又是一年中报季，各大房企的半年业绩成果都已出炉，整体上来看房地产行业寒意未退。在TOP50上市房企中，半数以上营业收入出现同比下滑，即使是在实现盈利的房企中，增收又增利的也只有11家。

然而从各场业绩会和中报分析中，明源君能感受到房企管理层比过去两年拥有了更多的信心。

这几天明源君集中整理了各大房企的中报，发现无论是对接下来地产行情的预期，还是对经营策略的调整，大家似乎都透露出一丝雪消冰释的意思‍

今天明源君将各大上市房企的年中核心观点做了汇总，分享给大家。

关于行业预判：

政策面积极，行情乍暖还寒

基本面长期向好，保持谨慎乐观

对于房地产市场行情的整体判断，TOP房企各有各的观点。有相对乐观、信心比较足的，也有看法偏审慎的。

比如这几年发展势头迅猛的越秀认为，近期中央各项救市政策频出，显示出政策面已明显筑底，调控基调完全转变了。在持续加大的支持力度下，未来我国经济将持续恢复，房地产市场也有望筑底企稳。

上半年的“利润王”华润，也对未来市场相对乐观，认为后续产业人口基本面较好的城市，楼市有望随着产业和就业的恢复而复苏。

中海对市场企稳好转也具备较强的信心，一是因为在宏观经济层面，中海对我国经济的韧性与长期向好充满信心；二是因为在政策层面，各地都在做正向引导，有利于房地产市场企稳。

为数不多的增收又增利的民营房企龙湖，同样认为在过去半年中，我国经济持续复苏，内生增长潜力和发展韧性始终没变。随着各地支持政策陆续落地，相关需求会得到释放。

而保利却相对谨慎，展望下半年，保利认为国内外的宏观经济形势仍旧复杂严峻，市场对政策的观望情绪仍然浓厚。

金地也同样认为，在国际政治经济形势错综复杂的当下，世界经济复苏乏力，我国经济的恢复过程仍续面临诸多挑战。只是随着政策支持力度的加大，房地产市场有望缓步恢复“平稳”。

老龙头万科也未对后市行情明确信心，而是认为当下市场处于一种“胶着状态”当中，容易出现各种各样过度的反应。郁亮在业绩会上明确表示，他认为目前房地产市场已经“跌过头了”。

虽然不同房企对后市究竟何时复苏反弹这件事，态度不一。但有两点是不少房企都有共识达的：一是市场会持续分化，二是房地产企业的发展模式将会完全改变。

在市场分化方面，越秀就认为下半年房地产市场将会进入整固期，在此期间，市场和房企的分化会进一步加剧、市场集中度持续上升。

比如一、二线城市和粤港澳大湾区、长三角等核心城市市场将维持平稳，土地市场仍将竞争激烈；而地产融资环境也会继续分化，不同房企在获取资金和成本方面，差异会很明显。

金地也同样认为，部分一线及强二线城市会保持相对的市场韧性，而三四线城市整体市场可能会继续疲弱。

而关于未来房企的发展模式，中海认为行业已从高速增长阶段，转变到合理平稳发展阶段。而房企也需要从“高杠杆、高周转”的粗放式发展，转变为“高品质、高效益”向管理要效益的发展模式，从而适应行业新规则，获得新一轮的发展机遇。

绿城对于当下行业的变迁，总结了4个核心变化，明源君认为很有启发。

一是房地产发展阶段，从增量时代进入到了存量时代；二是供求关系，从供大于求转变为供小于求；三是市场结构，从刚需主导阶段转变为改善主导阶段；四是房屋功能，从金融属性主导，转变为向居住属性回归……

绿城认为，房地产行业已从高速增长转向高质量增长阶段，房企必须依靠自身的经营管理能力，在变化中探索新的发展模式。

此外，招商蛇口今年还特别提到了一个方向，即在房地产新发展模式下，存量持有物业的经营管理水平，会成为市场检验房企能力的重要指标。

招商蛇口认为，国内公募 REITs 底层资产范围的进一步扩充，为企业提升各类持有物业经营管理能力，设定了资本市场的标准，也为市场寻找优质持有物业搭建了平台。

REITs市场已经成为优质不动产退出的最佳通道，能够彻底打通房地产企业“投、融、建、管、退”全生命周期发展闭环。所以REITs市场的逐步成熟，将进一步改变房地产行业的整体生态，是房企未来需要钻研的道路。

关于经营策略：

抢占政策窗口期出货，着重关注现金流稳定

关于接下来的经营策略，多家房企都提到了现金流的稳定和安全。同时，虽然政策支持力度不断加大，但房企仍然怀着谨慎经营的态度，关注节支降费、精细运营。房企们的经营策略调整方向可以总结为四点：

一是下半年抢占政策窗口期，加大出货力度。在近期各地救市政策频频落地的时间点上，部分城市的地产市场热度确实带起来了一波。不少房企想要趁着这把火，在下半年一鼓作气快速出货。

