时，严格实行全面风险管理，加快处置不良资产，努力保持发展的稳健性和持续性。

文：周奕航