2023回顾与总结

01

政策：四箭齐发促稳定

今年政策四大方向分别是金融支持、地方刺激、城中村改造、保障性住房。

金融政策落实到了实处，既在稳主体也在稳需求。从企业端看，出台了延长“金融16条”、“三个不低于”、“房企白名单”等一系列化解相关风险促进企业稳定的政策。特别是到了年底，这些政策的逐步落地，尤其是对民营房企也给予了相当多的支持。从需求端看，降首付、降利率、认房不认贷等出台了很多落地政策稳需求。

地方政府的政策松绑来看，全年276省市634次政策放松。除了少数一线城市之外，几乎没有任何限制性政策，今年已经是近十年来房地产政策最给力的一个阶段。

从城中村的情况来看，有16个城市已公布城中村相关推进的规模计划，预计涉及约87.4万户居民。但我这里也要提醒，这一次的城中村改造，和2015年、2016年的棚改之间有着非常大的差异，最核心的三个问题是资金从何而来、成本测算较难及较长的资金占用周期。所以如今的城中村落地速度要比当年棚改要慢，所以不要把所有的希望都寄托在城中村改造上。

保障性住房是非常重要的政策，将构建我们未来中国房地产新格局。这一次提出的保障性住房和之前的保障性租赁有所差异，它面向工薪阶层，定位是保本微利，运行操作是封闭管理。它对未来3年、5年、更长时间的中国房地产会起到至关重要的作用。

02

楼市：一二手总需求筑底回稳

我们过去太多只关注一手房，但今天的购房群体当中一二手房同样重要，我们要看总需求，这个数字，我认为是今天最重要的。

住房需求规模总体稳定

截至2023年12月25日，30个重点城市一二手房总量为3.43亿平方米，较去年同期增长13%，这是一个非常重要的增长信号，一二手房总量不仅没跌，反而还在上升。尤其是二手房，重点30城二手房总量出现明显上升，达1.8亿平方米，创近几年新高。30城二手房占比达，首次超过了一手房。所以实际不是没人买房。

一二手市场份额“此消彼长”

目前一二手房总量增加了，但是一手房量跌了，一手房被二手房抢占了市场份额。从重点城市来看，2022年，很多城市二手房突然出现了爆发式的上升，从不足40%的占比，到如今超过一半以上的份额，特别是重庆、天津、合肥、成都、武汉、郑州这几个城市。

百城新房成交前高中低后稳

按今年的整体走势来看，有两轮脉冲期，第一轮最大，是二三月份，在数据上延续到四月份，第二轮是九十月份，这两轮的脉冲期实际上都是最近两年来单月成交相对较高的月份。其他月份其实成交并不低，只是被这两个脉冲打压了。全年百城新房成交2.8亿平方米，与2022年相比仅下降3,000万平方米。

新房成交涨跌参半

从今年的新房成交来看，不是每个城市都是下行的，成交面积前20的城市一半上涨一半下跌，所以我们能够从这一点上看到很多行业机会和市场机会。我们要从所有的数据当中寻找新的机会，这是最重要的。

城市走势差异明显

北京、上海、杭州、成都、西安热度居前，去化率基本都在五成以上。苏州、宁波、济南、青岛改善去化优于刚需，尤其是苏州的高端市场，让我们有了重新的认识。还有武汉、郑州、天津去年去化相对困难的城市，今年成交不错。至于三四线城市，内需型的好余外需型的，比如珠三角最典型的两个城市：惠州和汕头。

四类项目仍能热销

我们找出了四类热销项目，第一类：一二手倒挂，虽然越来越少，但部分城市部分板块仍有。第二类：供应稀缺，很多城市中都有类似供应稀缺的板块。第三类：价格优势，无论是主动调价还是联动价设置较低，还是其他各方面的愿意，性价比较高项目依然热销。第四类：产品力强，这也是今年看到的最大的一个亮点。

30城二手房成交同比增33%

今年的二手房市场非常的突出，中介行业最难的日子去年已经过去了。今年重点30城二手房成交同比上升了33%，涨幅超过50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州。

购房者“弃新选旧”

