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先是广州，然后深圳，再接着是上海和北京，代表中国房地产所谓价值核心的一线城市，终于也免不了救市的俗套。

该刺激，一样得刺激，楼市还是走回了老路。

不管是已经落地的认房不认贷，还是要大面积实施的降低首套和二套首付比例，这些新政都意味着个体进场买房的资金门槛出现了阶段性的降低，简单点说就是让个体负债的要求降低了。

以前你想背房贷，300万的房子要90万的首付，凑不齐这个数？那对不起你连背债的资格都没。

现在好了，300万的房子可能只要60万首付，减轻个体的主动负债门槛，基本属于让大家跑步进入“能负尽负”的阶段。

简单总结，整个救市新政的核心思路简化成四个字就是：“欢迎负债”。

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不管是因为什么，救市救到了四大一线城市，只能说明两点。

第一，楼市的现状非常不乐观。

第二，之前的救市政策基本宣告失败。

一个健康的人不需要吃药，更不需要打针，而如果一人又是吃药又是挂吊瓶，甚至现在到了有上呼吸机的动向，那么不管他自己如何辩解都无法改变一个铁一样的事实。

这个人的健康，正在加速恶化。

楼市也是一样。

从三四线楼市的救市，到二线省会的放松，最后再到四大一线城市的刺激，救市的底线正在越来越小，而尺度却变的越来越大。

回顾楼市过去十几年的短暂发展史会发现一个规律，每次用政策刺激出来的上涨行情，其起始位置都是在一线城市。

也就是所谓的“一线涨完二线涨，二线涨完三线涨”的涨价外溢规律。

这次对一线城市的调控放松显然是想复刻过去的“涨价规律”，以一线城市为行情的助燃剂，重新点火让整个楼市进入上升通道。

一样的配方，一样的味道，还是想靠高杠杆盘活楼市这一盘“大棋”。

但“认房不认贷”这个政策，主要还是以利好改善人群为主，而改善人群想把购买力爆发出来，有个前提就是必须把现在持有的房子卖掉。

问题的关键来了，这些改善人群的房子要卖给谁呢？

接盘的人是关键。

2023年上半年二手房挂牌激增到出现所谓堰塞湖的现象，像瘟疫一样传遍了二线乃至四大一线城市。

越来越多的优秀“资产”被挂牌出售，但接盘的人却寥寥无几。

你可以说个别没接盘的人是“有眼无珠”，但当个别不接盘变成了普遍不接盘，是不是就该怀疑下所谓的资产价值了？

也许，相当一部分待价而沽的二手房，只是被价格泡沫包裹的资产毒药，压根就值不了这么多钱？、

当然人的心思不能猜，但是市场的数据可以看，二手房的增量不断上升是铁的事实。

而这种上升必将继续延续，救市的新政也阻挡不了。

就在北京刚宣布“认房不认贷”新政的第二天，北京链家的系统内就新增了2000套房源，而之前每天的新增量还只有300套。

显然新政的确刺激到了置换人群，但这些想置换的人抛到二手房市场上的房源，除了增加市场观望情绪之外，怕是很难起到什么正面作用。

供给端抛盘的速度越来越快数量越来越大，你猜需求端会不会着急？

而较为刚需的需求端如果不着急，改善的置换就无法完成，置换无法完成新政就没办法掀起新的一波楼市热浪。

所以不急不行。

于是从新政落地北京和上海之后，不少房企就开始连夜上调价格和取消优惠，带头冲锋的就是中海和招商蛇口这些央企背景的房企。

降价不见你带头，涨价倒是蛮积极，怎么说呢，国企的社会责任感我也算是有了重新的认识了。

连夜编写好的涨价文案，赶工制作好的涨价海报，售楼处通宵营业的通知，总之一切能制造买房焦虑的操作几乎在同一时间全部甩了出来。

需求端不着急是吧？就是捏着钞票死活不进场是吧？行，那就用涨价刺激到你着急为止。

鉴于有涨价去库存的“成功案例”在前，现在继续坚持用“认房不认贷”的新政配合房企涨价来刺激市场倒也不奇怪。

但“一招鲜吃遍天”是不是也要讲个客观背景？

以前能刺激的动，是依赖当时还存在经济高速增长，快速城镇化，个体负载空间充盈这三个客观因素。

但经过2015年那波史诗级救市之后，这三大因素差不多早已经被消耗殆尽。

当下楼市面对的是，个体收入预期增速放缓，居民负债空间见顶的，宏观经济增长略显乏力，出生人口逐年下降，负面效果基本可以说是叠满了。

在这种背景下，个体更多的是缺乏一份在未来持久负债的勇气。

稍微理性点的人都知道，不管是低首付还是认房不认贷，这些刺激方式只是方便个体进入负债的大门，未来几十年需要每月按时偿还的房贷，才是真正的压力所在。

想消除这些压力也不是没办法。

更多的福利保障，更稳定的收入增长，更强劲的经济增速，只要这些客观因素都具备，那么个体自然就挪得动进场买房的步伐。

但问题是，这三个因素的出现哪个都是慢功夫，楼市的债务它可等不及。

所以，转了一圈还得用政策刺激，还得用涨价“催促”。

虽说都是失去绝大部分效果的老办法，但怎么说呢，有枣没枣先打上三杆子再说吧。

顾不了那么多了。

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进场的勇气不是一个救市政策能给的，当然也不是你房企连夜涨价的海报能吓出来的。

