编者按近期，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》引发各方关注与讨论，并被业界称为新一轮“房改”。《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确要加大保障性住房建设和供给、推动建立房地产业转型发展新模式，这具有非常重要的意义。

■中国经济时报记者 周雪松

安居乐业，百姓之大事。多年前一次偶然的机会，徐早霞看到了当时群租房的乱象，于是徐早霞选择了“弃医从商”，希望通过改变租房的情况，让年轻人拥有对城市的归属感，也让城市能够保持新鲜和活力。
中国经济时报记者最近采访了包括徐早霞在内的多位业内人士和专家，其对保障性住房（以下简称“保障房”）的建设给出了一些意见和建议。

地方政府应发挥保障房建设主导作用

原国家房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏对中国经济时报记者表示，现在享受保障房的对象应是“一低两新家庭”，即低收入家庭、新市民家庭和青年人新家庭。在保障房建设方面，地方政府应该发挥主导作用，国央企要发挥主力军作用。
他认为，保障房建设用地不能收土地出让金，只能收取基本税费，这样才能降低成本和价格。地方政府要舍得拿出位置比较好的地块建设保障房，还要控制好售价与租金，不能追求商品房的利润率。
“城市的发展离不开人，更离不开人才。”徐早霞说，很多一线城市都开始重视各类人才，而不仅仅只关注高端的专业人才。徐早霞创办的企业在过去九年里，服务了近百万名年轻的城市奋斗者，因此深刻了解年轻人群在居住方面的需求。
在徐早霞看来，近年来，各城市之间掀起的“人才争夺战”逐渐白热化，而保障性租赁住房（以下简称“保租房”）将有效承担起人才安居与增强民生福祉的责任。

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她以上海为例，自去年以来，上海市政府进一步重视各类人才，而多层次的保租房则是一座城市对吸引人才敞开的“怀抱”。
来自全国各地从事城市建设和基础公共服务的一线劳动者，是上海这座城市的重要成员，但他们普遍存在“住得贵”“住得远”等住房痛点。针对一线劳动者的租赁需求，上海在保租房中探索提供低租金、可负担的“一张床、一间房”产品形态，并实行精准供应。2020年以来，上海已经定向给环卫、快递、家政等基础性公共服务人员提供了1万余张床位。
上海市建设交通工作党委、市住建委、市房管局在此基础上，还探索设立了“新时代城市建设者管理者之家”，由社会力量参与投资建设运营、用人单位共享租赁。据了解，首批“新时代城市建设者管理者之家”主要面向建设施工一线工作人员、城市运行维护人员（环卫、市政、绿化、轨交、物业等）和市民日常生活服务提供人员（快递、家政、医护等）等定向供应，在全市各区均有分布，床位月租金控制在以500元至1000元为主。
徐早霞说，当前经济工作重点仍然是“稳增长”，在“着力扩大国内需求”的部分，再次强调了“支持住房改善”，来推动房地产行业向着发展新模式平稳进阶。而保租房则是房地产市场体系构建中的重要一环，通过“先租后买、租购并举”的模式，把对“住”有需求的新市民，纳入到城市商品经济的范畴之中。
孟晓苏认为，今后，低收入群体可以通过其现有的支付能力，以低廉的价格租赁保障房。而有购买保障房能力的居民，可通过自身能力，再加上银行的贷款支持，按照保障房价格购买房屋产权，实现其“房屋产权梦”。
他强调，保障房应规定在几年内不能入市交易，而过了这个时限后，应允许保障房与商品房并轨。这样随着经济发展，这些居民就可以享受商品房价格上涨的红利。

保障房适合发行长期国债来建设

近两年，随着商品房市场降温，市场库存压力增大，有的业内人士提出政府可以回购商品房改作保障房。而自去年以来，部分地方也有相关新闻传出，如滁州市来安县的新政中，提到了“政府采购”商品房政策；湖州市协调国企单位回购库存房源用于安置；另外，济南、开封、苏州等城市均有不同力度的国企回购商品房，用于二次出售或者安置等用途。
关于收购商品房作为保障房，一方面，解决了商品房去化压力，另一方面，也增加了保障房供给。虽然看似两全其美，但各方看法意见并不一致，目前还难以达成共识。
厦门大学教授赵燕菁对中国经济时报记者表示，商品房库存背后是高成本。商品房改作保障房先要解决高成本，高成本的主要构成则是地价。解决不了成本问题，保障房价格和商品房价格就不会有太大差别。他认为，保障房的价格上限是成本，如果一直靠政府补贴，显然不可持续。
某市住建部门相关人士对中国经济时报记者表示，现在收购商品房作保障房，大多还是针对地方城投开发的项目，在这种情况下，资金方面应该可以运作，而纯粹靠收购房地产商开发的项目最多只能偶尔应急。但太仓“以旧换新”或许是个不错的模式。一方面，购房者能够回笼部分资金；另一方面，通过“以旧换新”收回的旧房面积不会太大，也更合适作保障房。但这种模式只适用于地方城投，房地产开发商如果这么做，还没办法实现良性循环。
孟晓苏认为，建设保障房的资金不是问题，保障房很适合通过发行长期国债来建设，比如10年期或20年期国债。在债务存续期限里，保障房可以卖掉回款，也可以偿付国债利息。保租房的资金循环已经有现成的金融模型，即通过资本市场发行保租房REITs，原来的开发持有机构可以拿回投资资金，也可以投资到新的保障房建设之中。今后REITs还可以通过增发，去收购其它保障性租赁住房，使REITs覆盖规模不断扩大。

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