购房者选择二手房的原因很简单，首先是交付问题一直在困扰我们的新房市场，所有很多购房者，尤其是刚需购房者选择购买二手房，第二，二手房相对单价和总价都比一手房略微便宜一些，第三，二手房市场上次新房的挂牌量增加，今天很多的二手房不是“旧房”，实际上还是新房。

刚需承接二手，改善聚焦新房

从成交结构来看，我们发现刚需更多的选择二手房，如北京，300万以下的二手房占65%，基本上都是刚需为主。当然也有个别城市，比如重庆的二手房成交面积较大，所以我们也可以判断有相当一部分改善的客户群体购买了重庆的二手房，原因是因为重庆很多二手房的位置相对较好，很多都是次新房。

高端：一手平稳，二手回升

一手房和去年相比略高一些，基本持平，二手房在去年大幅下降的前提下重新回到了一个新的台阶，但仍比2020年和2021年要低。北上广深1,000万以上的二手房成交1.48万套。

一手高端：1000-5000万元成交微增

从一手高端的具体数据来看，苏州1,000万到3,000万有1,553套比去年上升了46%，我们要重新认识部分城市。同时，改善市场中单价15万/平方米以上的成交增幅也比较高，这主要和供应相关。

高端供给放量，下半年热度略降

宁波、厦门、苏州的供应都增加了很多，因为有更高的供应，所以今天的一手房高端市场能够整体成交相对更加稳定一些，尤其是下半年以来，一手高端认筹率屡创新低。目前整个高端市场已经相对供求平衡。

二手高端：1000万-3000万元成交大增39%

一手高端上升3%，二手高端上升39%，二手房的表现更为突出一些，其中苏州涨了33%，合肥和重庆都是翻番。主要是量增价跌导致的，以北京、上海、广州为例，挂牌的价格基本上回调了5%-15%左右。

03

土地：成交缩量促平衡

今天的土地市场是市场化程度最高的一个市场之一，土地缩量之后会促进市场平衡，未来的供求关系会日趋平衡。

面积金额跌两成

截至12月25日，今年土地成交金额都下跌20%左右，和2020年同期相比则基本“腰斩”，面积下降54%，金额下降45%，我个人认为这个数字本身是合理的，这个数字也有利于未来整个中国楼市的健康。

TOP20城金额近半

我们发现，土地成交金额TOP20的城市加在一起占整个中国总成交建面的48%，今天企业投资的城市数量越来越少，排前三位的上海、北京、杭州三个城市占了整个中国土地出让金额的15%，TOP10占了34%。

重庆、上海蝉联面积、金额榜首

面积首位是重庆，金额首位是上海。我认为面积太多也不是“特别好”，金额高一些，面积少一些，相对来说市场更加的健康。上海成交金额2,271亿，同比下降28%。今年土地出让超过1,000亿的城市只有6个。

供地计划完成率不到五成

今年全国土地供地计划完成率不足50%，较2022年下降10%，今年的土地出让压力更大。

“双高”地块涨多跌少

今年有部分地块相对比较“抢手”，主要都是一些单价和总价相对较高的“双高”地块，也都集中在一线和二线的主要城市当中。

04

房企：央国企中流砥柱

今年央国企成为了我们中国房地产企业的中流砥柱，这一点是毋庸置疑的，也感谢央国企为整个中国房地产的平稳发展起到的巨大贡献。

百强销售下降14%，央国企整体正增长

从销售数据来看，今年百强销售下降4%，比去年的降幅有一个明显的缓和，更重要的是央国企整体正增长，涨了11%。

千亿房企缩至16家

今天的千亿企业已经下降到16家，千亿房企最高点出现在2020年和2021年分别都是43家。从百强房企来看，民企从73家下降到了53家，国企和央企分别都增加了10家，未来民企数量还会进一步的下行。

拿地TOP100总量再降13%

今年投资还是相对比较谨慎的，尤其是城投和民企拿地下降20%，央国企在整个拿地市场当中占到了主力军的角色。

销售百强半数未拿地

销售百强当中有一半没拿地，这也是为什么我判断明年的销售百强很多的位置又要发生很大变化的原因，因为没有新增项目对销售的影响是很大的。

房企融资规模持续减少

今年的房企融资规模还在减少过程当中，这也是为什么从今年三季度开始金融政策不断支持房企融资，从今年三季度为例，所有融到钱的企业当中央企占了39%、国企占了34%、混合所有制企业占了20%、民企只占7%，这就是为什么要“一视同仁”。

