反馈一下最近市场方面的一些重大变化。

广州、深圳等大湾区城市的地方国企、城投平台最近都表现出了对城市更新、城中村改造项目更加明显的悲观和抗拒情绪，尤其是对纾困类的城市更新项目，能不接的尽量不接，有的甚至裁撤了城市更新部门，以免政府部门一而再再而三地要求他们接盘存量项目。

我们今年一直都有提到民营企业退出城市更新市场的大趋势，包括广州的做地与东莞的前期工作在今年出台的新规中都明确了只能由当地国企负责实施。

截止当前，以广州、东莞为代表的城市中，民营企业直接参与或主导的新增项目几不可见，存量项目中民营企业也更多的是急着转让或退出（包括只想拿回保证金止损），甚至政府和村集体都给出更优惠合作条件的情况下民营企业也心灰意冷。

事实上，自2021年8月住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）以来，民营企业一直都处于惊恐和彷徨之中，尤其是政策的不确定性以及楼市的持续下行，导致民企在城市更新市场大量出逃，甚至有很多民营房企得出了“早死早超生”的结论。

出人意料的是，地方国企和城投平台在城市更新和城中村改造项目中的强烈退意，不仅未能证明地方国企和城投平台在城市更新和城中村改造中的足够替代性，反而更加证明了这个市场对民营企业以及社会资本参与的强烈需求。

毕竟城市更新与城中村改造项目的前期工作和前期投入具有很明显的风险投资的属性（项目拆迁难度、供地手续、推进周期等的不确定性非常高），国企和城投的投资介入与国有资产（国有资本）保值增值的要求存在一定的背离。

尽管如此，我们依旧得承认类似广州做地模式在发展趋势上的不可逆性，比如只有通过市属和区属的功能性国企主导城市更新、城中村改造（也即公权力的介入）才能解决市场化拆赔的弊端问题，包括统一的拆赔标准以及拆迁程序的有效执行。

再比如项目范围内集体土地与国有土地的清理、置换等疑难问题，这些问题离开地方国企或城投平台的主导时很容易陷入死局，毕竟民营企业背后没有公权力的加持。

值得注意的是，我们最近发现了地方政府相关部门对城市更新及城中村改造的一些消极情绪。

比如先前广州出现的集转国（集体土地转为国有用地）未走征收流程而导致无效的问题，至今都让各个政府部门心惊胆战，在具体项目和业务的审批上也变得谨小慎微，甚至出现了类似踢皮球的问题，存量项目中民营企业也变得无所适从。

就项目本身的操作难度而言，对于广州的城市更新和城中村改造项目来说，除了拆迁这个传统难题，供地方面存在的风险其实也非常致命，比如项目所在地的供地指标可能不够，供地手续也可能异常繁琐，上面提到的集转国需同步走征收流程就是个例子，这也意味着不管是国企还是民企，最大的挑战依旧是政策及项目层面的不确定性。

现实一点地说，对于城市更新和城中村改造，就中央到地方而言，上面非常乐观，下面非常悲观；上面非常积极，下面却非常消极。

比如广州准备推行的城中村改造的房票安置政策也引起了被拆迁人的一些排斥情绪，一是280平米的补偿套餐跟杭州的“补人头”标准有所差距，二是被拆迁人的选择权大幅受限。

10月30日结束的中央金融工作会议提出了“加快平急两用公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设等三大工程的建设，构建房地产发展新模式”，意在通过三大工程的建设尽快拉动经济和房地产，但从地方层面的实际推动情况来看，至少城中村改造这块可能远远不及预期。

以上问题如何破解？我们认为首先是政策方面要更加明确、细化和稳定，然后是一定要引进社会资本（民营企业）的参与，毕竟城市更新和城中村改造具备风险投资的特征，让功能性国企和城投平台主导固然是好，但解决不了推进效率和市场体量的问题。没有足够多的项目落地，靠城中村改造拉动经济和地产或许是无稽之谈。

值得庆幸的是，我们注意到了市场方面的一些积极变化，比如广州市政府允许/鼓励一些民营房企继续担任城市更新项目的前期服务商角色（注意“做地”仅是城市更新项目类型中的一种）。

除此之外，一些民营企业和投资机构也在积极寻找政府沟通，希望通过与国企、城投平台合作等形式介入城市更新和城中村改造项目，有部分国企甚至明确提出需要保留民营企业在城市更新和城中村改造中的前期服务商角色。

因此，我们坚持认为城市更新和城中村改造方向依旧有足够多的投资机会，比如我们最近在加大力度通过“投资人+EPC”的模式参与城中村改造项目的投资。

如果不出意外，从救市的角度来看，我们预计接下去会发生三件事情：一是城市更新、城中村改造的政策加速出台并变得更加完善、明确和稳定；二是城市更新和城中村改造会重新放开对民营企业（前期服务商）的准入；三是防止大拆大建新规（建科〔2021〕63号文）关于拆建比等的限制性规定会出现大幅度的放松或变通。

总之，我们建议同行保持信心，能坚持到最后的肯定有更光明的前程，就像我们目前所处的形势，尽管市场需求少了很多，但竞争对手少了更多，因此业务机会反而不会变少。

来源：西政资本，本文已获授权，对原作者表示感谢！

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