乐居财经 李礼 8月29日，开源证券发布房地产行业点评报告。

事件：三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施

据央行 8 月 25 日消息，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，明确居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

认房认贷标准框定具体实施细节

7 月底住建局会议提出要进一步落实个人住房贷款“认房不认贷”，本次政策具体框定了“认房不用认贷”的实施细节，给“一城一策”工具箱新增一项政策工具。据开源证券统计，2022 年以来一二线城市中，杭州、天津、郑州、宁波、东莞、长春、银川、南昌、兰州 9 座二线城市对认房认贷标准做出调整。目前包括 4个一线城市在内，一二线城市中仍有超 15 座城市实行“认房又认贷”政策。开源证券认为，当前住房供求关系改善政策已逐步落地，部分一二线城市未来仍有政策跟进空间，政策端供求关系改善已进入实质化推行阶段。

新增一项政策工具，后续执行标准有待观察

开源证券认为本次政策调整将使更多购房人能够享受首套房首付比例和房贷利率优惠，本次政策利好（1）置换购房客群：政策调整将释放政策限制下的需求情况，明显提振以改善型置换为目的的需求端；（2）曾有过贷款购房，现在计划在其他城市购房的客群：政策释放以迎合城市变迁创造的刚性需求为目的的杠杆空间，进一步合理化供求关系。从落地层面，本次政策提出城市“自主选用”，后续需要关注城市跟进执行的情况，特别是一线城市是否执行；同时需要跟进政策对家庭成员无成套住房情况的具体认定，认定标准是全部家庭成员，还是某个家庭成员即可。

投资建议

继政治局会议提出因城施策用好政策工具箱，住建局提出落实“认房不认贷”后，本次政策工具指引更加详细。开源证券认为三季度或将是重要的政策窗口期，核心一二线城市的房地产政策有望持续宽松。开源证券持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科 A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。

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