营销策略更直接

今年营销策略非常直接，都是围绕消费者的痛点来展开。一种是降价促销，一种是“以旧换新”置换模式，还有免除客户对房价下降的担心签保价协议，跌了之后补差价，甚至还有“先交付后还贷”模式，保证购房者的相关利益。

05

产品：良币驱除劣币

2016年到2020年，由于房地产市场太过于火爆，所以出现了很多交付当中的投诉，但是从去年开始，大家越来越关注产品本身，又回到做房地产的初心。

产品回归居住属性

刚需今年的自用比重在90%左右，之前是50%，改善产品的自住的比重已经到了95%，高端这块的自住的比重在80%-90%左右，因为有部分房源还有价差。可以看到现在买房基本上都是自用，回归居住属性，大家也更关注产品了。

客户画像呈现差异

刚需主要以典型“过日子”的客户群体组成，他们一定会关注房型，关注学区。改善客户分首改和再改客户，其中再改客户基本上已经属于高端客户群体，往往是三口以上的家庭。高端客户群体变化更多一些。

刚需产品：户型优化升级

三房是标配，面积90-100平方米，三面宽、U型厨房、客餐厅一体化、2卫/1.5卫/三分离独卫、联通双阳台都要有。高得房率、高空间利用率。

改善产品：居住场景进化

改善产品未来主力面积段150-180㎡，需要同时承载家庭成员的独立生活场景与公共场景。 减少室内承重墙，是实现家庭生活场景变化基础。

高端产品：细节决定成败

今天最难的就是高端产品，所有的细节没有一个地方是不卷的。我认为未来主力户型要在200-300平方米中把高端的功能和尺度全都做到位。同时今天的会所的功能也越来越多，物业服务内容也要足够丰富。

产品力=销售力

未来越来越需要产品说话，以后产品决定营销。

2024

2024年趋势与出路

01

总规模趋稳，2026年8亿平方米

我预测三年之后，2026年商品住宅大概在8亿平方米左右。

这里强调几个数字，第一，不要高估城镇化带来的增量，第二，改善的总量是最大的，第三，旧改相关需求仍可达2亿平方米量级。

加上保障房及二手房等整个中国未来的楼市总量还是在16亿到18亿规模，还是一个相当大的一个市场。

02

16城率先“复位”

上海、北京、成都、杭州、深圳、广州、西安、苏州、天津、合肥、长沙、厦门、宁波、济南、武汉、南京。

03

探寻行业发展机会

第一个机会是开发企业要夺回一手房的市场份额，当前企业强存弱汰，产品全面进化，价格回归理性，交付风险出清，四方条件具备，2024年应该是一手房重新向二手房夺回市场份额的重要的一年。

第二个机会是企业要挖掘城市优质板块，几乎所有的三四线城市都有优秀的板块，要找出这些城市中的优质板块，创造出满足客户需求的优秀产品。

第三个机会是要把握房企盈利机会，在企业优胜劣汰之后，留下来的企业的整体利润水平会有一个复位，如今的拿地集中度越来越高，未来的销售集中度也会进一步的提升。

我们要追求更长期的平稳发展，探索企业发展新模式。如轻重结合发力代建，回归产品满足需求，提升服务强化物管，拓展城更掘金资管。

物业

物业管理

01

行业现状

资本市场：触底未反弹

物业管理这两年的日子压力巨大，资本市场基本上走了和房地产企业同样的下行趋势，然后在去年触底之后，一直到今年都在盘整。PE跌至历史最低谷，全年均值在11左右，市值较2020年缩水超7成。

