广州又一次跑在了一线城市前面。

刚刚，广州正式发布优化房地产市场平稳健康发展政策的通知，将住房限购政策调整为：

在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房；

非本市户籍居民家庭购房，需在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的从5年调整为2年，限购1套住房。

将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

正式调整“限购底牌”，这将意味着什么？

一线城市中首个局部放开

严格上，广州是一线中第二个优化限购城市。9月11日，深圳率先宣布：离异三年内再婚或复婚家庭购房，按照现有家庭的房产套数计算。

与深圳仅从个别群体“意思一下”不同，广州针对多区对楼市掣肘最深的外地户籍人群、二手增值税问题下手，可以说是一线中首个局部放开的城市。

对比新老政策，本轮调整主要变化有三点：

1、越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区，外地人买房社保年限5改2；

2、越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区交易二手房，增值税征免年限从5年调整为2年；

3、其中这句表述“在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购2套住房”最值得玩味。

目前业内主流将其理解为，没提及的黄埔、番禺、白云（北四镇）、花都、增城、从化，不限制套数，不限户籍，放开限购。这个说法也得到了官方媒体的确认。

截图：南方+《广州楼市部分放开限购六问六答》

同时，对于没提及的原政策“单身人士限售1套”是否有调整等，仍需官方部门进一步给出细则解读。

2017年3月以来，广州一直实施严格的“认房”政策，对本地户籍购房套数限制在2套，单身1套；外地户籍社保需连续5年。再叠加2021年增值税“二改五”政策，大面积拦截过热购买力，将一二手楼市从当年高温状态迅速降温。

以上三点无论哪点力度颇大，一二手房两手抓。

值得一提的是，无论是“认房认贷”、首套利率突破LPR下限，还是这次限购放开，广州都是一线城市中“第一个吃螃蟹的人”。

政策加码力保市场筑底完成

这个迫切性来源于市场压力。今年前8月，广州一手市场持续探底。据中原数据，8月广州新房网签4136宗，环比下跌20%，比去年同期成交下跌32%，成交跌至全年新低。

“放开限购套数”的黄埔、番禺、花都等区域库存面积均在百万㎡级别以上，去化周期最高的番禺去到21.3个月。

不过有些许意外的是，库存面积182.28万㎡，去化周期达22.5个月位列全市高位的南沙，不在本次放开之列。

8月底9月初，“认房不认贷”等救市政策陆续出台后，市场迎来一波刺激。

但是据克而瑞市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但是到第三周环比已经开始下降。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析，这显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。考虑到新政主要利好“卖一买一”的置换需求，因此为了盘活二手房交易，本次将全市二手房增值税免征条件从5年改为2年也在情理之中。

从本次新政不再提及限购的区域名单来看，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。

二手业主也加紧出手步伐，诸葛找房研究院数据，广州新政首周二手新增挂牌环比上升了25.7%，包括广州在内的一线城市二手房挂牌量的增长超过了销售量，二手房的挂牌价格基本出现下调。

在“认房不认贷”政策推出后，不少业内人士认为该政策力度中等，会带来一波上升但时间短暂，稳住底部仍需政策加码。

相形之下，限购则是城市地产调控的底牌，力度重磅，有望接棒政策热度，释放广州外地户籍人士及周边城市更多购买力补充市场热度。

肖文晓预计，在“信贷组合拳”之后，广州再度优化限购政策、降低二手房交易成本，对于年底楼市整体复苏回暖有“再添一把火”的作用。

广东中原地产项目部总经理黄韬也认同短期成交量会明显上涨，但是强调长期仍要看实体经济的发展情况。至于房价，不会上涨。

多项目销售微信宣传新政

新政刚出，广州市面多个楼盘已经做出反应。

白云区的天岚表示会趁势加推，将国庆黄金周99折优惠提前；

增城项目新世界云耀销售中心透漏，许多客户已经闻风先动，原本社保年限不够导致没有购房资格的客户已果断冲进财务室刷卡认购，目前在售建面100-143㎡现楼四房瞄准改善人群；

新世界星辉则在改善户型100-111㎡的南向4房单位的基础上，加紧覆盖刚需人群需求，断货2年的王牌户型88㎡三房单位，本次也会重磅加推。

荔湾白鹅潭的新世界凯粤湾80-143㎡封面江景新品热势发布 ，并表示近日客户成交周期明显加快，甚至出现多个首访即成交的热销抢房现象。

本次话题风暴中心，番禺万博的新世界耀胜尊府抢跑金九政策利好，3～5房空间3卫复式平层新品全线加推。

多项目表示，目测将迎来一波社保5改2名额限制、及需要置换的新增购买力，对于之前还在犹豫的客户也将有促成作用。