广州的政策动作永远比深圳快一步！

广州昨天晚上发布了最新的楼市政策，具体如下：

越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房，番禺、黄埔、花都、增城、从化不限购 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房 越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限5年调整为2年

最新政策执行之后，外围板块是直接放开了限购；非广州户口买房门槛降低，吸纳一部分买家入场；增值税5改2，降低置换成本，活跃二手市场。

每一招力度都不小，而且值得一提的是，这是广州最近几年楼市政策调整中，第一次直接放开限购。

广州已经动手了，深圳会不会也放开？

不知道大家还记不记得，之前执行认房不认贷的时候，也是广州最先发布政策，后续深圳马上就跟上了。

在政策调整层面，深圳就是广州的跟屁虫，只要广州开始执行，深圳很大概率也会跟上。

最近深圳这边一直都有放开限购的消息，我们也收到了一些风声，具体最新的消息，我们准备在接下来的闭门直播课中详细给大家讲讲。

想了解深圳最新政策的动向以及内部小道消息的话，直接扫码联系我们团队的老师领取闭门直播课链接。

说完最新消息，我们回归到今天的正文。

今天这篇文章的正文依然是给大伙介绍最新入市的深圳新房。今天要介绍的新房是拾悦城二期。

拾悦城时隔6年终于要入市了。

2017年，拾悦城一期推售949套，备案毛坯均价4.3万/㎡。

6年之后，拾悦城二期传出约4.5万/㎡带装修的口号，解去装修后价格直接打回到2017年一期的价格！

目前项目已经正式开放展厅和样板间，预计本月底入市，可售房源约1300套，首推房源约530套，户型面积段为87-140㎡3-5房。

当然，宝安尤其是沙井这个位置的楼盘很多，但我想提醒一下大家，真正有价值的楼盘实际上并不多。

沙井片区当下的新盘扎堆，拾悦城未来进入二手房市场之后能不能跑赢大市还是一个疑问。

为了搞清楚沙井以及宝安具体哪些楼盘有价值，我们整理了宝安各个板块所有楼盘的数据，筛选出了宝安片区有价值的楼盘。

具体是哪些楼盘有价值？我们会在本周的闭门直播课中给大家详细介绍和分析。

对宝安买房感兴趣的朋友，可以扫码加微信找我们领取闭门直播课的链接！

本周的闭门直播课名额有限，大家尽快报名，名额先到先得。

项目介绍

拾悦城原为壆岗岗厦片区城市更新项目，位于宝安区沙井片区，11号线沙井和马安山地铁站之间，紧邻宝安大道，周边新盘有招商雍和府和万丰海岸城等。

拾悦城二期占地约3.54万㎡，总建面约17万㎡，共规划了14栋30-48层超高层住宅、4栋26-33F高端写字楼及部分商业配套组成，还规划了一所36班九年一贯制学校、一所18班幼儿园。

项目整体分3期开发，此次入市的楠园、沁园属于项目2期。

资料显示，‍沁园建设用地面积14301.2㎡，总建面130245.74㎡，计容建面92960.58㎡，其中住宅建面82810㎡，商业建面3000㎡，容积率6.50，机动车位981个。

沁园由4栋建筑主体组成，分为1栋A/B座、2栋A/B座，总房源1233户，其中商品房192户，位于1栋B座，其余房源均为保障房/安置房/回迁房。

楠园由8栋建筑主体组成，分为1栋、2栋，其中1栋由A-G座组成，总房源1682套，其中商品房有1202户，回迁房480户。容积率6.66，机动车位2396个。

交通：

项目紧邻11号线沙井站约650米，属于地铁盘的范畴。

但前往宝中、南山和福田相对远，到达科技园需要约1小时，自驾走宝安大道、广深公路或京港澳高速，到达宝中和南山需要约四五十分钟。

商业：

自带部分商业，只能满足日常购物需求，随着旧改推进，会和招商雍和府形成一个小商圈。周边商业配套有百佳华MAX CITY(沙井店)、百佳华奥特莱斯、华润万家、西荟城购物广场，直线距离均在一公里范围内。

教育：

项目自带一所18班幼儿园，项目规划的九年一贯制学校教育用地，有传闻将引进宝中集团俩办分校（最终以教育局公示为准），周边学校有壆岗小学、拾悦小学、万丰小学，整体教育质量一般。

价格：

拾悦城隔壁的招商雍和府此前开盘，推售175套房源，户型面积75-120㎡，备案均价5.2万/㎡（精装），如果拾悦城二期真的4.5万开盘入市，价格相比周边楼盘确实是有优势。

户型图：

户型详情（滑动查看）：

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项目分析

优点：

1、项目本体围合式花园设计，小区环境舒适，大社区，推出的产品多个面积段的三房到五房，户型多选择！

2、距沙井地铁口5分钟即可到达，交通相对便利

3.周边2公里内5所学校，拥有丰富的教育和商业资源，听说教育会引进名校集团进入，具体以教育局公布为准。

缺点：

1、目前11号线拾悦城一期门口这一段距离，上面没有间隔音罩，整体靠近前面会有一点噪音，但是二期在一期后面会好一点，具体取决于每个人对这个噪音的接受程度。

2、目前周边工厂比较多，整体的城市面貌会比较差，后期项目周边会有大面积旧改，但是旧改完成周期很长。

从项目整体来看，拾悦城的最大优势是靠近地铁口，但是问题相对来说更明显，最大的问题我认为是周边的界面，地铁噪音相对来说还不是大问题，但是界面会直接影响到后期的二手定价。

毕竟沙井后期的二手房会很多，界面不占优势的话，很大可能会被其他二手楼盘压死。

同样预算，我觉得可以适当考虑一下同地段的其他楼盘，或者是考虑一下利用金融杠杆上车核心区地段的二手房。

老实讲，买沙井的首付预算，其实也有机会买入核心区，只是大伙之前没有信息渠道，不了解还有这样的骚操作。

具体如何用买沙井的首付买到福田南山核心区？我们会在最新的闭门直播课中详细给大家讲解！

对于低成本买入深圳感兴趣的朋友，可以直接扫码加微信找我领取闭门直播课链接。

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我是大胡子李俊怀。

深耕楼市10余年，自己投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。

我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。

10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。

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