业绩表现：增速持续放缓，净利止跌回稳

虽然营收增速持续下探，但需要注意的是，是增速下行不是没有增长。净利润止跌回稳，优于去年，回稳原因包括今年坏账计提减少、出售亏损标的。

服务表现：满意度下行

不管是住宅还是非住宅，满意度都在下行，超6成B端企业端业主整体满意度低于预期，保洁、健康、团建、餐饮满意度最低。

企业策略：并购更趋谨慎

今年的并购金额从去年的100多亿下降到了17个亿，收并购把规模放在其次将“升维服务业态”打造差异化竞争优势作为重点。

企业策略：客户逐步优化

现在从物企选择项目的角度来说是在优化客户，主动放弃了部分客户，更偏向于长期稳定的客户。

企业策略：组织优化精简

物业企业相对来说是劳动密集型的企业，人尽其用，2022年和2023年对组织做了一些精简，2023年上半年缩编的企业数量上升到了61%。

02

行业思考

增量住宅：四成份额归百强

百强物企分走43%蛋糕，非百强物企分走57%，非百强物企分走57%，百强企业关联方输送87%，非百强关联方输送43%，千万别小看这43%，物业行业是一个非常长尾的行业。

万亿非居：空间大、竞争难

非居市场是非常大的，但是竞争特别难，虽然我们看公开竞争市场占比近6成，未来有望进一步提升，但分包抢走近7成份额，成本管控趋严，整包占比或进一步下降。

物业费：提价持续承压

不同的社区应该有不同的物业费定价，我认为应该通过提供相匹配的优质服务来提升整个的物业费。

收缴率：下滑态势明显

典型城市收缴率不同程度下降，约2%-3%。物企收缴率也出现不同程度下滑，约4%-5%。

社区增值：营收增速放缓

社区增值收入持续低速增长，从11.4%降到了5.1%，收入占比从13%降到了12%，这是一个很重要的信号，原先我们都认为基础物业费可能比较稳定，社区增值的收入会不断的上升，占比也会不断的提升，结果现在却出现下行，我们需要去思考这一点。

高端物业：收费VS服务差异巨大

基础服务费是需要的，但如今增值服务供需出现了错配：补需家具家电维修、儿童接送看管服务、食材采购配送等服务。

03

行业趋势

规模：营收平稳，年均增长3%-5%

行业规模增量每年可以增3%-5%，三年总的营收规模5000亿左右，基础服务和增值服务各占一半，这里是广义上的增值服务。

行业：重回“微利+现金流”模式

物管行业重新回到了“微利+现金流”的模式，物业不是一个暴利行业。目前，典型的头部企业净利率在5%-10%，七成以上的项目净利率在5%-8%之间。上市物企终于在今年上半年经营性现金流回正，这是一个重要的标志。应收账款增速大于营收增速的企业数量减少，应收账款增速与营收增速差值缩小。

格局：头部已定，长尾持续。

头部物企储备面积、拓展实力、剩余并购金额上优势明显，长尾企业预计占比近6成，基于关系、合规性、中小企业保护政策等。

企业：腰部跃迁有机会

未来由于整合的要求，腰部企业有很大上升空间，特别央国企。

服务：持续提升满意度

物管行业最大的初心就是服务，通过有效投入满足所有的业主的盲点、痛点和痒点，提升满意度。

资本：筑底盘整、缓慢回升

从资本市场上来说，物业公司会率先平稳回升，差不多还有一年的调整，2025年物业公司在资本市场大概率会回稳回升，行业风险基本已出清。

不动产

不动产运营

01

商业

现状

1、消费复苏缓慢、开发投资下降

商业消费复苏比较缓慢，开发投资在持续下降，商业营业用房投资额同比下降16.9%，预计全年同比跌幅在17%左右，商办用地成交金额和成交面积同比下跌29.9%和20.7%。比住宅的开发投资下降的速度更快。

2、销售与租赁持续承压

全国全年商业用房销售面积及金额同比下跌均超过15%，整体市场持续低迷，重点城市购物中心平均空置率持续上行，以上海为例平均空置率接近15%，北京、广州、重庆、武汉购物中心则平均租金持续下跌。

3、全年新开400家，加剧运营压力

购物中心全年新开400家，加剧运营压力。

4、百货商超全年倒闭数量逾2000家

2023年实体百货商超闭店数量逾2000家，实际上，线上包括新的商业中心的入市，对商超传统商超的影响是最大的，市场被分流掉了。

5、开关店相对平衡，文体娱乐业相对亮眼

购物中心五大业态中，下跌幅度最大的为儿童亲子，环比下跌21%。

6、餐饮业态挑战加剧，实体商业运营承压

2023年全国餐饮业累计注销吊销123.27万家，2022年共有51.9万家注销吊销，吊销量同比增加137.5%。求生存、抢市场，客单价下降现象从茶饮蔓延到整个餐饮行业，以海底捞为例，2023年半年报门店数量为1382家，相比2021年1443家，减少了61家。

