念念不忘，必有回响。

千呼万唤的存量房贷利率下调，终于迎来“红头文件”。

就在今晚，央行和金管局联合发布通知，存量首套房贷款利率正式开始下调。

几个关键细节：

1、2023年9月25日起正式执行；

2、需要借款人主动向银行提出申请并与银行协商；

3、协商后的新贷款利率不得低于贷款发放时所在城市首套房贷利率下限。

文件里最难懂的是这句，“贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限”。

每个字都认识，组合到一起，就有点看不懂了。

刀哥特意问了个银行的朋友，他说大概可以这么理解：

全国首套房贷利率政策下限，2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点，各个城市会有区别。

也就是说，对于大部分的房贷人来说，你这次平均最低能降到你贷款合同下来时候的LPR——LPR-20BP。

举个例子，刀哥2020年买了套房子，贷款利率是LPR（4.65%）+123BP=5.88%，现在最多可以降到4.65%。

大概就是这么个逻辑，如果有其他专业人士，可以留言解读一下这个条款。

央行在留这么一句绕口的话的同时，还说了要个人申请，和银行协商。

那么问题就来了，如果协商后银行不同意怎么办？或者银行觉得你不是优质客户，只给你下降一点点怎么办？估计这会成为很多房奴最关心的问题。

房贷利率降多少，怎么降，9月25日之前，估计各家银行都会相继出政策。

老百姓最担心的是，央行雷声大，银行雨点小，毕竟文件里留了协商的口子。

之前央行又是鼓励又是指导，各银行扭扭捏捏。道理很简单，只要提前还款额度不足以让银行的总体利润受损，很难让银行作出让步。

从金融的趋利性来看，银行一定是不愿意降息的。但是你们一定要我表态，问我支持不支持，大家呼声这么高，我怎么能不支持。

但实际操作中呢，能拖一天是一天，一天天地拖，拖一天收一天的高息，拖到央妈正式发文要求降息。

归根到底，降房贷利率，就是个人和银行博弈的过程。

环境不好的时候，高位利率买房人会想方设法提前还贷。在少赚点和流失客户之间，孰轻孰重，银行也要掂量下。

当然，后续谈判的技巧很关键，如何能从银行手里拿到利率优惠，需要一点个人能力，另外，银行可能会给你加很多附加条件，比如同意给你降息，但是你要保证几年内不提前还贷，所以这其中的猫腻还是很多的。

但可以肯定的是，这两天银行的电话要被打爆了。

从国家层面，降低存量房贷利率势在必行，在全球经济不太好的情况下，多给居民让利，让居民压力小一点，可以有余力去消费。

只有居民有钱了，口袋鼓起来了，消费才能复苏，内需才能提振，多一些真金白银的让利，比继续刺激房地产好。

放下对房地产行业刺激的执念，慢慢转到刺激居民消费端，让居民生活越来越好，把内需搞起来对冲掉房地产衰退对经济的影响。