2023年9月20日，广州发布《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（下称《通知》）。

《通知》将广州市住房限购政策进行了调整，除越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购外，其余地区不再设置限购条件。

同时，将全市个人销售住房增值税征免年限调整为2年，以往仅花都、从化两个区域满2年免征。

至此，广州成为近期首个明文放松限购的一线城市。

近期，二线城市放松甚至取消限购政策频频，据不完全统计，9月份至今至少有15个城市取消或放松限购政策。

我们认为，当前市场核心一二线城市复苏动能在转弱，且内部也存在分化行情，调控确有进一步松绑的必要，未来二线城市政策或将进一步松绑甚至全面放开，一线城市调整精细化，局部或将适当放宽限购政策。

作为首个官宣“认房不认贷”的一线城市，广州这一次又快了一步。

8月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，成为首个落实执行认房不认贷的一线城市。

从结果来看，广州落地效果与北京、上海等城市相比，存在显著差异。

据CRIC监测数据，认房不认贷政策落地后的第37周北京成交环比涨幅超15%，多个项目披露了热销喜报：中建璞园首开成交21.8亿元，销售268套，周末2天累计认购300+套”；位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院更是凭借“单日认购169套，总认购金额约56.2亿元”刷爆朋友圈等，部分售楼处甚至推出了“24小时不打烊”策略来抢收需求。

上海方面，虽然热度不及北京，但在9月初结束认购的8个楼盘中，有3个触发积分制，其中位于嘉定新城的理想之地二期，认购约1480余组，认购率超240%，积分上升至67.81，打破之前越秀保利•嘉悦云上66.94的记录，成为实行积分制以来嘉定最高的入围分；浦东张江的中建御华园认购率超400%，预测入围积分需85分以上。

与此相比，广州经历了前期深度调整，虽然在政策后出现了一定的低位回升，不过从绝对量来看仍处底部，来访量涨幅略高于认购，市场观望情绪较为浓厚。

在房地产市场供求关系发生变化的新形势下，更多城市完全取消限购将成为大势所趋。且相比调控已“应放尽放”的三四线城市来说，核心城市政策工具更充足，存在进一步松绑和优化空间。

我们认为，对比2014年-2016年救市政策，目前政策仍比较克制，考虑到行业供求关系发生变化，除部分城市如北上广深核心区域保持限购以外，大部分城市限购可考虑放开。

8月末至今，一二线城市利好政策不断，随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复。再加上9月又恰逢“金九银十”传统营销旺季，房企积极蓄力，供给层面无论是量还是质都在稳步提升。

因此，9月热度回升已是大概率事件。但是各城市依然会延续分化行情。广州官宣放松限购在一定程度上对于年底楼市复苏回暖有“再添一把火”的作用。

我们认为，在广州之后，其他一线城市或有放宽限购的可能，但仅限于非核心区域，如上海五大新城等。

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