作者：余飞

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取消地价涨停板

近日，楼市最大的消息，莫过于地价涨停板被取消。

济南日报报业集团旗下的经济观察网10月17日爆料：

9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

同时还披露，济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

这意味着，从2021年全面执行的地价上限，开始瓦解。

那么，关键问题来了，为何要解绑地价涨停板？想要知道答案，就必须清楚，当初为何要设置涨停板。

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缘何取消

当初设置地价上限，主要目的是防止地价被不断炒高，一方面阻挡房企加杠杆，另一方面给楼市降温。

在上一轮楼市大牛行情中，地价的飞速上涨是房价飞速上涨的底层逻辑。面包价格不断创新高，面粉价格上涨岂能阻挡。

当初的房企有多疯狂？

有统计显示，2016年全国一共诞生了350个“地王”，造就了房地产史上最多的“地王”之年。

其中，合肥一个城市就诞生了32个，那一年的合肥，房价领涨全球，让地球人知道了，中国有一个城市叫合肥。

地王对房价的刺激作用逻辑，一是在于拉动成本上涨，二是给购房者施压，三是给投资者以信心。

为了遏制房价过快上涨，2016年10月拉开了全国调控序幕，此后限购、限贷、限售等政策一股脑儿出台。除此之外，土地市场的规则也进行了调整。

很多城市对地块设置了最高价，一旦触发最高价，就不能再往上加价，房企想要竞得，就需要竞自持面积或者竞保障房面积等。

之后，为了进一步给土地市场降温，自然资源部还选定了22个城市开展集中供地，每年进行三次集中供地，试图以此增加开发商的资金压力，缓解土地市场火热局面。

后来的后来，大家都知道，在三道红线给房企施压之下，再叠加疫情干扰以及经济周期和房地产周期的到来，房地产一级市场、二级市场、三级市场一片肃杀。

2020年第二轮集中供地开始，大面积土地流拍成了常态。房企都在忙着自救，忙着偿还债务，根本无暇他顾。

之后，地方政府为了缓解流拍杠杆，纷纷鼓励央企，并派遣国企和地方城投去兜底房地产。

局面虽有所缓解，但也只能解燃眉之急，在持续两年的熊市之下，央企与国企的房子也难卖，资金压力也同样在。

而地方城投在地方债务压力之下，更是四面楚歌。

有些地方城市，为了让卖地数据变得好看，开启了刷数据模式，也即左手倒右手。

去年10月份，财政部就针对这种情况明确提出，不得通过国企购地等方式虚增土地收入。

今年6月份，国家审计署发布了《国务院关于2022年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，点名了地方城市的卖地左手倒右手，刷数据现象。

《报告》重点审计了18省本级及36个市县共54个地区的财政收支管理情况，并就共性问题延伸了其他地区。主要发现4方面问题：

其中第一条就是违规组织和返还财政收入。

70个地区通过“自卖自买”国有资产、虚构土地交易等方式虚增财政收入861.3亿元，其中67.5%发生在县级。

有些城市不仅刷数据，还存在返还卖地收入的情况。大概意思就是，让房企高价来拿地，然后返点。

各方施压之下，土地变得越来越难卖。

财政部数据显示，前8个月国有土地使用权出让收入27096亿元，同比下降19.6%。这是在去年全年卖地收入已经下降23.2%基础上的继续下降。

以此预估今年全年卖地收入在4万亿左右，相比于2019年至2021年的卖地收入，下降了一半多。

制图：城市财经；数据：财政部

个别城市的数据，更是不忍直视。

武汉上半年卖地收入仅进账175.36亿元。2021年上半年，武汉短短半年卖地收入高达1028.71亿元。细品吧。

制图：城市财经

2022年昆明的卖地收入只有123.6亿元，相较于2021年下跌了70.4%，相较于2019年的高点，下跌了86.5%。

南宁卖地收入2020年高点时期为596.12亿元，之后一路下滑，今年上半年卖地收入只有31.4亿元，跌成了零头。

制图：城市财经

长沙方面，上半年也只卖了183亿元。

制图：城市财经

为了改变流拍率数据上的杠杆，各城市在今年形成了一致行动，减少土地供应。

克而瑞披露的数据显示，2023年22个典型二线城市宅地供应计划中，只有石家庄、乌鲁木齐两个增加，其余纷纷减少。

其中往年流拍率最严重的沈阳，减少了73%的宅地供应，长春、重庆供应量也腰斩了。呼和浩特减少了49%，武汉减少了36%，长沙减少了30%，福州、贵阳、合肥、杭州、天津均减少了20%以上。

为了调动房企拿地积极性，自然资源部年初就发布文件，《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

也即终止坚持了一年半的两集中供地模式，缓解开发商的压力。

但这些方法，都没能达到什么效果。这一点，从上面已经说到的财政公布的前8个月卖地收入数据中，已经能够看出。

在这种背景下，才有了自然资源部最新的表态，取消地价上限。

其目的在于，恢复正常拍卖，恢复价高者得之的游戏规则，调动房企拿地积极性。

同时，还有制造地王带动房产成交的目的。

03

取消新房限价和降低土地价格才能有效

但是，打开涨停板，本号认为不会有啥效果。

地价限制取消，更需要新房限价取消才行，不然房企拿地的利润空间仍无法得到保障。反而会因为地价走高也进一步压缩空间，造成土地流拍进一步加剧。

更何况当下的房企丧失拿地积极性的主要原因还不是土地利润空间问题，而是债务缠身。

此前险些暴雷的碧桂园目前已经处在暴雷的边缘，只是时间问题。碧桂园最新公告直言，碧桂园尚未支付某债务项下本金金额为4.7亿港元的到期款项，公司也预期无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务款项的偿付义务，包括但不限于公司发行的美元债券项下的偿付义务。

要调动房企拿地积极性，窃以为主要有两个方法：

第一，降低地价。

只有降低成本，才能增加房企的利润空间，否则谁愿意做这个冤大头？

第二，取消限价，也即取消限涨和限跌，将定价权还给市场。

一方面，限涨为目的的限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而在2016年至2021上半年期间，加速了市场价格上涨。

有人可能担心，取消限价会引发上涨，而且猜测广州取消限价的目的，是引导房价上涨。

这个其实根本不用担心。在目前的市场环境下，根本不用担心取消限价和摇号会刺激房价上涨。

相反，取消限价与摇号，将定价权交给市场，反倒会引导房价下行，促进房地产市场健康发展，从而更好地满足民众的购房需求。

另一方面，限跌令不仅没有达到阻止房价下跌、卖地收入下降的目的，反倒引发了更严重的房企暴雷和交付难题。

取消限跌令，让他们降价跑量，获得回款，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼，才有钱有心情去拿地，才能改善土地市场现状。