城市与区域治理研究院 苏志勇

“因城施策”是本轮楼市调控的主基调。在地方政府的政策工具箱中，掌握着包括行政手段、户籍政策、地方财政、税收等诸多工具，从近期政策动向看，住房公积金已经成为地方政府使用最为频繁的政策工具。

据城市与区域治理研究院不完全统计，年初以来已经有至少上百座城市对住房公积金政策做出调整，政策频次超300次，内容涉及允许公积金付首付、提高公积金贷款额度、降低贷款首付比例、延长贷款期限、降低贷款利率、支持住房贷款“商转公”、拓宽公积金使用范围、公积金异地互认互贷、简化公积金提取手续等方方面面。其中仅8月份以来就有50多座城市出台住房公积金相关政策，住房公积金政策调整俨然成为地方政府救市的法宝。

随着各地住房公积金政策落地，住房公积金在有效促进住房消费、恢复房地产市场活力方面，正在发挥积极作用。但对于疲弱的楼市来说，彻底扭转市场颓势，还需要更多的配套政策支持。

促进住房消费，公积金政策持续发力

年初以来，地方政府密集出台楼市调控政策，其中公积金政策成为使用最为频繁的政策工具。特别是7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”后，地方公积金优化政策愈发密集。仅8月份至今就有包括四川遂宁、德阳、巴中、成都，贵州贵阳、六盘水，福建福州、厦门、汕头，内蒙古赤峰，浙江杭州、金华、兰溪、温州，广东深圳、惠州、梅州、阳江，河南焦作、郑州、巩义，山东青岛、威海、东营、枣庄，河北邯郸，广西梧州，江西赣州、南昌，安徽合肥、池州、阜阳，陕西西安、宝鸡，湖北武汉、十堰，重庆，青海西宁，黑龙江哈尔滨，云南昆明，江苏苏州，以及海南、北京等50多个省市出台住房公积金相关优化政策，其中既有一线城市、直辖市，也有省会省市、计划单列市和地级市，政策出台之密集、涉及范围之广史无前例。

仅从近一周来看，8月23日，广东汕头发布通知，公积金贷款取消户籍地和缴存地限制；同日，苏州优化公积金提取政策，符合条件缴存人实现“应提尽提”；厦门从8月16日起公积金贷款首付款比例由50%下调至40%；山东枣庄将首次使用公积金贷款购房最低首付比例降至20%；山东威海提出增加租房公积金提取频次，放宽提前部分还贷金额限制；青岛决定延续提取住房公积金支付购房首付款阶段性支持政策，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款；成都拟出台多项公积金调整措施，包括多子女家庭租房公积金提取额度拟上浮50%、深化区域公积金提取互认等；浙江金华首创城中村拆迁安置公积金贷款，探索“信用+承诺+抵押”贷款模式；昆明提高二孩、三孩家庭公积金贷款额度，最高至104万元；海南全面开展二手房公积金贷款“带押过户”；关中平原城市群包括西安、宝鸡、咸阳等14城推动公积金互认互贷。

尤其是湖北黄石，将公积金政策用到了极致。8月19日，黄石市住房公积金中心集中发布16项政策措施，内容涵盖扩大住房公积金制度受益群体、放宽公积金使用政策、支持城市更新和老旧小区改造、推进惠民举措四个方面。其中在扩大受益群体方面，允许新市民、个体工商户以及新业态人员等灵活就业人员缴存、使用住房公积金；在放宽公积金使用政策方面，包括提高贷款额度、降低首付比例、放开异地贷款限制、取消贷款时间间隔限制、增加租房提取频次等；在推进惠民举措方面，提出加快合作楼盘项目准入、优化“带押过户”流程、加大“商转公”力度等。

各住房公积金政策的优化调整，不仅扩大了公积金覆盖面，提高了公积金的使用效率，而且有效降低了购房门槛和购房成本，缓解了购房压力。仅从公积金贷款与商业贷款利率方面比较，5年期以上商业贷款利率在4.9%，而公积金贷款利率只有3.25%，两者相差1.65个百分点。

公积金贷款与商业贷款较大的利差，促使购房者将商业贷款转公积金贷款（“商转公”）的意愿强烈。为了降低购房者贷款负担，越来越多的城市放开“商转公”的口子。年初以来，就有兰州、荆州、吉安、莆田、达州、哈尔滨、沈阳、威海、东营、湘潭、漯河、南阳、蚌埠、福州、惠州等20余座城市放松“商转公”政策。

