地盘说

降存量房贷利率，期望不必过大。

■ 撰文 | 李逍遥 ☞ 《地盘》特邀撰稿人

央行深夜放大招，楼市久旱逢甘霖。‍

就在郑州地产自媒体矩阵8月份联合榜单发布直播时，期待已久的存量房贷利率下调终于来了。

与此同时，央行表示无论限购城市还是非限购城市，首套商业房贷首付比例一律调整为首套不低于20%，二套不低于30%。

这一回，也不再将四大一线城市单独区别对待，北上广深也全部实施认房不认贷，这一波强势政策开始见到功效。

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新生力量

政策利好不断，除了去库存，还需要更多推陈出新，新入市项目开售、抢跑，意味着楼市新的更迭，是楼市新的活力与动力。

在月度自媒体矩阵联合榜单中，这几个楼盘将对接下来的市场产生非常重要的支持。

©郑州地产自媒体矩阵8月份联合榜单

郑州主城三环内的纯新盘屈指可数，城市更新和TOD构成供应主力。

定位偏改善的郑轨云麓，主城三环内五龙口片区，位置非常“哇噻”。

这也是郑州首个真正意义地铁上盖TOD楼盘，楼下就是将于明年年底通车的地铁8号线五龙口站。

也就是说，郑轨云麓将是郑州第一个地铁入户的楼盘。‍‍

©直达地铁站效果示意

规划显示，未来地铁站将会直达社区地下大堂，打造集住宅、商业、公园三位一体，融合居住、消费、休闲运动的生活场。

周边不仅生活氛围浓厚，配套非常成熟，还有很好的交通便捷度。

由郑州地铁集团开发建设，国企背景做背书，稳健且靠谱，刚改、改善购房群体可以多关注。

©郑轨云麓效果示意

现在的新盘不光卷出身，更是在产品上精益求精，国央企也在这样的环境下进步、迭代。

项目占地约144亩、约2.99的容积率，面积段约101-144m²的小高层和高层错落分布，很好地提升居住舒适度。

TOD生态公园、自建新潮商业、9年一贯制学校、600下沉会所等一应俱全的配套，构成了郑轨云麓项目独特的魅力与缤纷的生活场。‍

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©郑轨云麓效果示意

说起改善，不得不提金水北。

作为距主城最近的区域，金水北的许多楼盘定位改善，价格也不算低，即便是现在楼市低迷期，依然挡不住叫好又叫座。

其中，美盛教育港湾、美盛金水印凭借纬五路一小普庆校区和金水外国语双名校加持，一直热度不减。

目前，美盛教育港湾一期已经分两批次高品质交付，交付即发证首开了金水区先河，客户满意度都在98%以上。

©美盛教育港湾交付实景

看似数字的背后，不光是简单交房的完成，还有大部分购房者对于美盛置业匠心的高度认同。

作为教育大城，光有双雄称霸还不太够，美盛在一期交付的不错口碑上基础上，又顺势推出四期地块美盛中环壹号。

项目精装修交付。户型上除了约77-79m²两房、95-127m²三房，还有142m²四房；从面积段也不难看出，美盛在兼顾改善客群的同时，也让年轻购房群体有了更多选择。

毕竟，低门槛才能让置业更从容。合理的空间布局，做到极致的规划设计，舒适的居住体验，总有一款产品打动你。

©美盛中环壹号效果示意

无论楼市如何洗牌，学区房似乎始终坚挺。比起诗和远方，中产阶级更愿意手握一套学区房。

8月25日，可以容纳45个教学班的郑州市第四十七初级中学东校区正式开学，与广电校区一校两区、资源共享。

而与学校一路之隔的中豫湖城印象，划片入学的可能性很大，想不被关注都难。

项目位于杨金片区，占地约139亩、容积率2.5，规划22栋14-16层小高层和1栋幼儿园，户型面积段为约110-143m²，两梯两户为主，私享电梯入户，并且 大面积赠送，轻松实现高得房率。