消费转向外卖，影响实体经营。饿了么活跃商家从每月488万家增加到600万，美团从每月1097万家增加到1385万家。

7、多巴胺经济活跃消费市场

预制菜：2026年将升至万亿市场规模；轻酒精：2025年市场规模达到742亿元；户外衍生：2023年大户外成交规模达到千亿。

问题

需求不足、供求失衡、消费改变，竞争挤压

全国存量购物中心6000个，体量超5亿平方米，整体市场已经趋向饱和，运营、空间等结构性不平衡愈加凸显。开业即面临竞争成为常态，45%的新开业项目周边800米内有其他商业项目。

趋势

1、行业竞争日趋激烈

预计未来三年，一线城市购物中心供应总量在731万平方米左右，按照各个城市十四五规划常住人口数量，预计到2026年，上海、北京人均购物中心面积将追上纽约。从消费方式看，美国零售以线下渠道为主，中国线上化水平更高，因此即使人均面积一致，中国购物中心也面临较大的去化压力。

2、商业+X，红海突围

客群消费习惯快速变化的当下，商业的运营模式不能一成不变，必须不断迎合消费群体的变化，尝试引入新的业态、服务，比如集市、文旅、IP等，为客户提供契合的消费场景体验，这样才能在商业红海中突围，抓住客流。

3、低效运维的商业体通过用途调整盘活营收

商业改建为长租公寓，定位中高端，规避商业同质化竞争，同时获得较高的坪效收益。

02

办公

现状

1、开发投资走低，销售继续下行

2023年全年办公开发投资同比下降10%左右，降幅有所放缓；全年办公成交面积2280万平米，同比下降11.5%，相比22年同期的14.88%有所回升

2、空置率高企，CBD也受影响

一线城市甲级写字楼市场空置率持续高企，上海、深圳甲级写字楼空置率爬升至20%，二线城市中，杭州、武汉租赁复苏缓慢，空置率持续走高。以上海为例，核心区受租户搬迁影响，租金继续小幅向下波动；DBD核心区以如北外滩、徐汇滨江等供应量大，且未来竞争环境更加激烈的区域，租金下调幅度增大。部分项目希望通过短期的让利，能拉动租金外溢客户的成交。

3、大宗交易三年最低，办公占比下降

重点城市大宗交易成交金额1065亿元，为三年最低，写字楼占比下降，仅28%

问题

1、边建边改，去化承压

以上海某区为例，2023年三季度区域累计待建待出让办公项目215万方，空置率15.31%，同时，为了满足十四五保障房纳保指标，将18个办公改租赁项目纳入计划筹措列表。

2、甲级写字楼持续低迷，租户粘性不足

写字楼租户办公习惯产生了重大变化，远程办公使得租户对办公需求降低。以上海为例，统计的322个成熟在运营甲级写字楼项目中，出租率连续两年下跌的项目占比达62%，如杨浦区的合生国际中心，两年跌幅达6%。

趋势

1、供应高企、需求复苏缓慢、空置率持续攀升

从趋势的角度上来讲，未来供应还会高企，短时间改变不了，需求复苏不会很快，空置率还会攀升，拟合来看，四个一线甲级写字楼新增供应在2024年将达到316万方。预计上海、深圳26年甲级写字楼空置率将分别达到22.1%和23.8%。

2、优化供应结构及节奏

建议优化供应结构和供应节奏，要对需求盘点之后，给出合理的规划，还要把存量盘活，盘活区域内闲置存量资产，可以做办公、长租等其他用途，最终也要在土地出让方面下一些重功夫。

3、多元功能叠加&局部用途的调改，实现办公空间活化

办公盘活的难度要比商业大，因为办公的用途决定了它空间改造的难度。一方面是能够让办公更适合办公，比如可以增加咖啡、文娱和休闲设施，另外也可以做一些活化空间。比如上海亚洲大厦，将空置楼层改造为戏剧院，打造“垂直百老汇”，当然是否成功还有待进一步观察，但目前来看租金和出租率有所提升。总之，办公要做出一些更成功的案例，要比商业更加困难。

