观点网 9月5日，大悦城控股旗下大悦城地产发布公告指，该司通过上海联交所底价成功收购上海耀耀禄建设全部股权及相关债权项目。其中，购买目标公司股份价格为11.96亿元，还需支付合共人民币400万元的股东贷款，总计12亿元。

据悉，上海耀耀禄建设负责开发虹口区北外滩街道hk367-01地块，也称为“116街坊”，该司名称中的“耀耀禄”便是116的谐音发声。大悦城通过本次收购，将落下于上海外滩板块的投资第二子。

在房地产行业深度调整的当下，出于投资优化和回笼资金的考量，大悦城正加紧调整在上海板块的资产配置。除开本次收购以外，8月下旬大悦城控股将上海陆家嘴顶豪中粮海景壹号公寓部分挂牌出让，底价约41.42亿元。

难度系数

在上海土地市场中，历史风貌保护项目地块的开发难度被形容为“地狱级”。

背后的原因无非是除了建筑限高要求以外，更需要对地块内历史风貌建筑较大比例的保护、保留，甚至于开发产品需要在原有建筑面貌上进行改造，达到建新换旧的目的。因此，极其严苛的考验着操盘方的开发能力。

观点新媒体了解到，大悦城地产最新收购的目标公司，属于上海北外滩集团旗下二级子公司，成立于2020年。

2022年12月，虹口区人民政府就外滩116街坊地块与上海耀耀禄建设签订《国有建设用地使用权出让合同》，后者以约43.91亿元的价格获得地块的开发建设权，对应成交楼面价约为9.44万元每平方米，需在2026年4月18日前竣工。

彼时来看，116街坊地块是自上海北外滩规划出台后，提篮桥历史风貌区域内第一块出让的以城市更新为主的住宅地块

116街坊地块土地面积约为2.23万平方米，规划建筑面积约为4.65万平方米。地块内含建造于1920-1940年间的里弄住宅，其中现存源福里、成厚里、合大里三处成片石库门里弄住宅及两处广式里弄住宅，涉及保护建筑40栋和源福里犹太人聚居点遗址一处。

虽然地块在配建保障房和自持住宅比例上并无要求，但开发商能放开手脚开发的面积不到4成。地块涉及历史建筑保护更新规模约2.8万平方米，占总规划建面的60.21%。

此外，该地块除了东北角高层住宅建设范围，其他区域要求保持原有巷弄格局和空间尺度，采取肌理保护机制。且在历史文化风貌保护区和优秀历史建筑保护范围内进行建设项目，不得减少原有绿地面积。

或许是看到了项目巨大的操盘难度，在上海耀耀禄建设拿地后的两个月，上海北外滩集团便开始为该地块寻找接盘方。

2023年2月，上海北外滩集团子公司中虹（集团）有限公司挂牌耀耀禄建设100%股权及400万股东借款。彼时挂牌文件显示，116街坊地块的资产估值是50.83亿。

从标的企业的财务状况上看，截至2022年末，该司资产总计约91.86亿元、负债总计80.26亿元、所得者权益11.60亿元。到了今年中期，标的企业资产下降至50.82亿元，负债同样降至39.22亿元，负债主要来自于银团贷款，贷款额度为54.52亿元，已发放37.43亿元。

从表面上看，大悦城地产似乎仅用12亿便撬动了超50亿的资产，若是加上需要承担的39.22亿元的债务，收购代价便来到了51.22亿元。考虑到保护建筑的改造难度所带来的成本上升，势必对盈利端产生较大的压力。

于收购公告之中，大悦城地产计划在116地块上开发联排别墅及高层公寓，并对项目盈利持乐观态度。

该司指出，“鉴于市场供求情况及该地块的位置，预期于开发完成后将实现投资增值，将为公司带来现金流以及稳定可观的收益及溢利。”

实际上，市面上对于大悦城接盘116街坊旧改项目也并不意外。

早在今年7月25日，虹口区人民政府与大悦城控股集团股份有限公司签订战略合作框架协议。根据协议，大悦城控股将重点围绕城市更新、城市旧改、TOD、综合体开发、轻资产运营等领域加强与虹口区的战略合作。

据观点新媒体查阅，上海北外滩集团系虹口区国资委旗下企业，而本次116地块开发公司收购交易也可认为是虹口区政府对大悦城的定向出让。

投资取舍

卖子与买地并行背后，是大悦城面对波动的市场周期下采取的应对之举。

面对今年小阳春后持续低迷的楼市，大悦城控股在销售端的情况较去年同期继续承压，上半年，其销售型业务实现全口径签约256亿元，同比回调10%。

一方面是为了应对今年形势；另一方面，考虑到后续的持续盈利能力，仍需加大对优质项目的投资。大悦城对内部持有的资产持续整合。

7月28日，大悦城控股在宣布挂牌上海陆家嘴中粮海景壹号公寓部分时指出，对项目公寓部分的打包出售，是出于进一步盘活存量资产、优化资源配置的考量。

上海辉盛阁公寓资产本身是十分优质的，近三年及一期，该项目录得租金收入1.21亿元、1.28亿元、1.3亿元及6760万元，近两年出租率维持在90%的水平。

除此之外，8月31日，大悦城地产再挂牌北京中粮置地广场项目，起价为42.56亿元。该项目位于北京市东城区的三幢商务写字楼及377个停车位。项目总占地面积1.3万平方米，总建筑面积8.16万平方米，是一个拥有5.2万平方米面积的办公混合功能项目。

近三年及一期，北京中粮置地广场录得租金收入分别为1.63亿元、1.76亿元、1.49亿元以及7580万元。北京昆庭资产管理有限公司作为中粮置地广场的持有方，其在去年末及中期的盈利仅为605万及1409万元。

对于该物业的出让，大悦城同样秉持着盘活存量资产、回笼资金优化集团财务成本及用作营运资金的考量。

从融资端上看，大悦城控股的融资渠道依旧畅通。上半年累计累计完成融资达 30 亿元，于此同时综合融资成本较同期还减少3bps，至 4.79%。

报告期内，该司的货币资金余额为280.54亿元，负债总额1586亿元，资产负债率77%，负债方面压力并不大。

上半年，大悦城控股实现营收143.1亿元，按年减少4.6%；归母净利润5075万；旗下大悦城地产则实现总营业额38.12亿元，对应归母净利润11.12亿元，按年则增长7.11%。

盈利质量的提升需求逼着该司加快对资产配置的优化，最明显的举措便是剔除低效资产并置换资金投入到更优质的投资标的之中。