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2023-10-30
更新时间:2023-09-13 07:50:26作者:无忧百科
这几天,真是每天都很热闹,核心城市开始扎堆取消限购了。
9月7日, 南京 正式发文宣布 全部城区 放开限购,打响了新一线核心城市全面放开限购的第一枪。
9月11日, 一天之内,就有三个强二线城市彻底放开限购!
济南 取消二环以内购房限制,全域 全面放开限购 ;
青岛、福州 也宣布,核心城区不在审核购房人资格,商品房拿到红本后就可以直接上市交易,除了限购,限售也一起取消了;
昨天晚上(9月12日), 郑州 也 全面取消了限购、限售 政策,并降低了商业性个人住房贷款最低首付比例要求。
截至目前,二线城市中,已有包括兰州、东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛、福州、郑州11个城市全面取消限购政策。此外,还有厦门、天津、济南、长沙、杭州、武汉、苏州等近30城,局部放开限购。
就连一线城市,也开始有一些小动作。
9月7日,深圳取消商办“限外令”,放开了港澳台买商办和商务公寓的套数限制。上海也放松了外围区域的限购要求。
虽然说,目前一线城市和核心二线城市的放松进度不一,但是趋势基本已经明确,就是——
过去楼市过热时期出台的调控手段,即将全面退出市场。
包括且不限于,限购、限贷、限价、限商、限售……
短期来看,各城市根据市场节奏,还将继续放开购房管制。我们可能即将迎来一个 购房政策最宽松的时期 。这会对市场产生多方面的影响。
中长期来看,针对商品房的调控,可能也已经完成了阶段性的历史任务。传统调控手段,可能会彻底退出历史舞台。
接下来的重点,是 「住房双轨制」 的进一步完善。这也会是政策继续发力的方向。
全面解除限购限贷限售
加快市场流通速度
目前,大城市正在逐渐对核心城区全面放松购房限制,很大程度上降低了购房门槛。短期来看,多少会对市场带来正面的影响。
一是解除限购,鼓励了跨区域/跨城市的购房需求。
尤其是不具备购房资格的外来刚需客群和“第二居所”客群,这部分购房需求被释放,能很大程度上,增加市场上刚需类产品的活跃度。
二是解除限购,鼓励了购买多套房的需求。
之前“认房不认贷”,针对的就主要是改善型换房群体。持有两套以上的房产的客户,往往需要先卖后买,限购解除之后,这部分客群不需要通过抛售持有的二手房,来释放购房名额。能够消除换房时间差的影响,加快改善类产品的流通速度。
这两部分客户的数量,现在到底有多少。市场供需关系逆转之后,释放购房资格能带来多少有效需求,目前不得而知。
但是全面放开限购和限售, 可能会 带来市场竞争的进一步激化 。
一是新房和次新房,进一步分流客户。
据媒体报道,青岛在宣布解除限购的消息后,几分钟内二手房的挂盘就一下子增加了300套。其中大部分都是近几年成交的次新房,之前由于限售政策的影响,这部分房源不能上市交易。
解除限售后,这部分二手次新房扎堆入市,楼龄短、现房优势、价格竞争大,可能会对在售期房,形成抢客压力。
二是城市间客户争夺会更激烈,进一步利空三四线。
今年年初关于“二手抛售潮”的新闻铺天盖地,对市场已经进行了一轮深刻的教育。目前,买房要买核心城市、核心地段的观念,基本已经深入人心了。
按照目前的人口流动现状来看,人群向高能级城市流动的趋势依然没有减弱。之前受限于各城市的限购政策,市场上的购房客户不能自由流动,部分购房者只能选择返乡置业,客观上对一些非核心城市,形成了市场保护。
大范围的限购取消,可能会加剧核心城市对人口的虹吸效应。输血高能级城市的同时,进一步利空三四线。
前几天,哈尔滨就已经开始组织跨城市的卖房推介活动。随着全面解除限购的二线城市增多,城市之间的竞争,或许会更加剧烈。
商品房/保障房双轨制
未来调控可能全面退出
值得注意的是,这一轮的五限放松,跟前几轮的政策松绑,有很大的不同。
之前的政策松绑,都是在市场整体供需关系依然短缺的情况下,出于短期的经济目标需要,暂时性地放松购房政策。
这一轮,可能不是那么简单。
之前,明源君在里说过,未来限购、限价、限售的调控手段会彻底退出,商品房不再限制买房的数量和价格涨幅。
那“房住不炒”,怎么实现呢?
其实,9月份,在各种地产救市新闻中,有一条重要的政策被很多人忽略了。
9月4日,规划建设保障性住房工作部署电视电话会议召开,明确了「保障性住房要实施严格封闭管理,不得上市交易」。
把这条政策和解除限购联系起来看,未来的住房制度和政策方向,就很明确了。
那就是——「住房双轨制」。
一条轨,是商品房体系。供需和价格,交由市场决定。
一条轨,是保障房体系。由政府主导,满足社会保障和基本福利。
过去之所以需要如此多纷繁复杂的调控政策,还需要不停的打补丁,就是因为市场供需严重失衡。
商品房供应不足,导致房价飙涨。保障房体系不健全,导致政府需要通过各种行政手段,抑制商品房价格,保障普通居民的居住需求。
而且,由于保障房系统和商品房系统没有完全分开,大量的可售型保障房,过了5年10年后,就流入了商品房系统。
一方面,大量买房者通过保障房实现超额套利;另一方面,保障房也越建越少,不能持续提供社会保障。
但是,现在的情况已经变了。
这两年,保障房供应体系和配套政策,可以说是取得了飞跃式的进展。
一是供应量大幅增加 。通过推进城中村改造、集体土地入市和“非改住”政策,大大拓宽了保障房的房源获取规模,提升了保障房的供应速度。
二是购买和退出政策,逐渐明确。 今年,全国各个城市,都明确了保障性租赁住房、共有产权房的申请资格、流通方式、定价规则。
今年的很多政策 ,不再像过去那样头痛医脚,而是有破、有立。
过去造成市场扭曲的行政干预政策,逐渐废止。支持“租售并举”的保障房体系建设的新政策,加速出台。 并且已经逐渐形成合力,大刀阔斧地开始加速建设房地产新模式。
因此,这一次的“五限”的放开,可能并不是短期的市场刺激。而是意味着,我们将正式进入一个更加健全的房地产新时代。
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