大家好，我是邓姐姐。

存量房贷利率今天开启下调。

还真是，从今天凌晨开始下调哈。

我昨晚一点多打开工行App，

看到我的房贷利率从4.85%降到4.3%。

今天一早我闺蜜群也炸锅了，

大家各有不同的疑问，

为何有人能降到4.2%，4.1%？

为何降利率后，10月比9月还贷额要高？

还有，二套转首套、固定利率能降吗？

别急，我们逐一来看看。

对哦，说明一下，

房贷一般在五年以上，所对应的LPR为五年期。

以我自己为例，坐标广州。

2021年买房时，利率是LPR+55个基点。

2021年LPR为4.65%，所以我的房贷利率是5.2%。

我选的是浮动利率，只要LPR调整，我的房贷利率也会变化。

从2021年至今，LPR下调4次，我的房贷利率也跟随下调了3次。

为何是3次，不是下调4次？

这和我的房贷利率重定价日有关。

我的重定价日是6月19日，最新LPR是在今年6月20日下调到4.2%。

就差了那么一天！

（也有说法说，按上半年和下半年划分，重定价日要到8月份才能享受到4.2%）

导致我今年享受不了4.2%，只能按6月20日之前的4.3%。

按3次下调算，我的房贷利率已下调为，

4.3%+0.55%=4.85%。

再根据此次存量房贷利率下降的规定。

广州2019年10月至今房贷利率下限是LPR。

即把我的0.55%加点去掉，按4.3%。

（开森，房贷利率以后都不用考虑加点）

咳咳，我有朋友的重定价日是8月1日。

她这次直接降到4.2%。

羡慕她一分钟。

好吧，现在应该明白为何有人降到4.3%，有人降到4.2%了。

不过到了明年7月，我也可按4.2%了。

而且，如果，说的是如果，

LPR在明年6月19日之前降到4.1%，

那我明年7月可直接降到4.1%。

哈，就小小做个梦。

算了一下，我每月可省1000多，一年下来省1万多。

我看了一下，此次存量房贷调整，

最开心的应该是当年LPR加点超过七八十以上的。

有网友晒出，

当年房贷利率6.125%，之后调到5.775%，现在降到4.3%。

按此计算，30年期200万的房贷。

每个月少还1800多，一年可省2万多。

很想知道，你们省了多少？

欢迎在评论区晒晒啊。

因各城市LPR下限不一样，

有些LPR加20-50，有些阶段性取消下限。

由此可能出现没变化，或变化特别大。

比如北京2019年10月之后按LPR+50个基点，之前按LPR。

不少在2019年10月后买的，说没变化。

比如有网友在2022年买房的利率是4.85%.

目前按4.3%+50个基点=4.85%，和之前利率一样。

不需要做调整。

还有网友晒出，降到2.93%！

LPR减137个基点！

不知道哪个城市，基点可以降这么多？

有知道的小伙伴，评论区说说。

另外，也有网友提出，

房贷从5.38%降到4.3%，10月比9月还款还多了？

这不符合利率降了，还款就少的逻辑啊。

咳咳，银行对此也解释了。

出现这种情况一般是“等额本息”的客户。

等额本息指的是，在利率不变时，每月还款本息是一样的。

它的原理是，每月还款本金逐渐增加，利息逐渐减少。

由此，本金增加部分等于利息减少部分，每月还款本息就可一样。

但当利率出现变化时，由于银行按计息分段计算，

有个别“等额本息”客户会出现降息后比上月还款多。

假设还款日是10月1日，9月25日降息。

那么9月1日-9月24日按旧利率算，9月25-9月30日按新利率算。

也就是说它既承担了部分旧利率，也承担了新利率下本金的上升。

由此可能出现利息减少部分，没有本金增加的部分多。

最终形成10月还款会比9月多。

不过不用担心，到11月份就正常降低了。

而且10月增加的金额其实是本金部分，相当于提前偿还了一部分本金，

反而起到了减少贷款总利息支出的效果。

对哦，这次还有一个选项。

固定利率的，可申请换成浮动利率。

有网友表示，已在银行App上操作完成。

从固定利率转回LPR后，去掉25%上浮，

利率从6.125%降到4.8%，月供少还600元。

若 你的固定利率在5%以上，可考虑转。

但若你的固定利率不高，在4.5%左右，

建议考虑清楚再转，因为LPR未来也有可能上涨。

此外，不少人关心的“二套转首套”，

已经有人在银行App申请成功了。

只需要提交贷款经办行认可的承诺书、家庭住房套数查询结果等相关证明材料。

然后等待银行审核，估计最快在10月就能认定。

关于存量房贷下降就分享到这。

这波操作下来，

感觉在给大部分有房贷的人发过节红包。

不知道今年国庆消费会不会激增。

我有不少闺蜜已在去旅游的途中。

但也有闺蜜说，就在家里蹲，不去挤人海。

PS.

对哦，如果假期前的闲钱不知道放哪，

这两天可操作一下国债逆回购。

可转债打新和上市都处于放假状态。

目前待上市的有七只，耐心等待。

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