近日，住建部、央行、金监总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不认贷”政策措施。

“认房不认贷”政策，事实上在三部门发布文件之前，就有不少楼市销售疲软的城市开始默不作声地推行这一刺激政策，比如郑州市住房保障和房地产管理局等部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出15条楼市调控新政就包括了“认房不认贷”政策。而此次三部门发文等于是正式确认了这一刺激楼市销售政策的“合法性”和“可行性”。同时，这一政策正式上升到国家对楼市调控的宏观层面，足见中央政府在楼市调控上也是“拼”了，更从一个侧面反映了当下楼市销售形势以及经济复苏形势的严峻。

所谓“认房不认贷”，简单地解释就是不论是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。也就是居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

三部门推出“认房不认贷”政策，其实就是鼓励购房的一项优惠金融政策，其目的将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好地满足刚性和改善性住房需求。

显然，从某种意义上说，“认房不认贷”政策犹如在当下楼市“干旱”形势下落下的一场“春雨”，它能让更多的购房者享受到首套购房的优惠金融政策，尤其是能够让改善性购房的民众获得意外的“惊喜”。

那么，“认房不认贷”这场政策“春雨”的滋润作用将体现在哪些方面？从当前我国楼市销售客观现实以及居民购房需求现状来看，“认房不认贷”政策将发挥三方面作用：

首先，对各类城市尤其是特大城市居民改善性购房将起到激发作用。之前，因为各城市推行“认房又认贷”政策，使得不少欲购房改善住房条件的居民因为之前有过贷款，且名下又有房产，不能再次享受首次购房的优惠金融政策，若想改善性购房只能按二套房提高首付比例和二套房贷利率执行。而这项政策实施之后，之前政策对改善性购房所形成的金融“紧箍咒”将被彻底揭去；这样，改善性购房群体就没有后顾之忧，可轻松上车。所以，灵活推行“认房不认贷”政策对各类城市尤其是一线城市购房者打开改善性购房“闸门”将起到积极推动作用。

其次，大大降低改善性购房者的经济负担，唤起更多改善性群体购房欲望。人生活在社会里“趋利避害”是天然本能，“认房不认贷”政策既为改善性购房者提供了再次入市购房的资格，又为其购房节约大笔成本，应该说是全面的利好效应，在这种利好效应激发下，民众改善性购房的欲望将会被大大唤醒。因为“认房不认贷”可让改善性购房群体再次享受到首付比例和房贷优惠利率，在家庭财务开销上减少一笔巨额支出。比如在上海市实施“认房又认贷”购房政策时，购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%；而现在改为“认房不认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%，按贷款1000万元、房贷30年来计算，可节省房贷财务支出逾百万元。

再次，间接撬动楼市二手房市场交易活跃，让楼市销售整体环境得以优化。从国家统计局公布的全国70个大中城市住房价格看，无论新建商品房还是二手房市场整体都处于低迷态势，价格下跌的城市越来越多，楼市整体交易不活跃。造成这种局势，与“认房又认贷”政策存在一定的内在联系。因为“认房又认贷”从需求端扎紧了改善性购房“口袋”，使得二手房市场“进入”的房子受到抑制，也必然对“出去”的房子带来反向影响，使二手房供需双方都处于疲软态势；而“认房不认贷”金融政策实施之后，就会使不少改善性购房群体即便在二手房价格下跌的情况下，也会做出改善性购房选择，这样必然会大大增加二手房市场的供给量，同样也会让二手房的销售量扩张。这样就使得新房销售与二手房交易出现相互促进、共同活跃的楼市销售新局面，对打破我国楼市低迷态势、促进房企脱困以及推动房地产业健康可持续发展都将发挥重要作用。

但任何一项金融优惠政策都不会是“万能”的，“认房不认贷”政策也具有很大的局限性，比如它的重点是改善型购房群体，对刚需购房群体作用不大；同时，这项优惠金融政策的主要作用力将倾注到新一线城市、一线城市或特大城市身上，对其他中小城市未必能发挥作用。因此，打破当下楼市销售低迷态势，还需更多、更切合实际的政策出台和实施。

（原文刊发于国际金融报，作者系知名金融专家莫开伟）