最近的政策和利好出台的有些多，我认为这些政策的内在是存在关联的，尤其是它们出台的时机很值得玩味。

甚至在抽丝剥茧之后，你会发现这些利好和政策的背后都有其针对的人群，单个来看平平无奇，但是凑到一起就了不得。

01

一觉醒来，你重生成城市的实权领导，在你尚未享受到位高权重的同时，一份要短期内激活济南楼市的文件放到了你的办公桌上..

既然是谈论济南楼市这一宏伟话题，我们不妨站的高一点，觉悟也更高一点....

忘了你手里跌跌不休的老破小、忘了你想上车但不停再涨的大豪宅，如何把场子搞热，吸引更多的人入场，这才是首当其冲的问题。

所以现阶段总结来看，主要是三点问题

第一点：限购限贷政策

第二点：二手房流动问题，尤其是老破小难上加难

第三点：土拍拉胯，开发商不入局

解决了以上三点，凉凉的舆论风向自然会转向。

在看到这三个问题之后，请各位朋友扪心自问，换做你，你怎么办？

注意你是领导，可千万别说，爱咋咋地，辞职算了...

02

第一条的解决方案相信各位都猜得到

限售、限购、限贷全部打开

这些政策好比六个核桃，吃了未必能让你的脑子更灵光，但是也绝对不会让你变傻。

必答题大家都会做，公积金又发出了附加题：公积金可以申请用来当做首付。

聊政策你一定要搞清楚针对的人群

市面有一类人

他们工作稳定，公积金缴纳比例比较高，还贷能力极强，但是首付的积攒速度却比较慢..

而且按照从2022年的公积金报告看，济南缴存399亿、提取254亿，发放房贷140亿，公积金方面还是有潜力可挖的。

这就是这条政策的影响

他会让那些想换房，但是首付没凑够，但是同时公积金又躺了很多钱的人上车，再加上公积金贷款额度的上升，对这批人的利好无疑是非常巨大的。

网上的言论很极端，要么是没啥用，要么是来利好，其实是平行世界存在割裂的问题。

不交公积金的企业一大把，按照最高额度缴公积金的企业同样一大把，两者是很难共情的。

政策的针对性是非常明显的，最起码对东城逸家/西江华府突然这么多房源入市也有利好...

第二条，关于二手房尤其是老破小的流动性

我们要按照ABC分开看

次新房并不发愁，2000块的降幅就能搞出去，无非是很多房东担心赔太多钱而产生的惜售问题。

二手房的流动性最大的难点是老城区的老破小，尤其是老破小，已经到达了无人问津的境地。

例如我们最近经常听到的两个字：冻结

冻结不等于拆迁甚至不等于快速拆迁，泺口已哭晕在厕所，

拆迁也不等于给钱也有可能给房票给安置房，现在几乎都是这样。

但是冻结这件事所带来的情绪刺激是非常强烈的

消息面的利好未必能助推房价的上涨，但是一定会让很多人观望

重点理解这句话：

拆迁利好是老人卖二手房的最大阻力

“反正也卖不动，等着拆呗” “反正也卖不动，等着周边拆了，就需要房了”这是我经常遇到的评论。

所以，在最近，我们密集的看到了各类拆迁冻结公告，更让人深思的是，这些位置都很不错..

冻结N次终于有动静的丁太鲁

互相扇大嘴巴子的七里堡

老城区的希望之光和平新村

以及今天我刷视频看到的山大南路，以及洪楼、老商埠等等

除了像传统分析中所提到的“优化老城区环境外”之外

我更愿意认为这属于心理战术。

毕竟和平新村都拆了，我大北园还晚吗？

像这类的中优项目，非常非常多，这一切不但开启了城市更新之路，也为中介推售老破小荡平了道路。

你说老破小不好，我就拿拆迁当挡箭牌，你说新房好？我们这拆了以后更好

所以，中优这件事 不但对城市更新有效果，更是对卖房人的心理有一定的按摩作用，甚至能客观降低老破小的供应。

03

第三条，怎么把开发商圈进来？

土拍的惨状我就不回忆了，实际上大家去看看各大抖音号公众号以及房地产类的媒体

你会惊讶的发现，现在楼盘的绝对数量比往年少少少太多了

今年正经入市的刚需新盘，有几个？

今年正经入市的改善新盘，有几个？

楼盘数量的缺失反馈的是土地出让的萎靡，换句话说，你还在等开发商拿地然后赔钱卖你，但是开发商已经提着钱箱子跑路了...

除了公开拿地无人问津外，像什么合作开发几乎也是阻力重重。

我们在网上看到的很多“战略合作”为什么没有下文了?

主要是开发商的集团公司有异议，不愿意来济南开发楼盘

想钓鱼你要放香饵

有看看这第三批的土地 ，什么历下区没地了，这不又全出来了

实在挤不出来改改规划不就又来地了？

例如原CBD场馆群的土地，恒大城的商业，统统变成了住宅...

我现在都可以预测，这群土地一旦入市，济南市新房的平均售价又要提升

一定意义上也算回暖了不是？

04

其实很多事情没法深究，但是结合起来看就很有意思。

比如房子卖完了，围子山的隧道也凉凉了...

比如房子刚开始卖，奥体西路北延也开始公示了..

我也不知道济南具体啥时候能够回暖，但是从最近的政策来看，确实有种万事俱备，只欠回暖的感觉了....

如果还是凉凉的话，手里那些配建的房子卖给谁啊？