基本盘萎缩+收入修复放缓，这两个核心问题不解决，接下来楼市想顺风顺水的上涨就很难。

不出大问题的话，楼市的救市大概率会在某一阶段卡住。

挂牌二手房的业主认为新一轮上涨近在咫尺，所以决定死守价格不放。

持币观望的人坚决不认可当前房产价值，坚持你不降我不买的基本原则。

你不松我不放，二手房堰塞湖水位还得保持在危险线之上，拉锯战可能会是未来几个月楼市的主旋律。

其实不管是一线们的认房不认贷，还是降低首套和二套首付比例，这些重磅级救市的密集登场，基本证明了一点。

债务的“乾坤大挪移”迫在眉睫。

房地产这个作为拉动经济增长核心之一的“支柱性产业”，在用债务和隔三差五的救市政策推动前进了十几年后，再次因为“动力”衰弱导致的减速而面临二选一的抉择

要么开发商被自己的债务和高杠杆憋死，然后暴雷的鞭炮再次响起来，接着就是银行等一众金融系统跟着遭殃，然后是土拍无悬念的继续降温，最终地方财政只能在地方债高企的情况下雪上加霜

要么就是开启“认房不认贷”和降低首套二套的首付比例，让个体再锻炼一下自己的韧性，用高杠杆往自己背上多加点债务，从而给开发商腾出去杠杆的空间和动力。

从当前救市政策的走向看，显然我们选择了第二者。

当然个体承担的还远不止这些。

房企需要去杠杆需要清偿大量的债务；地方需要继续从卖地这个口子获取源源不断的财政“动力”来源；银行需要通过海量的信贷注入继续趴在房企和个体还有地方身上吸“金”。

大家都自己“强烈”需求，那谁来满足这些需求？

还是个体。

所以现在我们的楼市很有意思，一边喊着去杠杆，一边又再加杠杆。

去掉房企的加上个体的，目的很明确，让楼市这个离不开的经济引擎继续转下去，让所谓的债务周期再艰难的维持着“永葆青春”的状态。

2012年到2021年，中国居民每年的还本付息的规模从1.27万亿已经攀升到了8.26万亿，其中中长期贷款，也就是房贷，累计规模增长了595%，对居民整体债务增长贡献高达76.5%。

63.3%的居民部门杠杆率怎么来的？就是这。

这种高杠杆率下，再继续往上加多少就有点“孤注一掷”的感觉了，而且即使继续加杠杆，所能产生的边际效用也在减少。

2020年疫情后救市加杠杆仅仅才维持了两年不到的上升行情，随后就开始违约满天飞，随后新房销量暴跌，土拍市场遇冷，整个楼市的行情开始急转直下。

这次又能多久呢？这次以后又准备怎么救呢？

回顾过去，每一次楼市在超大力度的刺激后，房价都会出现或大或小的非理性上涨，而这种上涨又会成为未来短短数年后，楼市购买力匮乏和债务危机的导火索。

人类从历史中学到的唯一教训，就是人类无法从历史中学到任何教训，这句话放在楼市上，多少也有点应景。

以前怎么做，现在依然怎么做，我们走的是曾经走过的熟悉路径，我们期盼的是曾经发生过的那种“喜人”的增长。

更坚挺的房价，高夸张的房价收入比，更膨胀的房企和个体的债务，以及高的让人担心的金融杠杆。

楼市的隐患在救助的时候已经埋下，而大家好像总是视而不见，我不知道这是一种无惧债务周期规律的勇气，还是对一切尽在掌握的自信。

也许两者都有吧。

3

已经落地的救市新政绝对不是这轮强力救市的结束，后续一定还有配套甚至力度更大的政策出台。

拉起楼市的决心，这次不是一般的大。

不过我就纳闷，内需以后又准备怎么搞？

前一阵三番五次的发文要振兴内需，刺激内循环，当时我就发文写过，想刺激内需必须让楼市让让路。

但现在明显还是要走一鱼两吃的路线。

这边楼市让个体增加负债，那边内需要个体充分消费，再大的萝卜也经不起这样两头切。

可能自己的觉悟不够高，翻来覆去实在是想不出，在一个杠杆越来越高的群体身上，到底还能有什么好办法把所谓的消费再刺激出来。

你的支出，他的收入，如果内需因为楼市“挡路”而无法重新振作，那么就会出现消费疲软， 然后收入下降，接着公司收缩减少雇佣，最后降薪保证生存，然后收入继续下降，消费接着萎缩。

这种螺旋式收缩循环一旦出现，这波救市用低首付高杠杆进场买房的人，他们的高额月供又怎么保障？

隐患是不是又已经埋下了呢？

一艘船如果是在大海上飘着，那坐上去没什么可担心的，因为大家知道辽阔的大海会以强大的浮力支撑着船体。

但如果船的下面是一双大手在托举，那真就有点不敢坐了。

天知道什么时候大手撑得累了就撒手不管。

新政也许能让楼市短暂的局部回暖，但缺少了底层“大海”的支撑，暖意又能持续多久呢？

就这样。

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