文/檀扒爷

澎湃新闻消息，9月19日，武汉包括房管局等在内的六部门，联合发布《关于进一步促进武汉房地产市场平稳健康发展的通知》，官宣了一件事：

明确取消住房限购。

这就意味着，这个“超大城市”在买房问题上，成功放飞自我了。

武汉楼市 急需一针强心剂

这里先解释下，为啥叫武汉“超大城市”，既然叫了为啥又要打引号。

图片来源：2021年城市建设统计年鉴

我们都知道所谓超大城市其实就是城区常住人口超过1000万的城市，而根据2021年城市建设统计年鉴来看，其实在2021年，武汉的城区常住人口就已经达到了702.61+391.23=1093.84万，满足了条件。

而这个情况在7月25日时由湖北的长江云新闻报道过，还上过热搜，因此这里我是管武汉叫“超大城市”的。

至于为啥要加引号，则是因为还没有新一版的中国人口普查分县资料发布，还不算是正式确认吧。

某种意义上，武汉其实就是中部地区的“一线城市”，有着极强的统治力和吸引力，这也就要求它得有一个有吸引力的楼市。

说回武汉的新政，这次的政策是对去年12月时武汉执行的二环以外取消限购的操作的一个升级，也就是二环以内也取消了，同时对于多孩家庭，如果贷款买房，那二套就当首套来，三套则当二套来。

而在9月1日时，武汉就已经执行了认房不认贷，所以综合来看，算是一步到位了，武汉在购房问题上，再没什么枷锁。

至于为啥武汉要取消限购，这恐怕也没什么特别的原因，就是卖不动了，都不用看房价了，卖不动什么价格都白搭。

图片来源：武汉生活网

1-8月武汉的新房网签水平可谓参差不齐，但是大趋势是类似的，一季度巅峰，超过1.4万套的水平，但是4月立马就掉了下来。

比较特别的是5月居然又蹿了上去，达到了今年到目前第二高的水平，为啥？

根据中国经营报5月20日的消息，武汉在5月搞了不少活动，比如“宜居湖北 才聚荆楚 2023年湖北省百万大学生留鄂创业安居行动启动仪式暨春季房交会”，又是契税补贴，又是超宽泛的落户政策（不到45周岁的高校毕业生，研究生甚至没有年龄限制），又是租房费用减免，等等。

而为了配合和自救，房企们也积极开展营销，不是房价打折就是补贴物业费，很明显，这一系列操作见效了，5月迎来小高潮。

然而6月起又掉了，跟着一起的还有7月，和其他城市一样，面临的最大问题不是没有刺激政策，而是即便刺激了，也持续不了。

到了8月，情况有所缓解，尽管成交套数和面积上同比都有着25.26%和28.47%的下滑，但环比却有着47%和32.53%的巨大增幅。

图片来源：极目新闻

二手房方面则没有新房这样的“运气”，根据极目新闻的报道，9月6日武汉房地产经纪行业协会发布2023年8月武汉二手房的情况，成交量环比下滑6.76%，同比下滑3.64%，双双下跌，这从图上也能看出来，一季度后一路向下。

综合起来看，虽然新房还能蹦跶两下，但是整体来看并没有比其他城市优越，面临着一样的下行问题，这也是为啥国家一给出大礼包，武汉就忙不迭开始了认房不认贷，过了20天就干脆把限购也扔了。

摆明了，它不想等了，估摸着限售的口也快松了。

因为它需要一个稳定有前景的楼市来留住这几年攒下的超百万的新增常住人口，因为它的楼市需要一针强心剂。

独乐乐 不如众乐乐

除了武汉，其他强二线其实也坐不住了，比如西北一哥——西安。

澎湃新闻9月19日消息，据公众号“西安住建”，近日，西安住建局召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，提到进一步优化调整限购范围，二环以外区域取消限购。

去年11月西安的限购范围新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、西咸新区沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管的非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。

查了下西安二环以内的区域就是新城、碑林、莲湖和未央，按网友的回答，出了二环都是郊区了，不晓得是不是这么分的，总之上边那一堆除了这4个区域，剩余的也都成了不限购区域了。

除此之外，西安这次还提到全面推行带押过户，并且之前也开始了认房不认贷，所以和武汉差不多，西安也几乎要一步到位了。

图片来源：2021年城市建设统计年鉴

还有一点西安和武汉相似的点就是，它也是所属大区域的“一线城市”，西安是西北的第一大城，虽然没到超大城市，但好歹也是有700多万城区常住人口的特大城市，而且1.15万亿的GDP也是鹤立鸡群，在自家省份里，首位度极强，即便在西北大区域中，也有着强大的统治力，其影响力可能比更胜于自己的城市还要大也说不定。

这样的大城市，是必须有一个与之匹配的楼市的，而到目前为止，至少二手房这块，西安居然还不错。

根据中国房地产报9月15日消息，1-8月西安二手房成交了64425套，已经超过了去年全年的水平，这个还是很厉害的，不少城市的状况是环比还能挣扎一下，同比不少都在跌。8月单独看，西安的二手房也一样是在同比环比双涨，尽管这个是以价换量的结果，但还是像上边说的，没成交，就都没意义。

新房方面很奇怪我没找到准确的数字，不同的消息里成交面积能差上一倍......

不过不管怎么样，西安也在限购问题上松口了，虽然没有直接全域取消，但动作已经做了，后续恐怕也不会很远，这些都会给市场一个很明显的预期（甚至取消限购这个预期已经完成一半了）。

以上，强二线城市，或者说武汉、西安这类区域性“一线城市”也终于行动了起来，加入了取消限购的大军，搭配认房不认贷等重磅政策，试图在金九银十到来之际，再推楼市一把，同时也给各个房企一个回血的机会。

随着它们的松绑，同省甚至是同区域的三四线城市也会一个个跟上，形成全国性的大潮。

不过话又说回来，政策放松其实并不代表一定会有明显增长，就比如四大一线之前就全部认房不认贷，北上两地增幅明显，但广州的起色就明显小于这两个地方，按第一财经9月19日消息，广州虽然带头推行新政，门槛放得最低，但新政后几天成交的涨幅也只有20%，连预期上也是不如北上的。

只能说，城市与城市之间，不能一概而论呀。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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