提取公积金作为首付款也成为本轮政策调整的重要内容。截至目前，包括河南郑州，安徽合肥、阜阳、芜湖、滁州、六安，海南，重庆，贵州，江苏南京、南通，福建厦门，山东青岛，四川绵阳，广东梅州、中山、惠州、珠海，江西南昌，辽宁沈阳、大连等在内的至少30多个省市可提取公积金作为首付款。

除地方公积金政策密集调整外，近日中央国家机关住房资金管理中心也发出通知，明确优化住房公积金提取政策，充分保障疏解单位职工提取要求，加大北京市行政区域内租房消费支持力度，促进合理购房提取等。

为了更好地满足群众异地办理住房公积金业务的需求，住建部近日发布关于整合住房公积金个人证明事项、推动“亮码可办”工作的通知，预计明年8月起可实现住房公积金个人证明事项“亮码可办”。

住房公积金的政策空间

住建部、财政部、人民银行联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》（以下简称《报告》）显示，截至2022年末，全国住房公积金累计缴存总额256927.26亿元，缴存余额92454.82亿元，累计提取164472.44亿元，占累计缴存总额的64%。2022年共发放个人住房贷款247.75万笔、11841.85亿元；支持6782.63万人提取住房公积金，提取额21363.27亿元。经过多年积累，住房公积金缴存余额已接近十万亿规模，成为促进住房消费不可忽视的力量。

公积金缴存方面，《报告》显示，2022年住房公积金的缴存额达31935亿元，比上年增长了9.53%；实缴职工数16979.57万人，比上年增长3.31%。

公积金提取方面，2022年住房公积金提取人数近6783万人；提取额21363亿元，比上年增长5.15%；提取率达66.9%。公积金提取主要用于租赁住房和老旧小区改造，购买、建造、翻建、大修自住住房和偿还购房贷款本息，以及离退休提取等。

公积金贷款方面，2022年发放个人住房公积金贷款247.75万笔，同比减少了20%；发放金额11842亿元，同比减少了15.2%。截至2022年末，个人住房贷款余额72984亿元，比上年增长了5.88%；个人住房贷款率78.94%，比上年减少5.24个百分点。公积金贷款减少一方面反映出2022年楼市比较冷淡，另一方面也为公积金政策优化预留了更大空间。

从各省份情况看，公积金的缴存和使用存在较大差距。其中贵州、浙江、重庆贷款率最高，均超过了90%；而黑龙江、西藏、宁夏、甘肃、内蒙古、河北等省份贷款率均在70%以下，特别是黑龙江仅为55.25%，反映出在公积金使用上仍有较大空间。

目前，各地在住房公积金支持购房消费的政策层出不穷，但在如何盘活住房贷款资金方面则很少涉及。而住房公积金贷款证券化将是盘活公积金贷款资金、提高公积金使用效率的重要工具。

易居研究院在年初的一份报告中曾做过一个简单的测算，若把目前公积金贷款余额全部证券化，其形成的募资额用于再投放，相当于解决了未来 6 年的公积金贷款新需求。易居研究院表示，虽然该计算值是理论值，但这至少说明，盘活住房公积金贷款资源，对于增强公积金中心贷款投放能力具有积极的作用。通过资产证券化的方式盘活公积金贷款，可以为公积金资金池注入更多的资金，以更好满足购房者的公积金贷款需求。

实际上，早在2014年，住建部、财政部和央行就发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，明确有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。2015年至2016年，包括武汉、常州、盐城、上海、南京、杭州、苏州等城市展开积极探索，但并未形成规模。

2022年3月，央行、银保监会、证监会、外管局、浙江省政府联合出台《关于金融支持浙江省高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，提出优化对保障性租赁住房的金融支持，在住房租赁担保债券、住房公积金贷款资产证券化等方面先行先试。

今年年初，海南发布《海南省住房公积金个人住房贷款资产证券化管理办法(征求意见稿)》，明确提出，为了充分发挥住房公积金制度作用，保障缴存职工购买安居房“应贷尽贷”，确保自贸港安居房制度的落实，拟创新融资方式解决公积金贷款资金缺口问题。但该文件仅发出一天就被紧急撤回，其中原因不得而知。

尽管海南的政策无疾而终，浙江的探索并没有止步。8月24日，杭州市住房公积金管理中心20亿元ABS项目获上交所受理，计划管理人为中信证券。此举意味着住房公积金贷款证券化之路又向前迈进了一步。