比如华润置地就在业绩会上明确表示，上半年新获取的项目必须在年内开盘，做好充足的准备抢占市场窗口期。

二是量入为出，着重关注现金流安全。在行情乍暖还寒之时，现金流安全仍然是当下众多房企最关注的问题之一。

比如越秀就表示，接下来会坚持稳健安全的财务政策，加强流动性风险管理、加强销售回款，做好经营性现金流的管理。

在业绩会上越秀曾明确说过，今年完成全年销售目标的压力并不大，所以也不会用太猛的措施，核心策略还是保公司的现金流稳定。

金地也曾提及，当前有质量的增长，将成为房企谋求长期发展的重要着眼点，也是企业平稳穿越行业周期的必要保障。接下来金地会坚持平衡发展的战略思想，专注销售与回款，做好现金流管理。

绿城则表示，接下来将实施精细化营销，在出货端寻求量价平衡，加强库存去化和回款管理。

可见在市场行情初现暖意的节骨眼上，抢抓出货和回款，成为多数房企下半年的最重要目标之一。保证现金流安全的同时抢时机出货，来年的日子大概会好过很多。

三是坚持节支降费，优化管理模式。房企还远远没有走到能放松的时候，开源节流这件事还是得坚持做。

比如前段时间处于话题中心的碧桂园就表示，将严格控制无效产能，减少各项非核心、非必要的营运支出；继续加强成本控制，对刚性成本以外的其他费用实行归零原则。同时还可能进一步精简组织架构，并降低销售和营销费用。

四是强化多元经营能力，巩固新的营收增长点、盈利点。当前行业已经到了真正比拼真本事的时代，多家房企已经确立了多元化业务的战略地位，并更加注重多元化经营能力的强化。

比如龙湖多年前就已构建起多元业态的航道协同体系，经过这些年的培育和沉淀，如今运营、服务 板块的业务，已经逐步优化了龙湖的利润结构，非开发业务利润占比已经过半。

龙湖表示，未来将关注资产结构的调整、质量和效率的提升，不再依靠负债规模驱动业务增长，而是要利用各航道产生的正向经营性现金流来实现内生式驱动，进入低杠杆、低成本、抢运营、正现金流的发展模式。

华润也在公募REITs市场中嗅到了绝佳的转型机遇，其在中报中提及，集团已经启动了资产管理平台搭建、资产管理能力建设工作，随着消费类基础设施公募REITs市场的逐步成熟，华润将加快推动自身向资管业务转型，打造新的业绩增长极。

关于投资布局：

坚持城市深耕，一二线抢地竞争愈发激烈

这几年行情下来，但凡稍微有能力的房企，都开始收缩布局的版图，尽可能将有限的资金，投往发达城市，在抗风险能力更强的地区中，寻求更具确定性的回报。

头部房企更是如此，这两三年下来，头部房企的投资范围基本都收束到了一二线城市上，或是专注于发达城市群的投资，比如粤港澳大湾区、长三角城市群等等，可谓优中选优。

头部房企的投资策略高度趋同，可以预见接下来发达城市的抢地竞争将越来越激烈。从今年中报数据就能看出来，当下房企的投资集中度达到了什么样的程度。

保利近年来重点布局的 38 个核心城市，货量储备始终保持在 75%以上，且住宅货量占比超 80%；

金地截至2023年上半年末，总土储规模达到4878万平方米，其中一二线城市占比约为73%；

绿城在中报中透露，其新增货值中一二线城市占比高达89%，同时在优选了一批三四线城市，开展“狙击式”的投资，比如嘉兴、台州、绍兴等城市。

万科选项目更是严苛，其透露今年1-8 月公司累计获取新项目 32 个，全部都位于一二线城市。

万科副总裁刘肖表示，在过去两年里，万科的投资强度有过主动调整的。他们相信经营安全比增长更重要，投资质量比数量更重要。

今年1-8月万科的投资强度大约在 28%-29%的水平，而在行业增长期时，这个数字通常会达到40%-50%。

这样的调整，一方面遵循的是量入为出的原则，另外万科认为这样的投资策略更适应今天行业规模下降、供求关系发生重大变化的客观现实。

中海今年也强调会坚持“三个主流” 原则，即投资主流城市、主流地段、主流项目，会严守投资纪律、投资刻度。

叠加各大房企对于风险控制、现金流安全的考量，接下来头部房企依然会采取少投优投的策略，优中选精。核心城市核心地段的项目，将会迎来更加激烈的争夺战。

结 语

结尾引用万科总裁郁亮的一段话：今天所有的行业从业人员都感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都很不容易。但常识告诉我们，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在目前行情整体低迷的时候，向阳的一面就格外引人注意。

确实如此。经历了严酷的过冬阶段，如今政策面传来阵阵暖意，市场端近两周似乎也有所响应。在向好信号之下，房企们虽不敢盲目乐观、态度反弹，但从各家态度来看，下半年必将干劲十足。

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