03

租赁

现状

1、个人房源供应下行，集中式供应上升

这是租赁行业今年一个很重要特征，目前和个人房源的占比相比，集中式房源占比仍然相对较低，二手房出售增加，导致个人房源供应下行，55城供应量同比下降了7%左右，部分城市保租房供应大量入市，带来集中式公寓规模提升。

2、个人房源租金承压，集中式供应相对稳定

个人房源租金承压主要受到三方面影响，一个是市场影响，第二个是机构化租金影响，第三受保租房影响。集中式房源租金比较稳定。通过对比各城市个人房源和集中式房源租金情况，个人房源租金跌多涨少，集中式房源涨多跌少。

3、企业规模稳步提升，国企增速加快

从企业的规模上来看，TOP30企业开业环比增速4.41%，管理规模环比增长9.75%，国企规模占比不断提升，因为一些重资产的持有，央国企更方便一些。

4、投资热度先扬后抑

今年上半年，投资人对长租公寓非常看好，前三季度上海大宗交易有49.8亿元，另外四单保租房公募REITs中三单跌破发行价，住房租赁概念股整体呈下跌趋势。我认为这是一个好的现象，行业的风险和泡沫正在出清，未来租赁行业将回归平稳健康。

问题

1、租金回报率整体偏低

租赁行业最大的问题在于租金回报率偏低，和全球其他城市相比属于相对较低的回报率，个人房源平均租金回报率只有2%，一线城市租金回报率仅为1.8%，全球其他大都市租金回报率基本都在3%以上。

2、保租房集中入市，引发板块租金下滑

这几年是保租房筹措的重要阶段，这对租赁市场产生一定的冲击，上海保租房入市房源最多的三个板块也是机构化房源平均租金下跌最为显著的区域，这三个区市场化非纳保项目的平均租金坪效下降也是最大的。所以未来也要做好保租房集中上市对整个租金影响的风险考虑。

3、轻资产模式规模增长受限

想做轻资产并不容易，TOP30企业轻资产模式开业规模占比呈下降趋势，超过9成的新建保租房企业均采取一体化自营，上海新建保租房第三方运营仅占5%。

趋势

1、市场需求规模小幅稳步提升，2026年到1.8万亿

根据测算，2023年租赁市场规模1.7万亿元，2026年到1.8万亿。这个数据并不保守，首先租赁市场上一个台阶之后，做起来要更加稳妥，整体需求不发生质变的情况下行业本身是平稳的，如果冲击到2万亿或以上，一定会影响到一手房和二手房。所以，租赁的整体增长是平稳的，总量也是平稳。

2、保租房筹建逐渐回落，租赁市场逐步回归市场导向

这一点可能也是未来20年以后的一个重要趋势，保租房相关政策发布大幅减少，筹建高峰已过，年度筹建任务逐步回落，2023年国务院发布新政，从强调保障性租赁住房转向强调配售型保障房。企业需要重新认识保障方面的问题，未来租赁市场将转向市场化导向。

3、产品力提升推动企业经营能力增长

租赁市场产品也很“卷”，产品力提升速度非常快，这也推动了租赁企业经营能力和运营能力的增长，租赁行业虽然起步较晚，但是近几年产品提升的速度非常快。

4、一线城市仍是资本投资首选

一线城市长租公寓目前是资本投资的首选，投资赛道城市间分化，超过95%的投资人都会选择北京、上海。二线城市看回报，租金回报率达到5%以上就可以了，二线城市因为补贴以及房价较低原因，租赁回报率相对较高，二线城市高端租赁产品可以实现资产价值提升超过10%。

04

产城

现状

1、拿地更加谨慎，投资回归一二线

从投资人角度看，产城今年压力比较大，从开发商角度来说，今年拿地非常谨慎，集中在一二线拿地，2023年拿地规模同比下降14%，产业地产商拿地占比下降4%，一二线拿地占比57%，提升8个百分点，原来产业在三四线的占比非常高，现在大家都集中回到了一二线。