今年2月份由国企 中豫置业摘得 地块 ，成为 中 豫置业首个项目。

©中豫观湖印象效果示意

颇值得说明的是，中豫参与郑州楼市的深度，已经不单是在项目层面，更多的保障层面的默默耕耘，让中豫成为行业的隐性大佬。

位于双湖科技城以南的高新和锦瞻云，也同样 是国资背书的 代表。

项目由郑州高新区管委会下属国有企业高新建设拿地，然后由绿档房企金地负责代建，总占地约55.38亩，容积率2.89，规划有7栋24-26层高层产品，规划总户数820户，面积段99-160m²之间。

小区一路之隔就是郑州一中实验小学和实验中学，还有地铁8号线的加持，地缘改善客户可以关注。

©高新和锦瞻云效果示意

这两年的郑州楼市，似乎已经成了国央企的天下。

当然，也正因为有了国资背景的加持，在保交付的当下，一定程度上也给了购房者信心。

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守旧焕新

众所周知的原因，一些条件不错的楼盘被动陷入延期的、停工，亟待白衣骑士。

当央企信达驭风而来，市场瞬间掀起不小的波澜。‍

前不久，“康桥天樾九章”和“康桥未来公元”正式更名为“信达天樾九章”和“信达未来公元”，这预示着传 得 沸沸扬扬的央企信达地产进场救助停工项目的传闻落地了。

©案名发布仪式现场

信息显示，信达地产全面接手项目，将保留康桥原项目产品力优势，同时在项目配置落地方面也绝不打折。

说起信达的来头，那可不是一般的大。

作为四大AMC之一中国信达旗下上市房企，信达地产肩负企业纾困与保交付使命，利用接管、代建等工具箱，化解风险、盘活资产，推动多地项目重启，实现交房逾千户。

浴火重生的天樾九章，在央企信达品牌加持下焕发新的生机，复工三日即取得4000余万的骄人业绩，且呈步步高升态势。

©信达未来公元复工仪式现场

信达地产的入主，不仅意味着买房时展示的产品规划、项目优势会逐步落地，一切都回到了正轨。

天樾九章与未来公元两个楼盘浴火重生，最高兴的还是买过两个楼盘房子的老业主。

尤其是未来公元，作为郑州南部的大盘，其影响力与昭示性，足以影响周边五公里半径的楼市格局与市场走向。‍

白衣骑士央企信达地产的入场，对购房者来说，这才是当下楼市最好的“定心丸”。

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利好不断

政策是治愈楼市低迷的一剂良药。

2023年8月3日，郑州市房管局发布了“稳定楼市十五条”。

这是在高层会议定调楼市、强调更好满足居民刚性和改善性住房需求后，郑州率先站出来，积极落实“认房不认贷”政策，并鼓励下调存量房贷利率，勇敢打响一枪。

©郑州稳定楼市十五条措施

要知道，直到8月30日下午，广州才姗姗来迟地发布“认房不认贷”，随后不到一天，深圳官宣执行“认房不认贷”政策，就连浓眉大眼的京沪两地，也只是在9月到来后才落地。

因为，身负压力的郑州太明白，只有出现实质性的托底的利好，才能一点点的扭转碎了一地的市场信心。

8月31日晚，央行关于降首付比例和降存量房贷利率两份重磅文件落地，力度和速度都大大超乎想象，传闻已久的“史诗级救市”，终于落地。

不同于过去各地不断试探着松绑，这次直接在国家层面上直接覆盖所有城市，连一线城市也不例外。

©重点城市现行政策一览

无论限购城市还是非限购城市，首套住房最低首付比例为2成，二套住房最低首付比例为3成。

与此同时，存量房贷利率的调整也同步落地。

虽然正常已经落地，网上也是各种解读得五花八门，但对大多数人来说，看上去还是比较难理解，不知道自己的房贷利率到底能不能下调。

说到底，这还要取决于最新LPR、当初银行发放贷款所加的个人基点以及当初首套房贷款基点 （即房贷利率下限） 。

©各地分时段执行利率下限水平

说实在话，将存量房贷利率直接一刀切的调整到一个下限标准，最容易操作，也最得人心。

否则 单看 调降存量房贷利率，对楼市的促进作用其实并不大 ， 存量房贷 并不会动摇 楼市 底层的 供求关系。

毕竟，降存量房贷利率的目的并不是刺激房价，而是为了释放大家手中的消费能力。

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