2、头部企业加快轻资产全国布局

头部企业很多都在做轻资产，超80%企业拓展轻资产业务，轻资产布局成本低，城市没有明显限制。

3、租金出租率双降，厂房产品更抗跌

产业租金和出租率都降了，很多产业在做类似办公的事情，反而上海、深圳等制造业厂房更抗跌。

4、营收首次下滑，整体由增转降

整个产城的营收下降，五年来首次下滑，下降14%，光伏能源为代表的创新服务收入有所增长，但是无法弥补营收空缺。

问题

1、供需错配，一线城市需要更多厂房

一线城市需要厂房，但是没人规划厂房，因此厂房类出租率表现明显优于研办类，出租率厂房高于研办6%-8%。

2、“主题产业园”名不副实，同质化竞争

我们找了一个城市，发现有1/3特色园区未投入使用。这几年，生物医药成热点，主题产业园大量上市，但市场表现不甚理想，比如上海生物医药产业园近3年租金下滑超3成、空置率上升15%。之所以拿上海、深圳举例，是因为在产业最好的城市都遇到这样的问题，那么其他城市更会面临这些问题。

3、“产业保障房”过量供应

产业保障房对未来来说影响巨大，比如深圳将连续五年每年提供不少于2000万平方米，5年就是1亿平米，未来产业就是需要一个更市场化的竞争环境，但是产业保障房供应过量，整体的产业压力影响都很大，人为过量供应势必冲击原有市场秩序。

趋势

1、未来三年供应相对平稳

2023全国工业用地供求规模首次下滑，未来三年预估全国20城产业园年均新增面积5600-5800万平方米。但这个总量我认为还是多了。

2、工业上楼，产业产品适配是关键

工业上楼很难，产业产品的适配是工业上楼的关键。并不是所有的产业都可以上楼，也不是所有的产品都适合上楼，为了提高容积率，去做成本较高又不适配的东西，不一定会成功。因此国内很少有成功的案例，我只找到了一个成功案例，即深圳全至科技创新园。

3、未来园区要算“三本账”

第一个是算财务账，提升项目去化能力；第二，算产业账，提升产业服务能力；第三，算生态账，提升低碳建设运营能力。

05

康养

现状

1、行业增速放缓，市场化床位强势增长

康养是我们一直认为未来空间最大、市场机会最好的一个板块。这两年也是受到诸多方面的影响，整体行业增速在放缓。市场化床位迎来爆发，从去年的3.8万张到今年的6.9万张，增长的速度非常快，增长了82%。但是整体的床位增长速度非常慢。

2、有效需求倒逼供给分化

区域养老供给正加速分化，部分区域加速补短板、扩供给，另外加速出清或转型低档次机构，从“增量”转向“提质”。

3、养老床位利用率持续走低

一个数据需要重点提醒行业，目前养老床位的利用率是10年最低点，只有43%。

4、机构运营呈现“两级分化”

服务能力较好的养老项目入住率持续上升，增幅为10%-25%左右；运营较弱的养老项目入住率持续下滑，降幅为7%-15%左右。

5、康养产业“建圈强链”，企业投资加速

综合性“康养平台组建”创历史新高，企业康养投资迎来持续性“高位增长”。

6、资本市场看好银发经济

资本集体看好康养领域并加速入局，2023年已有18家公司累计获超17.5亿元康养融资；2023年养老概念股板块上涨11.64%；康养业务收入保持高增长（10%-134%），毛利率最高达25%。

问题

康养产业8大痛点

痛点一：存量改造落地难&推进慢；

痛点二：医养结合难；

痛点三：养老人才严重短缺；

痛点四：养老消费动力不足；

痛点五：城市养老供需错位；

痛点六：营销通路存在缺陷；

痛点七：社区居家养老模式尚不成熟；

痛点八：养老服务供给严重不足。

趋势

1、养老产业呈现“规模走高、变档提速、分化加剧”三大特征

预测2024-2026年养老产业规模将达10.8、12.1、13.5万亿元，其中设施建设与养老照护服务有效产业规模达2.09、2.19、2.33万亿元。

2、养老属于“微利”+“长周期服务”行业

养老行业是一个需要长期培育的微利行业，日本养老行业整体平均纯利润率2.4-2.9%，它更是一个长周期的服务行业，不应该想着暴利进入养老市场。

3、行业进入提质增效新阶段

需求推动产业变革，聚焦12大养老需求场景。多个康养细分领域，即将迈入提质增效新阶段。

4、康养企业七大发展机遇

机会1：公建民营

机会2：居家养老服务

机会3：A61养老用地

机会4：“康养+”模式

机会5：康养营销
机会6：AI+智慧养老
机会7：细分领域运营服务

5、优秀案例提振行业信心

市场上有非常多的优秀案例，有运营的优秀案例、有医养融合的优秀案例、有产品当中的优秀案例，这些优秀案例能够提升行业信心。

06

文旅

现状

1、市场有恢复、无“报复”

文旅产业虽进入恢复期，但市场总量距离预期仍有较大差距。去年讲文旅市场一定是报复性反弹，没有出现的原因在于消费力弱了。

2、改造升级成为文旅投资重点

2023年度重点文旅投资计划：安徽9600项、贵州2500项、广西4.6万亿、河南1.9万亿等经济欠发达、但文旅资源类别丰富的地区对大规模文旅投资更为热衷。

3、存量时代全面推进文旅资管

现在文旅真的进入到存量时代，土地放量减少、投资主体撤场、个投需求冷却、市场以使用价值为先，存量时代将全面推进行业资产管理。

问题

1、市场需求旺盛，消费能力降级

消费能力减弱，进入一个更加注重"性价比"的新时代。消费降级下，特种兵式旅游选择不消费或少消费，另外境内游以周边为主，出境游持续降温。

2、受房地产调整影响，文旅地产企业压力巨大

已披露2023年半年度业绩报告的34家上市文旅企业信息，亏损比较严重的均为地产类企业，景区板块基本全面复苏，扭亏为盈成为主旋律。运营类企业的资金高流转，成为了源源不断的输血器，也让各类型资产重新有了活力和生命力。

3、文旅开发“增量秒变空置存量”，运行效率低下

文旅的开发也让很多的增量突然之间变成了空置，特别是这几年开发的新文旅项目，存量空置的压力非常大。还有个问题是，地方政府为拉动投资而忽略了运营的问题，资产就会变成低效资产，所以对文旅来讲应该重新反省当下的投资和运营。

趋势

1、市场平稳发展，投资进一步下沉

整体文旅市场还是一个平稳发展的市场，文旅投资会进一步下沉，一二线目前比较饱和，三四线的投资空间会更大一些。

2、内容型消费成重点发展趋势

从运营角度上来说，如果没有内容性消费，文旅是没有生命力的。一些成功的项目会在内容上不断打造和提升，比如阿那亚和曲江文旅，他们都是有独特IP，这些构建了内容型产品体系，这也是文旅项目能够成功最重要的关键点。

3、细分市场推动精准服务体系搭建

要重点打造“一老一少”的细分市场，比如康养+文旅，这方面占比已经很高了，年轻人特别容易被打动，比如网红打卡，所以这两个细分领域是要重点。

4、“文旅+”助力产业提质增值

文旅竞争非常激烈，我们可以看到文旅+互联网、文旅+寺庙、文旅+商业、文旅+园区、文旅+酒店+咖啡等，文旅+可以让整个产业提质增值。

不动产运营

不动产运营如何破局？

不动产运营难度很大，如何破局？其实就三个方面：

1、金融：进一步开放REITs，打通投融管退闭环

中国的不动产的未来的运营核心是需要金融政策全力以赴的支持，REITs是最重要的一个环节，进一步的开放REITs来打通整个不动产运营的投融管退闭环，REITs的总量应该在现有基础上扩大十倍、百倍的空间。

2、市场：调整供应节奏，改善供求关系

通过市场供求特别是供应节奏的调节，最终来改善供求关系，这一点政府是大有所可为。我们简单测算，目前在建的非住房屋有24.6亿平米，加上土地已出让还没开工的项目，整体供应规模在50亿平方米左右，所以必须要对供应节奏和供应结构进行调整。

3、产品：不动产+多场景赋能，走出市场红海

不动产运营商如何将各个不同的业态整合在一起，寻找出新的市场红海，将是我们永恒的课题，例如商业+多元场景抓客流、办公+满足租户多场景需求等等。

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